近年来，中国的房地产市场经历了起起落落，给人留下深刻印象。自1998年的第一轮房改以来，我国的房价便如同被放飞的雄鹰，勇往直前。起初，每平方米的价格尚不足2000元，然而到了2021年，其最高价格已攀升至每平方米近1.1万元。

特别是那些一线城市，房价从刚开始的每平米3000元增长到高峰时的6至7万元，让无数人在房地产市场中获取了巨额的财富。然而，进入2021年下半年后，这个被众多投资者和开发商寄予厚望的市场，开始逐渐展现出不一样的迹象。

从一些三四线城市开始，例如涿州、燕郊、大厂、廊坊、香山等地，房价的大幅下滑引发了人们的广泛关注。而后，二线城市如郑州、天津、武汉等也未能幸免。再到后来，当时间进入2023年，就连北京、上海、深圳等一线城市也纷纷加入到房价下跌的行列中。这无疑打破了人们对于一线城市房价只涨不跌的固有认知。那么，究竟是什么原因导致了房价进入到长期下跌周期呢？5年后，现在200万的房子还能值多少钱呢？

01 导致房价进入到长期下跌周期的原因

进入2023年后，国内主要的一线城市开始步入下跌周期，这无疑打破了长久以来人们对于一线城市房价只涨不跌的固有印象。导致了这一现象的发生主要有以下几个原因，一个是房地产调控政策的发酵是房价下跌的重要原因之一。自2016年开始，我国便启动了对楼市的调控措施，目的在于抑制炒房现象，遏制房价过快上涨。到了2021年，这种调控的力度更是达到了前所未有的高度，全年房地产调控次数高达650次。这样的调控力度，使得国内房价开始呈现出长期调整的趋势。经过多年的楼市调控，一线城市的房价也终于进入了下跌周期，这也成为了市场发展的必然结果。

二个是经过20多年的房地产繁荣期，我国的人均住房面积已经有了显著的提升。从过去的6-7平米，到现在的人均超过40平米，这表明“住有所居”的目标正在逐步实现。同时，数据显示，我国拥有房产的家庭比例极高，其中96%的家庭至少拥有一套房产，而拥有两套及以上房产的家庭占比更是高达41.5%。这充分说明了市场的需求已经从“有无”转向了“优劣”，刚需和改善性购房需求虽然依然存在，但已经不再是市场的主导力量。在楼市“供远大于求”的大环境下，房价下跌的趋势也就在情理之中了。

三个是我们不能忽视的是疫情对楼市的影响。疫情的爆发使得很多人的收入减少或者失业，这也导致了人们对未来收入增长的预期变得谨慎。在这样的情况下，居民的收入已经无法支撑当前的高房价。同时，人们购房的观念也发生了变化，越来越趋于理性。人们不再像过去那样盲目购房，而是会根据自身的实际情况来决定是否购房。这种购房理念的转变，以及居民购房能力的削弱，也促使了房价的下跌。

四个是随着科技的发展和人们生活方式的改变，房地产市场也面临着新的挑战。比如，随着互联网和智能家居的普及，人们对于居住环境的要求也在不断提高。这促使了房地产市场的供给方需要进行产品和服务的创新，以满足消费者的需求。然而，这个过程需要时间，也需要资金的投入。在短期内，这可能会对房价产生一定的压力。

另外，从全球视角来看，房价的涨跌也受到全球经济环境的影响。近年来，全球经济面临诸多不确定性因素，如贸易战、疫情等，这些都可能对房价产生影响。尤其是对于一线城市来说，由于其经济的特殊性，更容易受到全球经济环境变化的影响。

因此，一线城市房价的下跌并非偶然现象，而是多种因素共同作用的结果。不过，这并不意味着房价会一直下跌。市场总是充满变数，而房价的涨跌也受到多种因素的影响。对于购房者来说，理性看待市场变化、合理规划购房计划、把握市场机遇才是最重要的。对于地方和相关部门来说，如何平衡房地产市场的供需关系、保障居民的住房需求、促进房地产市场的健康发展也是他们需要思考和解决的问题。

02 现在200万的房子，在5年后还能值多少钱？

那么现在问题来了，“现在价值200万的房子，五年后还能值多少钱？”独立经济学家马光远首先指出：“房地产作为中国最好的投资品的时代已经结束了。”这句话传达的深层含义是，过去的黄金时代已经过去，未来的房地产市场将不再是一个单纯的投资工具。

换句话说，对于普通投资者而言，单纯依靠投资房产来获取高收益的机会正在减少。他接着阐述的“第二句话”：未来房子将逐步回归到居住属性。这个观点的重要性不容小觑。这意味着未来房价的上涨与下跌不再由单纯的供需关系决定，而是逐渐向合理、平稳的趋势转变。

回到居住属性意味着房价的变动，将更加贴近普通居民的生活和收入水平。这种转变对于房地产市场来说，无疑是一个积极的信号。它不仅有助于减少房地产市场的泡沫，也有助于实现房地产市场的平稳健康发展。那么，马光远所描述的未来是否意味着现在价值200万的房子五年后将大幅贬值呢？

以一、二线城市的房子为例，当前价值200万的房产多为老旧小区或小户型房屋。这类房屋在当前的城市结构中确实面临着诸多挑战。城市化的快速发展带来了新住宅区和高品质的住宅供给，使得老旧小区逐渐显得陈旧和不适应现代生活需求。因此，从某种程度上说，这类老破小的房子在未来确实有可能面临价值下降的风险。

然而，这并不意味着所有老旧小区的房产都将沦为“贫民窟”。这取决于城市的发展规划、政策导向以及居民的居住需求。如果城市有明确的改造计划，各地能够投入资源进行老旧小区的改造和升级，那么这些老旧小区的房产仍有可能保持其价值甚至升值。

再来看三、四线城市的房产。这些城市往往面临产业结构单一、人口流出大于流入的问题。这确实使得这些城市的购房需求长期低迷，房价面临下行压力。然而，这也并不意味着这些城市的房产将永远没有价值。随着国家对区域协调发展的重视和政策的支持，这些城市也有可能迎来新的发展机遇。特别是对于那些具有独特资源和优势的城市，其房产价值仍有待进一步挖掘。

此外，我们还需要考虑到其他因素对房价的影响。例如，政策调控、经济环境、社会需求等都会对房价产生重要影响。政策调控方面，一直在努力稳定房地产市场，防止房价过快上涨或下跌。经济环境方面，随着中国经济的转型升级，新的产业和就业机会将不断涌现，这也会对房价产生积极的影响。社会需求方面，随着人口老龄化、家庭结构变化等因素的影响，人们对住房的需求也在发生变化，这为房地产市场提供了新的机遇。

总的来说，对于“现在价值200万的房子五年后能值多少钱”这个问题，我们不能简单地给出肯定的答案。马光远的话提醒我们，房地产市场正在经历一个从投资属性向居住属性转变的过程。这意味着房价的变动将更加复杂多变，受到多种因素的影响。

一、二线城市的某些老旧小区和小户型房屋，可能会面临价值下降的风险，但具体情况还需根据城市的发展规划和政策导向来判断。三、四线城市的房产也并非没有价值，特别是在国家政策支持和区域协调发展的背景下，这些城市也有可能迎来新的发展机遇。

因此，对于投资者而言，单纯依靠投资房产来获取高收益的时代已经过去。未来更需要对市场进行深入研究和分析，做出更加明智的投资决策。对于普通居民而言，购房时应更加注重房屋的居住属性和长期价值。只有把握好市场趋势和需求变化，才能做出更加明智的决策。