作者 | 深水财经社 何离
存量房贷利率下调再现重大进展。
9月29日晚上央妈发布最新公告，发布了就商业性个人住房贷款利率定价机制改革的细则。
公告称，将引导商业银行于2024年10月31日前开展一次存量房贷利率批量调整。并且以后存量房贷利率将不再固定加点，而是将随行就市，贷款人可与银行协商调整加点幅度。
那么这一轮利率下调什么时候可以操作呢？昨晚深水财经社与南京区域多家银行相关人士咨询得知，目前大部分银行都还没有收到总行的正式操作通知。
但是昨晚工农中建交邮等国有大行以及招商银行等，在昨晚紧随央行发布了公告，同时宣布将在10月12日发布具体操作事宜，将于10月31日之前统一对存量商业性个人住房贷款利率实施批量调整。
01 房贷利率机制大调整这一次存量房贷利率呼之欲出，从上周五央行定调可以调整，到9月29日发布正式调整的公告，仅仅一周时间，工作效率还是很高的。
但是这次央行公告不仅仅发布了存量房贷利率调整的具体规则，还将现有的房贷利率机制进行了大调整，大大超出市场预期！
昨天央妈发布的消息量超级大，深水财经社这里为大家梳理总结一下，便于大家理解。
一、房贷不再区分首套、二套。对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。在这个底线基础上，各地可以因城施策，自主确定辖区各城市是否设定差别化的最低首付款比例政策，并确定辖区各城市最低首付款比例下限。
深水财经社解读
个人住房贷款不再区分首套还是二套了，首付比例也设定为统一的最低15%，这个实际上大部分城市都已经实施了。各个城市可以根据情况确定首付比例。但是三套及以上是不是还要区分的？另外，是不是房贷利率也不再区分为首套还是二套？
二、完善商业性个人住房贷款利率定价机制。这里要划重点，也是意味着现行银行与客户的房贷利率不再固定化，而是可以协商调整了。这里分几个小点来解读。
（1）借款人申请商业性个人住房贷款时，可以选择固定利率或浮动利率作为定价方式。合同约定为固定利率的，利率水平在合同期保持不变。合同约定为浮动利率的，利率以最近一个月贷款市场报价利率为定价基准加点形成（加点可为负值），加点幅度应体现市场供求、借款人风险溢价等因素。
深水财经社解读
这个固定利率和浮动利率本来就是有的，但是大部分房贷都是浮动，选择哪种都有利弊，在加息通道中，选择固定利率肯定对买房人有利，在降息通道中，选择浮动利率对买房人有利。存量房贷利率要到第二年才能调整为最新的。
（2）固定利率商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。置换时，利率以最近一个月贷款市场报价利率为定价基准加点形成，加点幅度等于原合同利率水平与最近一个月贷款市场报价利率的差值。
深水财经社解读
这就意味着固定利率的存量房贷可以置换为最新的房贷利率，如果新利率比原利率低，那就是按新的利率协商。不过这个所谓协商怎么操作，是不是只要提出申请就能通过，还是不同客户有所差异？这个还没看到具体操作细则。
此前有人怀疑置换新房贷利率，是不是要重新评估房屋价值，目前看是多虑了，置换新利率完全不用考虑房屋跌价问题。
（3）自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。在利率重定价日，定价基准调整为最近一个月贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
深水财经社解读
以前利率重定价周期是一年，也就是要第二年才能调整为新利率。现在取消了一年的限制，贷款人可与银行自由协商重定价周期。符合条件的存量房贷借款人在与商业银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可调整重定价周期。
在此轮存量房贷利率批量下调后，近期央行将在官网增设新栏目，按季公布全国新发放房贷利率平均值。
购房者可根据央行官网公布的利率情况，观察自己的房贷利率水平，当自己的存量房贷与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借贷双方可通过协商变更合同等方式调整加点幅度，引导存量房贷利率降至全国新发放房贷平均利率水平附近，不会出现较大的差别。
（4）自2024年11月1日起，浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。重新约定的加点幅度应体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化，加点幅度不得低于置换贷款时所在城市商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。
深水财经社解读
这是一个长效机制，也就是当你的房贷利率与市场最新的利率偏离很大的时候，贷款人可以与银行协商置换为新的房贷利率。
而央行在解释这个政策时表示，市场竞争机制可促使商业银行与借款人自主协商、适时调整加点幅度，不需要等到新老房贷利差积累较大后再由商业银行进行批量调整，能够渐进有序缓释矛盾，并维护合同严肃性。
但是这个新利率不一定都一样，可能会根据贷款人的信用有所差异，比如信用好的，利率会拉到最低，信用有瑕疵的，可能会略微高一点。
不过这个协商似乎操作上也不太清楚，如何引入市场竞争机制？既然是合同约定，银行如果拒绝调整加点幅度呢？除非是放开转按揭，否则银行很可能会制造障碍。
三、存量房贷利率下调如何操作？这也是大家最关注的问题。
央行在昨晚发布的答记者问中称，各商业银行将发布有关公告和批量调整细则，统一调降房贷利率在LPR基础上的加点幅度，并尽可能为借款人提供便利。绝大多数借款人可通过网上银行、手机银行等渠道完成“一键式操作”，无需到商业银行网点办理，具体请及时关注承贷商业银行官方平台发布的有关信息。批量调整完成后，借贷双方还可按照中国人民银行公告〔2024〕第11号，基于市场化原则自主协商、动态调整存量房贷利率。
02 六大行率先响应在央行昨晚发文后，深水财经社随即向各家银行进行咨询何时才能操作利率下调。
最先相应央行政策的是工农中建交邮等六家国有大行，还有招商银行等，他们均紧随央行发文后，通过其官方公众号发布了《关于批量调整存量房贷利率的公告》，均宣布将于10月12日发布具体操作细则，10月31日前完成批量调整。
其他各家银行目前暂未发布最新的信息，不过大家也不用焦急，既然央行已经开始落实了，各家银行应该都会很快出台操作细则。
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