图/文 乐居财经研究院团队

2022年的房地产行业，是极不平静的一年。

这一年，由2021下半年个别房企债务暴雷所引发的行业危机没有停歇，反而愈演愈烈。房企出险、楼盘停工、去化困难、回款受阻、现金流持续恶化，行业陷入恶性循环，房地产经历前所未有的困境。

持续的寒冬之下，房企生存成迷。

下半年开始，在保交楼、稳经济的社会民生诉求下，“救市”的政策自上而下开始出台。从中央政治局首次提及“保交楼”，到支持房企融资的“三支箭”、“金融16条”，短短几个月，地产融资经历了由冷到热。

这一年，也是房地产企业的大洗牌和持续分化之年。

千亿房企大缩水，成批房企陷入亏损，不少房企还录得上市以来首亏。为了保住现金流，房企谨慎拿地，土地投资急剧减少，旗下的资产也被一次次摆上货架。从现实情况来看，割肉套现成为他们的无奈日常。

但即便面临相同的行业环境，也有房企凭借自身能力，平稳穿越周期。他们在过去一年不仅实现规模的前进，营收、利润逆市中实现增长，负债结构也得以优化。

而未来，随着行业经营逻辑的变更，房企之间的这种洗牌和优化仍将持续。乐居财经推出《2022年内房股十大榜单》，从不同维度，立体还原房企过去一年的生存现状，以鉴往知来，砥砺前行。

营收榜：7家破千亿，龙湖首入三甲

2022年，已发布年报的69家内房股，总营收取得31869.30亿元的成绩，内房股平均营收为461.87亿元。

与2021相比，2022年营收TOP3座次微调，内房股“营收王”易主，万科企业以5038.38亿元夺魁；碧桂园以4303.71亿元居第二，与万科企业相差734.67亿元；龙湖集团以2505.65亿元位居第三，为近年首入三甲。

期内，营收超2000亿的内房股还有华润置地，为2070.61亿元；而中国海外发展、绿城中国、新城发展这三家内房股营收也破了千亿；建发国际集团、融创中国营收分别为996.36亿元、967.52亿元，距离千亿仅一步之遥。与2021年相比，营收超2000亿的内房股减少1家。

从营收增速来看，较上年明显放缓，仅有3家房企2022年营收规模实现倍增，为莱蒙国际、天安、华侨城（亚洲），其中莱蒙国际增幅高达527.05%；共5家房企营收增幅在50%-100%之间，包括西王置业、恒盛地产、建发国际集团、众安集团、大悦城地产。建发国际集团从第18位上升至第8位，营收同比增长超86%至996.36亿元，是TOP10中增幅最大的一家。

不过，48家房企2022年营收下滑，占比近70%，与2021年共21家房企营收下滑对比，2022年营收下滑房企数量倍增。其中，景业名邦集团营收同比下滑74.88%，在69家内房股中垫底。此外，天誉置业、上坤地产、富力地产、融创中国的营收跌幅超过50%，共15家内房股营收跌幅超40%。

净利榜：盈利企业不足一半，36家总亏损2075亿

2022年，已发布年报的69家在港上市内资房企，净利润累计为-170亿元。有36家净利润为负，占比为52%。净利润为负的36家在港上市内资房企，总亏损达2074.97亿元。去年同期披露数据的79家在港上市内资房企，仅有9家发生亏损。

此外，2022年披露数据的69家在港上市内资房企中，实现盈利的33家房企总净利为1905亿元。去年同期披露数据的79家在港上市内资房企中，实现盈利的70家总净利为3693.38亿元。

2022年，万科净利润为375.51亿元，从去年的第三名跃居榜首；龙湖集团净利328.23亿元，从去年的第五名跻身前3强，位列第二；华润置地实现净利润323.7亿元，同样跃进前3强，排在第三位。中国海外发展、绿城中国、合生创展集团、越秀地产、建发国际集团、中国金茂、美的置业分列净利榜第四至十位。其中，绿城中国、合生创展集团、越秀地产、建发国际集团、中国金茂、美的置业均为前十名的新星。

2021年亏损的9家房企中，深圳控股和SOHO中国在2022年实现扭亏，净利分别为21.93亿元、0.65亿元。

2022年，华润置地以280.91亿元跃升至归母净利榜榜首。2021年位列榜首的中国海外发展，归母净利为401.55亿元，于2022年位列第三。2022年排在第二名的是龙湖集团，归母净利为243.62亿元。

期内，共有4家在港上市内资房企归母净利超百亿，分别为华润置地、龙湖集团、中国海外发展、万科。其中，龙湖集团、万科均较上年有所增长，归母净利分别为226.18亿元、243.62亿元。

现金榜：仅8家增长，万科1344亿元跃居榜首

房地产行业“暴雷潮”发生以来，多家房企发生债务违约，千亿房企也赫然在列，“现金为王”已不仅仅是口号。即便财报上房企账面现金充足或现金量持续增长，依然不能完全避免短期流动性风险的发生。

据《2022年内房股现金榜》，69家房企“囤钱”1.08万亿元，2021年79家公布该项数据的在港上市内资房企现金总额约为1.5万亿元。

2022年，万科手握1344.25亿元现金跃居榜首，成为”现金王“；碧桂园以1282.81亿元位列第二；中国海外发展手握1103.06亿元现金，稳居第三名。

2021年，现金超过千亿的房企分别为碧桂园、万科、中国海外发展、华润置地。2022年，华润置地未能延续千亿现金，以955.45亿元，位居现金榜第四位。

2022年，中国金茂、保利置业集团跻身现金榜TOP10,分别以370.89亿元、311.73亿元的现金额位列第8名、第9名。去年位列前十的正荣地产则掉队至第40名，现金为32.7亿元。

从增幅来看，2022年，仅有8家房企现金实现增长。大悦城地产、首创钜大、天安位居现金增幅榜前三位，且实现现金翻番。中国金茂、嘉华国际、保利置业集团、建发国际集团、西王置业紧随其后，增幅均在20%以下。2021年披露数据的79家在港上市内资房企，有34家实现增长。

在仅有8家房企现金实现增长的情况下，2022年在港上市内资房企的现金跌幅较2021年有所扩大。2021年，跌幅超70%的房企有4家，其中上置集团跌幅最大，为81.42%；2022年，跌幅超过70%的房企有7家，其中上坤地产、天誉置业的跌幅超过了90%。

“三道红线”榜：14家全红，七成现金短债比挂科

“三道红线”是指剔除预收款的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；现金短债比不得小于1倍。

根据“三道红线”的触线情况，房企分为“红、橙、黄、绿”四档。三线未踩为绿档，有息负债年增幅不得超过15%；踩中一线为黄档，有息负债年增幅不得超过10%；踩中两线为橙档，有息负债年增幅不得超过5%；三线全踩为红档，不得增加有息负债。

截止2022年底，54家内房股中，绿档房企有16家，黄档房企有20家，橙档房企有4家，红档房企有14家。

相较于去年末，红档房企增加不少。2021年统计的77家内房股企业中仅有8家红档，而2022年54家样本企业中，已有14家三线全红，占比达到26%。

从“净负债率”指标来看，40家房企该值低于100%，指标及格率为74.1%，相较2021年下降14.2个百分点。54家内房股净负债率均值为117.8%。其中，福晟国际净负债率高达1104.2%，远高于行业均值，天安净负债率为-9%，远低于行业均值。万科海外、嘉华国际、九龙仓置业、港龙中国地产等5家房企净负债率低于30%，安全边际较高。

从“剔除预收后的资产负债率”指标来看，34家房企该值低于70%，指标及格率为63%，相较2021年底的61%，提升约2个百分点。54家内房股剔除预收后的资产负债率均值为67%。21家房企在60%~70%之间，集中度较高。

从“现金短债比”指标来看，仅有18家房企现金短债比高于1倍，指标及格率为33.3%，相较2021年底的64.9%，大幅下降约31.6个百分点。其中，万科海外短债为0；建发国际集团、招商局置地现金短债比超过6倍；其余该项指标绿档的15家企业现金短债比平均水平为2.17倍。近七成企业现金短债比小于1，平均0.34倍。

综合来看，与2021年相比，净负债率、现金短债比的及格率均有下滑，剔除预收后负债率稍有上升。

相比2021年，绿档房企名单重新洗牌，大悦城地产、国锐地产、美的置业新晋绿档房企行列，上实城市开发、瑞安房地产、路劲等跌出绿档阵营。不过，绿档房企中也有少数“常驻”房企：龙湖集团已连续七年保持绿档，越秀地产连续四年保持绿档。

土储榜：仅2家扩增，融创中国超2亿方居首

2022年，由于房地产市场持续下行、流动性紧张等原因，房企在投资表现上更为审慎。有些选择放缓节奏，以守为攻，有些则趁势出击，抄底囤粮，土储竞争格局正在变化。

与2021年相比，52家房企中49家房企土储“缩水”，占比超九成。其中，华润置地、富力地产、合生创展集团、越秀地产等14家房企土储下滑幅度在10%以内；中国海外发展、绿城中国、建业地产、远洋集团等19家房企土储下滑幅度在10%-20%；万科企业、龙湖集团、美的置业等16家房企土储下滑幅度在20%以上。

处于榜首的融创中国，总土储由2021年的2.54亿平方米，下降至2022年的2.18亿方。尽管多数房企放缓拿地，仍有个别房企“逆势”扩增土储。朗诗绿色管理、瑞安房地产总土储增幅分别为35.02%、32.86%。

据榜单，融创中国总土储超过2亿方，成为新的“土储王”，万科企业紧随其后位居第二，总土储超过1亿方。中国海外发展、华润置地、富力地产、龙湖集团、中国金茂5家房企总土储超过5000万方。与去年相比，2022年总土储超过5000万方的房企减少4家。

从拿地数量、金额来看，中国海外发展、华润置地拿地金额超过1200亿元，万科拿地金额496.4亿元；建发国际集团、越秀地产、绿城中国等新增项目超过25个。

少数股东利润榜：69家少数股东获利460亿元

截止2022年末，69家内房股少数股东权益占比均值为40.43%，比去年同期高出7.83个百分点。其中，24家房企少数股东权益占比超过50%，包括福晟国际、恒盛地产、上坤地产、融信中国等；6家房企少数股东权益为0%，分别是融创中国、中渝置地、中国天保集团、国锐地产、西王置业、万科海外；另有12家房企少数股东权益占比低于10%，包括深圳控股、明发集团、嘉华国际、合生创展集团、中国海外发展等。

年内，69家内房股少数股东合计分走利润461亿元，而当期净利润总和为-170亿元。多家房企在经营亏损的情况下，少数股东依然取得了正收益。

12家房企少数股东损益占比超过50%，包括路劲、中骏集团控股、招商局置地等。以路劲为例，少数股东损益占比高达208.02%，期内，利润被少数股东和永续债分走，股东应占亏损为4.95亿港元，而少数股东应占溢利为4.17亿港元，本年度基本在为少数股东“打工”。

据榜单，21家房企的少数股东权益占比与损益占比差值超过50%，分别是众安集团、福晟国际、路劲、德信中国、绿景中国地产、明发集团、碧桂园、恒盛地产等；11家房企该差值在20%~50%之间，包括建发国际集团、弘阳地产、中梁控股等；11家房企该差值在10%~20%之间，包括富力地产、上海证大、合景泰富集团等；21家房企该差值在0%~10%之间，包括嘉里建设、越秀地产、融创中国等；5家房企差值为0，包括中渝置地、中国天保集团、国锐地产、西王置业、万科海外。

69家内房股中，少数股东权益占比与损益占比“失配”的情况并不少见。两者差值的绝对值，可以大致反映出背离程度，差值越高，明股实债的可能性就越大。

长短债榜：21家短债占比超50%

2022年，房地产行业融资与销售周期一同进入下行阶段。随着四季度政策端持续发力，多个融资渠道得到修复及开放，年末出现翘尾迹象，房企相应得到一些喘息机会，但仍难解决本质问题。

据乐居财经统计，截止2022年末，68家内房股短债占比均值为41%，较2021年提升3.8个百分点，短期偿债压力正在走高。

数据显示，2023年仍然是房企“偿债年”。2023年前三季度，房企将迎来一波大规模偿债潮，到期债券总规模达到5528亿元，同比增长6%。其中，境内债券到期2805亿元，境外债券到期2724亿元。

为应对潜在的债务风险，不少房企主动调整债务结构，降低短债的比例，以提升企业财务安全壁垒。

据榜单，68家内房股中短债占比低于10%的“优等生”，从2021年的5家扩大至2022年的8家。2021年的5位“优等生”，在2022年仅剩下龙湖集团、九龙仓置业，短债占比分别为9.93%、7.7%。新晋“优等生”分别为中渝置地、国锐地产、招商局置地、明发集团、建发国际集团、中国海外发展。

与2021年相比，短债占比降幅最大的5家分别是中渝置地、莱蒙国际、国锐地产、大悦城地产、天安，降幅在22%-69%之间；短债占比增幅最大的5家分别是SOHO中国、禹洲集团、时代中国控股、正荣地产、领地控股，增幅在73%-42%之间。

据统计，68家房企长短债比均值为3.94倍。其中，中渝置地以56.02倍领跑，且较2021年大幅提升。国锐地产、招商局置地、明发集团、建发国际集团、九龙仓置业、中国海外发展长短债比均超过10倍，龙湖集团、嘉里建设、汤臣集团超过5倍。

榜单中，有21家房企长短债比不足1倍。其中，领地控股的长短债比从2021年的9.43倍下滑至0.94倍，SOHO中国的长短债比从2021年的9.8倍下滑至0.2倍，跌幅明显。

融资成本榜：最高9.3%，首尾相差4倍

外界往往从一家企业融资成本的高低，去窥探它基本面、负债水平、流动性的优劣。

乐居财经统计获悉，37家已发布年报的内房股房企的平均融资成本为5.1%，但地产商个体差异较大，有的低至2.5%，有的却高达9.3%，后者是前者的近4倍。

一直以来，港企都追求有现金流的利润，因此能保持充裕的流动性，以及较低的负债率，这使其受到了金融机构的信任，享受到较低的筹钱利率。九龙仓置业、嘉华国际分别以2.5%、2.6%的融资成本位列前两位，便是例证。

能展开低成本融资的，多以国资为主。TOP10中，中海、华润置地、中国金茂、五矿地产等，均以低于5%的融资成本在列；而TOP20里，越秀地产、保利置业、招商局置地、绿城等，也跻身其中。

民企表现较为出色的，有龙湖集团、美的置业、碧桂园等主体，三者分别以4.1%、4.62%、5.73%的融资成本，体现自身“穿越周期”的底气。近来行业供需端暖风频吹，这类优质民企或将继续优先受益。

不过，也有一些开发商备受“钱贵”的困扰。融信中国、绿景中国地产、正荣地产、禹洲集团、恒盛地产等，分别以6.86%、6.9%、7.1%、7.23%、9.3%的融资成本，位于排行榜的末端。

与上一年相比，房企们2022年的融资成本，有降有升。北京北辰实业股份融资成本为5.07%，同比降低了79个bp,降幅最多；而有19家房企的融资成本有所上升，增幅最高的九龙仓置业，达到了110个bp。

值得注意的是，尽管九龙仓置业的增幅最高，但其融资成本依然是披露数据的37家内房股房企中的最低。

资产转让收益榜：-126亿！超六成房企割肉套现

行业进入调整期，部分地产商的经营周转受到挑战，在销售下行的情况下，他们很多都会售出旗下项目，补充流动性，支撑公司利润。

2022年，31家内房股房企均有不同体量的出售附属、合联营公司收益入账。其中11家出售资产获得正收益，合计27.76亿元；另外20家房企出售资产呈现不同程度的亏损，累计达154.4亿元，其中亏损最多的融创中国，亏损达79.8亿元。

金额方面，雅居乐该项收益达到了13.5亿元，嘉里建设有8.49亿元计入报表，中梁控股、明发集团的该项收入也超过1亿元。除上述4家房企外，其余27家房企的该项收入均在6000万元以下。

2022年，雅居乐资产出售持续加速，售出了手中多个项目。比如将广州亚运城项目26%股权售予中海，又将重庆项目公司卖给了首创置业，还有旗下6家项目公司的股权也抛售给了海螺创业。然而，大体量的出售资产收益，仍未能扭转其业绩亏损局面，公司期内净利仍为负值。

港企嘉里建设，相比去年出售资产产生的超10亿收益，今年出售力度有所减弱，但出售资产的收益占净利润比例有所提升，达到了27.37%。

2022年，出售资产收益占净利润比例超过50%的房企仅有3家，相比上年减少一半。明发集团、万科海外出售相关公司的收益，占净利润的比例超过了100%，碧桂园的该项比例为53.14%。

此外，美的置业、禹洲集团、中渝置地、雅居乐集团、德信中国、中梁控股、宝龙地产等7家房企的该项比例，则呈现出了负数，分别为-0.36%、-0.47%、-1.19%、-10.10%、-11.09%、-13.19%、-33.79%。

其中，美的置业、德信中国、宝龙地产是因为出售相关公司的收益为负数，导致了比例数值最终为负。

核数师薪酬榜：平均747万元，3家开价超两千万

核数师一直是行业的“守门人”，他们监督着各家企业的运营、交易细节。较为常见的审计机构，有安永、毕马威、罗兵咸永道、德勤、开元信德、国卫等。核数师们承担着重要的角色，获得的薪酬也并不是一个小数目。

乐居财经对51家内房股企业样本进行了统计。2022年，总共有9家房企，为核数师开出的薪酬在千万以上，相比2021年减少了3家；其中，核数师薪酬超过两千万的共3家。

其中，合生创展集团聘用安永的薪酬为3464.23万元，位列榜首，是唯一超过3000万年薪的房企。TOP2、TOP3则分别为融创中国为立信德豪开出的2185万元、越秀地产为罗兵咸永道开出的2040.9万元。

除此之外，远洋集团、建业地产、万科企业、中梁控股、正荣地产、新城发展为核数师开出的年薪，分别为1968万元、1867.1万元、1680万元、1300万元、1130万元、1038万元。

乐居财经统计的51家企业样本中，2021年核数师的平均薪酬为791.58万元，2022年为747.11万元，同比下降了5.62%。其中，有26家房企的核数师薪酬下降，7家持平，18家有所上涨。也就是说，今年过半房企核数师的薪酬下降了。

降幅较为明显的：龙光集团下降62%、宝龙地产降58.23%、佳兆业集团降51.46%、富力地产降49.48%、天誉置业降47.15%，余者降幅均在40%以下。

而涨幅最大的则是合生创展集团，2022年，安永在该公司领到的薪酬是3464.23万元，与上年的2392.85万相比，上涨了44.77%。另有绿景中国地产上涨了38.62%、越秀地产上涨了30.23%，其余房企的涨幅大多在30%以下。