总价少则2000~3000万，多则上亿元，是谁买走了北京这些顶级豪宅，这个横亘在公众心中许久的疑问，终于有机会慢慢露出答案。

一纸(2024)豫0329执2889号的法院执行令，推出了一位北京顶级豪宅的真正大买家——康凤利（也有写作康凤立），昔日河南伊川农村商业银行有限公司的原董事长、股东，妥妥一位多金的“河南土豪”。

在首都北京，他至少买下了四套豪宅，都是赫赫有名的顶豪小区，海淀区的万柳书院，朝阳区的融创北京壹号院，朝阳区孙河的泰禾北京院子更是一下就买了两套。

按照评估价，万柳书院的房子值1.12亿，融创北京壹号院值4874万，朝阳区孙河的泰禾北京院子便宜点，评估价每套3095万元，两套加一块，也值6000多万元人民币。只算北京这四套房，康凤利的身价就超过了2亿元人民币。

北京确实不缺有钱人。

图1：依据(2024)豫0329执2889号法院执行令，康凤利名下房产被拍卖

康凤利1965年出生，今年59岁。康老爷子是土生土长的河南伊川人，1980年就参加工作了，最开始就是当地一家商店的销售员。他挺能钻营，后来把自己调进了当地酒厂，他会开车，在那个年代，会开车还是一项稀缺的劳动技能。据说康凤利年轻的时候很会来事，没用太久就混成了酒厂车队的队长。

在1990年代以前，商店销售员、酒厂职工、司机，都是吃得开的职业。

1989年，康凤利这些工种都干腻了，他把自己运作进了银行系统，去处就是本地的伊川城市信用社，官至副主任、主任兼书记。2000年以后，康凤利官儿越当越大，先后任职伊川农信社联社副主任、监事长、党委书记、理事长。

世纪之交，中国最基层的农信社开始改革，允许职工入股，康凤利瞅准了这个机会，出手“投资”，到2019年时，就成了改制之后伊川农商行的第一大股东，持股超过10%。

河南伊川这个小地方已经不能满足他了，康凤利把自己的触角伸到了河北涿鹿和河南荥阳，他一度担任河北涿鹿利丰村镇银行股份有限公司、河南荥阳利丰村镇银行董事长。

农村包围城市，村镇银行也是银行，这是一部乡村土豪长成史。

康凤利爱帮人“办事”，有了村镇银行这个自己说了算的平台，就更是有过之无不及。他最信手拈来的就是帮人批贷款。比如，从2010年开始，在此后的6年时间中，康凤利的同乡李少钦从伊川农商行分四笔，贷出了620万元人民币。

2019年，这位康凤利的同乡又找了另外一位商人，用他的名义接着从伊川农商行贷款，这次一笔就贷出了950万。

然而，李少钦用来贷款的材料却全是假的，从2010年~2020年这十年间，他在伊川农商行一家下属支行存量贷款一共1180万元，其中流入李少钦本人及其控制账户的，有580万元。

这就是如假包换的骗贷。

李少钦的贷款，都是康凤利打招呼让属下办的。这样的事，应该不止一例，伊川农商行的资产质量和金融风险可想而知。康凤利不会“白帮忙办事”，“土皇帝”一手遮天，穷庙富方丈，康凤利的财富大抵是这么得来的。

手里有了钱，就得买房，康凤利在城市选择上，似乎有那么一点偏爱“古都”。

他的置业经历起始于省内，例如古都洛阳。他至少在洛阳买了3套房，都是核心位置，品相环境都不错，但是不值什么钱，每套也就值200~300万人民币，加一块，还不到1000万。

这显然不能匹配康凤利的身价，洛阳已经“装”不下他了，作为必然的选择，他去了北京，作为一位多金土豪，他只买最顶级的豪宅，面积没有小于300平方米的。

他在万柳书院的房子，将近465平方米，光卫生间就有5个，除此之外，有四个卧室，一个饭厅，一个客厅。万柳书院还是北京知名小学中关村三小的学区房。

图2：万柳书院房产内景

融创北京壹号院的豪宅，350多平方米，南北通透，有三个卫生间和四个卧室。至于朝阳区孙河的泰禾北京院子，以康凤利的购买力，就更不在话下了，他一下就买了紧挨着的两套跃层，每套面积将近330平方米。

图3：北京壹号院房产内景

知道了这个消息，有个八卦的朋友问，康凤利有北京户口么？我们不知道，但也好奇他为什么问这个问题。他的逻辑到是很强大，康老爷子在北京买了这么多房，他不受限购约束么？

这是个好问题。

四套房子，三个项目。万柳书院拿地都已经是2012年，北京壹号院和朝阳区孙河的泰禾北京院子时间上差不多，都是在2014、2015年前后入市。北京开始执行限购政策大约是在2011年，如果没有北京户口，达到社保纳税条件后，才能买一套。

按照这个时间线，就算康凤利有北京户口，他也没法一口气在2011年后新买四套房。更何况他也有可能没有北京户口，就更不可能一口气买四套房了。

其实，对于来自各地的土豪而言，绕开限购不是个大问题。一般有三种操作方式，第一种是全款买房，先不办房产证，钱打给开发商，但房子仍在开发商名下，买房人正常居住，等到符合限购条件，再办理产权登记。这种操作在顶豪项目中并不少见，万柳书院之前就有不少。

另外一种就是直接用符合条件的人买，房子挂在他人名下，这就要求出钱的金主对挂名买房的工具人有足够的控制力。对于来自全国各地的土豪而言，找个把这样的人，也不是什么问题。

第三种，就是用公司买，房子挂在公司名下。买房人找一个自己能控制的公司，或者新注册一家公司，以这家公司为主体买房，也可以绕开限购。只是日后在税收等方面，与个人持有有一些不同。

这四套顶豪都有不动产权证，而(2024)豫0329执2889号执行令又表明这四套房都康凤利“所有”，那么，康凤利要么是用别人的名字买的，要么就是用公司的名义购买。

动辄几千万的房子，不放在自己个人或家庭名下，金主土豪的勇气不是我们一般人能理解的。

这不重要，只是在这样有勇气的操作面前，限购也就失去了意义。这样的操作，不只是康凤利一个。

北京不缺有钱人就是这么来的，康凤利只是众多从全国来北京的有钱人之一。

迄今为止，泰禾北京院子的两套大豪宅还没来得及装修，康凤利已经犯事儿了。2019年10月，他被免职。此后，河南新乡市纪律检查委员会、监察委员会公布，伊川农商银行原党委书记、董事长康凤立涉嫌严重违纪违法，目前正接受新乡市纪委监委纪律审查和监察调查。

五年过去了，装修的事，要留给下一任业主了。

北京还有多少个康凤利？