提到城中村,大家的脑海中应该会出现城市石屎森林包围着小村落的景象。
在城市化进程中,这些村落在城市建成区范围内基本上失去了耕地,农民“被迫”成为了城区居民。
城市高速发展,有不少城市的城中村,变成了滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。
但是,今天要说的这个“城中村”,在广东几乎是无人不知,无人不晓,它就是广州最强城中村“猎德村”。
▲猎德村的新牌坊(图源网络)
▲猎德新村的一角(图源网络)
但谁也没想到,它曾经也有一个窘迫的过往:广州天河最穷城中村。
自从被整村拆迁后,猎德村成为了广州最富有的村子之一,而且,猎德村所在的位置也是广州市中心最核心的CBD"珠江新城"。
▲广州CBD珠江新城(图源网络)
这里也说一说,猎德村在2007年开始的改造工程补偿标准是:
拆迁标准为拆迁一平方米,补偿一平方米,增加安置面积,按3500元/平方米购买。非法建筑还将赔偿框架结构房屋1000元/平方米的材料损失。
三年后,猎德村原址共重建村民拆迁房37栋,共拆迁房6000多套。
现在猎德村已经晋升为CBD新贵,无论是房价还是租金都很高,附近的房价已经达到10万/㎡以上,一套房动不动就上千万,甚至几千万。
很多"猎德村"的村民如今都成为了千万富翁,其中不乏亿万富翁,坊间也称之为"广州第一土豪村"。
所以,猎德村有许多响亮的名头:
广州土豪村
广州首个整体改造的城中村
曾经的广州土拍单幅最贵土地
曾经的广州著名水果市场
作为广州第一个城中村整村改造的项目,猎德村的改造具有独特且唯一的历史意义,之后所有的城中村改造,都要依靠着猎德村的改造经验。
如此闪耀的猎德村自然成为了各大城市“整村征拆”的样本。
以广佛同城为纽带的佛山,当然也不甘落后。
特别是紧挨着广州的南海,也在刻意模仿在广州老大哥的步子。
这不,在2019年的1月初,南海的永胜村成功通过了表决,同意引入佛山碧桂园作为村改项目合作商,使永胜村成为了佛山市第一条整村改造的村居。
于是,永胜村也有“佛山版猎德村”的美誉。
▲佛山永胜村改造方案表决现场(图源网络)
永胜旧村居改造范围是483亩。按照计划,首期回迁房预计2023年完成首期回迁安置交付使用,将建起6栋房屋,占总回迁面积的46%,同时确保每户村民分有一套回迁房,保障基本的居住需求。
▲永胜村首期回迁房沙盘(图源水印)
为什么会选择永胜村?
首先是区位优势。永胜村位于南海中心城区、桂城千灯湖畔,与广佛线金融高新区站直线距离不到200米,乘坐地铁一站即可到达广州。
这里不得不提一下千灯湖金融高新区板块,它是广东首个金融高新区。
据资料显示,截至2022年1月底,千灯湖金融高新区共引进项目1316个,进驻超864家金融机构,堪称佛山版的珠江新城。
其次是周边城市化程度推进的需要。2月18日出台的《粤港澳大湾区发展规划纲要》,明确提出“支持佛山南海推动粤港澳高端服务合作,搭建粤港澳市场互联、人才信息技术等经济要素互通的桥梁”,这相当于将南海写入了国家战略,进一步明晰了南海在粤港澳大湾区中的定位。
▲千灯湖金融高新区(图源网络)
然而,在民间却有一种声音:“南海造不出猎德村!”
有如此优异的条件,为何还被唱衰?
▲碧桂园设立的永胜村改造展示馆(图源网络)
我们可以将广州猎德村和佛山永胜村做一个比较。
这里面当然有各自的时代背景和现实处境。
猎德村作为广州旧村改造第一个吃螃蟹者,它的改造是由多种因素共同驱动下产生的。
首先是市场强大的吸引力。当年,也就是2007年,珠江新城经济发展留用地和置换到的商业地块已基本开发完毕,旧猎德村的约474亩村民居住留用地占珠江新城用地面积的4.9%,成为市场上一个“诱人的蛋糕”。
其次是政府迫切的推动。一方面是珠江新城中央商务区实现一体化以提升城市竞争力的需要,广州猎德村处在广州规划中的珠江新城中央商务区的黄金地带,为了实现完整的中心规划,让广州的CBD真正成形,对猎德的改造势在必行。另一方面是城市主干道系统建设的现实需要。新光快速干线猎德大桥从猎德村穿过,更加大了猎德村改造的迫切性。
此外,适逢亚运盛会,猎德村的改造也成为了更新广州城市面貌的重要举措。
因此,猎德村作为广州城中村改造中引入房地产开发商参与的首个试点,具有明显的典型性和代表性。其具有开创意义的改造模式(政府主导,市场参与)、“拆一补一”的拆迁安置方式以及规划设计方案等都引起了广泛关注。
南海的永胜村,同样具备很多优势,整个运作模式都是参照猎德村的,所以才被外界称之为“佛山版猎德村”。
然而,世事如棋局局新。
千灯湖板块甲级写字楼云集,有中盛大厦、亿能国际广场、招商置地中心、瀚蓝广场、富力国际金融中心等,也有了包括友邦金融中心、汇丰银行大厦、广发金融中心、新鸿基华南国际金融中心、粤港金融·科技园、承业大厦、C时代电商园等高端载体。
据“世联评估公司”在2022年9月5日的评估报告显示,截至2021年四季度,千灯湖商务区甲级写字楼存量占到佛山市总存量的47.6%,总存量达到83.9万平方米,平均租金为65元/㎡/月,是目前佛山甲级写字楼市场存量最大、租金最高的区域。
但写字楼的空置率高达25%,也就是说,有四分之一的写字楼是空的。
承业大厦:空置率大概40%,50-70元/㎡;
中盛大厦:空置率大概30%,55-68元/㎡;
亿能国际广场:空置率大概40%,50-65元/㎡;
万达广场:空置率大概30%,55-68元/㎡;
新凯广场:空置率大概40%,55-65元/㎡;
招商置地中心:空置率大概30%,60-75元/㎡;
富力国际金融中心:空置率大概30%,60-75元/㎡。
总体来说,千灯湖片区的写字楼售价高、去化不乐观。
为了让大家有一个比较直观的理解,我把2022年Q2部分重点城市甲级写字楼空置率拿给大家看看。
▲2022年各大城市办公空置率(图源仲量联行)
让我们再来看看《碧桂园永胜村改造方案及拆迁补偿安置方案》,项目规划总建面:约867600㎡。其中,居住用地468405㎡,商服用地399195㎡。
这里面,不清楚会有多少写字楼供给现阶段如此不景气的市场。
其实不单单是永胜村,隔壁的洲表村、聚龙南村、聚龙北村、宝华村等旧村改造项目也陆续上马,整个夏北社区就有高达1876亩的区域涉及到旧村改造。
未来的建筑群,大家可以用脑补一下。
千灯湖高新区又是否能够承载那么多的商业体。
大家不要忘记了当年南海大道上面的南海广场,其时是一家独大,是桂城最早繁华商圈的代表,后面周边加了汇潮天地、佑一城、桂城天河城,结果可想而知,僧多粥少,自己搞S自己。
其实大家都清楚,这两三年由于疫Q的缘故,经济下行。
特别是今年上半年疫Q多点散发,对经济运行和商务活动造成一定程度的扰动,从而影响各地办公楼市场表现。
那些世界500强,真的有需要进驻的话,早就已经进驻了,不是等你永胜村建好了才会进驻的。更何况,这段时间有不少外企撤离中国,不然也不会有四分之一的空置率。
这大概就是为什么广州的猎德村可以成功,而其他的城中村就不可以复制成功的缘故了。
各自的幸运
猎德村和永胜村的村民是幸运的,沐浴着改革开放的春风,身在超一线大城市,更幸运的是,前者踩在了广州的新中轴线上,后者踩在了南海的千灯湖中轴线上。
拆迁,可以改变很多。
拆掉的可能是老一辈的生活方式,也可能是年轻一代的童年记忆。
▲永胜村旧貌(图源水印)
拆迁,所带来的也是一种全新的生活环境和生活方式,更加便利、便捷,生活质量提高。
对于这种改变,有人享受现在,却依然有人怀念过去。