合约销售：百强房企10月业绩同比增长7.1%
企业拿地：10月投资未能延续回暖之势，投资金额同环比均下滑
企业融资：单月规模再创年内新低，仅有7家央企境内发债
组织动态：万科持续“瘦身”组织架构，美的置业集团董事会调整
◎ 文 / 克而瑞研究中心
01合约销售：百强房企10月业绩同比增长7.1%
1、2024年10月，TOP100房企实现销售操盘金额4354.9亿元，环比增长73%，业绩规模达到年内次高。同比增长7.1%，年内首次实现单月业绩同比正增长。累计业绩来看，1-10月百强房企实现销售操盘金额30693.1亿元，同比降低32.7%，降幅较9月收窄3.9个百分点。
2、2024年10月，百强房企销售门槛较去年同期进一步降低，各梯队门槛值仍在近年来最低水平，但本月降幅略有收窄。其中，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低46.1%至749.2亿元。TOP30和TOP50房企门槛也分别同比降低37.4%和37.5%至205亿元和128.1亿元。TOP100房企的销售操盘金额门槛则降低34.9%至56.9亿元。
3、从企业表现来看，2024年10月有超八成百强房企实现单月业绩环比提升，其中65家房企环比增幅超过30%。同时，实现单月业绩同比增长的百强房企数量也超过半数。具体来看，10月保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、建发房产、华发股份、越秀地产、保利置业等央国企实现单月业绩同环比双增长。其中，如保利置业得益于上海、广州、武汉、南宁等城市的项目热销，10月单月实现业绩85亿元，同环比增幅均超150%。
02企业拿地：10月投资未能延续回暖之势，投资金额同环比均下滑
1、10月企业投资依旧保持谨慎之势，拿地金额TOP100中不足两成企业单月有新增土储入账。重点监测企业投拓未能延续9月止跌回稳走势。30家企业单月投资金额为320亿元，环比下降25%，同比下降74%，降幅比9月份扩大27个百分点。拿地面积137万平方米，环比下降30%，同比下降74%。受到上海、广州、杭州等一线城市及核心二线城市土拍影响，10月拿地楼板价达到27710元/平方米，较9月份提升32%。
2、10月仅央国企在拿地，拿地金额超过50亿仅三家。其中，仅保利发展、华润置地、绿城中国三家企业单月拿地超过50亿元，拿地集中在上海、广州、杭州等核心城市的核心板块。值得注意的是，1-10月销售百强（全口径）中近五成房企2024年以来投资处于暂停态势。此外，前十月已拿地的企业中，有近58%的企业投资额同比下降，华润、招商、中海等仍在拿地的头部央企同比跌幅均在50%以上。
3、房企投资继续保持谨慎态度。10月土地市场延续了整体清冷的态势，仅个别城市成交溢价率突出，冷热分化的趋势延续、且颗粒度逐渐细化。即使目前楼市政策持续宽松，但积极效果集中体现于核心城市的市区、城市中心的优质项目，对非核心城市、或核心城市的郊区项目，带动效果仍不明显。因此非热点区域地块对于房企的吸引力持续下降，最终大概率底价成交。从企业视角来看，在资金相对紧张的当下，拿地的主力依然是央国企和城投，民企竞拍积极性仍相对较低。
03企业融资：单月规模再创年内新低，仅有7家央企境内发债
1、融资总量：2024年10月65家典型房企的融资总量为231.92亿元，环比减少50.4%，同比增加1.9%，单月融资规模再创年内新低。从全年的累计数据来看，65家典型房企的累计融资总量为3872.29亿元，同比减少24.9%。在融资结构方面，本月房企境内债权融资221亿元，环比减少47.5%，同比增加24.7%；另有融创进行了增发配股获得了12亿港元，没有企业进行境外债权融资或资产证券化融资。
2、融资成本：2024年1-10月65家典型房企新增债券类融资成本2.95%，较2023年全年下降0.65个百分点，其中境外债券融资成本4.18%，较2023年全年降低3.86个百分点，境内债券融资成本2.92%，较2023年全年降低0.56个百分点。单月来看，10月房企融资成本为2.54%，环比降低了0.23pct，同比降低1.3pct。本月仅有保利发展、华润置地、招商蛇口等7家央企在境内发债，因此境内融资成本继续走低。
3、企业表现：本月融资总量最大的企业仍然是万科，企业在本月共获得了95.8亿元的银行贷款。从企业梯队来看，2024年1-10月TOP10房企的平均融资额为224.85亿元，是所有梯队中最多的，同时该梯队也是唯一一个融资规模同比增长的梯队。从融资成本来看，TOP51+梯队的房企融资成本最低，为2.6%，较2023年全年融资成本降低了1.64pct，降幅最大，同时比融资成本最高的TOP11-30的房企低0.64pct。
2024年10月，70家重点监测房企重大人事变动及组织调整如下：
1、组织变动方面，10月11日，万科集团内部宣布对地产组织架构进行重大调整，将原来的七大区域公司缩减为五个，东北、西北区域并入总公司实行集约管理。同时，开发经营本部下沉至业务前线，直接负责产品管理和重大项目操盘。华东、南方、北京、西南、华中区域本部精简职能，成为开发经营派驻的“前方指挥部”。上海、广佛等产能大的公司由开发经营本部直接管理，以加强资源盘活、经营提效等管控。此外，开发经营本部新设办公事业部，专注办公资产提效，聚焦购物中心、社区商业、历史文化街区开发，一线项目整合为七大地区公司。
今年以来，万科频繁调整组织架构，包括南方区域、上海区域及北京区域的城市公司重组。这些调整旨在顺应市场环境变化，匹配业务发展需求，促进资源整合、人才调配，提升管理效率。总的来看，万科的组织变动是其战略调整的一部分，旨在优化资源配置，提升竞争力。
2、人事变动方面，10月23日，美的置业宣布剥离房地产开发业务，并公布了一系列人事变动。董事会成员由4名减至3名，取消副董事长职位，委任凌艳为非执行董事，王全辉辞任执行董事，转投集团业务经营。郝恒乐任主席兼执行董事，王大在任执行董事兼总裁，林戈任执行董事兼副总裁，分别负责董事会治理、公司经营管理及财务税务等领域。
此外，根据董事会决议，免去郝恒乐董事长、法定代表人和总经理职务，选举刘隽为董事长、法定代表人及总经理，任期3年；免去赵军副董事长职务。此次调整旨在优化企业管理结构，符合上市公司规范。美的置业的人事变动和业务重组体现了企业战略转型的决心，有助于提升运营效率，实现长期发展。
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月报
1月新房供需环比降超4成，料2月仍将低迷（2024年1月）2月逢春节楼市供求降至6年次低，地市溢价率回升（2024年2月）3月楼市成交环比倍增但仍低位，料4月延续修复（2024年3月）4月供求回落但高于年内月均二成，料5月仍低位波动（2024年4月）5月成交稳中微增，年中叠加政策窗口预期6月再回升（2024年5月）6月新政加持成交年内新高，预期7月延续企稳态势（2024年6月）7月新房供需皆环降约3成，预期8月延续低位波动（2024年7月）8月供应微增而成交再降，9月预期季节性小幅回升（2024年8月）9月供应增而成交三连降，料10月政策发酵止跌回稳（2024年9月）10月供应新低而成交环增44%，一线政策利好显著放量（2024年10月）企业月报百强单月业绩创新低，多数房企投资尚未开启（2024年1月）春节假期影响，房企单月销售和融资均创新低（2024年2月）百强销售同比降幅超四成，央国企核心城市抢地（2024年3月）百强销售和融资均维持低位，企业投资小幅回升（2024年4月）单月百强销售环比微增，头部国央企出现大幅降价（2024年5月）百强上半年业绩降幅收窄，头部房企投资均有下降（2024年6月）百强房企销售环比下降，头部房企投融资有所上升（2024年7月）房企销售投资在较低水平，偿债去库存仍是主要工作（2024年8月）房企投融资环比上升，多家房企债务重组延期（2024年9月）
