法拍房，正在成为越来越多人的选择，“抢房”大戏正在各地上演。珠海的法拍房市场同样火爆。
市场均价的5折买房子，你心动吗？
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·「珠海法拍房，火了」·
中指研究院发布监测数据显示，2024年一季度，全国法拍房市场挂拍房源数达21.9万套，成交3.8万套，成交总金额716.1亿元。
根据相关数据，2024年1月-6月，珠海法拍房市场总共上拍了高达568套法拍住宅。
其中，现在售的有151套，这些房源正在等待买家的竞相出价，总价高达2.6亿。
在区域分布上，香洲、吉大地区分别以成交20套和19套的成绩位列第一和第二。
相比之下，凤凰北地区则表现不佳，原因被归结为价格较高以及供给数量少。
从拍卖类型来看，二拍以153套的成交量成为法拍购房客的首选。
而一拍成交了113套，变卖成交了4套，再次拍卖成交了1套。
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·「低至5折成交」·
在已经成交的房源中，有不少以低于市场价的价格拍到了心仪的房子，有的甚至以起拍价成交。
比如这套拱北丽景花园的房源，评估价357.6万，最终以总价200.29万成交，相当于打了5.6折。
以及这套位于荣泰河庭的房源，评估价428.5万，最终以总价280.8万成交，相当于打了6.5折。
而出价次数最多的是一套位于金鼎的房源，出价次数高达135次，相当抢手。
除了低价成交的，也有不少热门房源出现了溢价成交。
于5月17日成交的这套银桦路的房源，评估价801万，最终成交865万，溢价了64万。
如今，打开拍卖网站界面可以看见，仍有很多房源正在进行拍卖，围观人数和报名人数也持续上涨中。
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·「关于法拍房，你要知道」·
什么是法拍房？
因产权人有债务没有履行，那么他的债权人在诉讼判决之后，就会向法院申请执行，被执行人名下的财产就会进入评估拍卖流程。法院先委托法院认可的评估公司进行价格评估，再公开拍卖，用拍卖所得来的钱来偿还债务。
用来公开拍卖以偿还债务的房产，就被称之为法拍房。
那要怎么购买呢？
▲购买法拍房的流程
了解房源信息
仔细阅读司法拍卖网站上列明的各种公告和文件：“竞拍公告”、“竞拍须知”、“标的物介绍”、“评估报告”、“视频介绍”、“图片介绍”等。
在网站中会列明很多购房参考的重要信息，比如房屋类型、拍品现状、权属状况、是否带租、是否占用、户口情况、税费承担方式、欠费情况等等，均需仔细了解清楚。
实地看样，准备资金
要进一步了解房源现状，有助于降低购买法拍房的风险。然后法拍房的付款周期一般在10天左右，需要支付全部款项。
要注意的是，据《2020年广东省住宅法拍房研究报告》显示，2020年，广东省法拍房成交折扣率（成交价/评估价）最高的前三名为：深圳133%，东莞119%，珠海为105%。
数据显示，2020年，广东省有52.87%的法拍房成交价高于评估价，法拍房的评估价跟不上市场价。
按此计算，购房者需具有超过评估价的预算，才能有更高机会购买到意向法拍房。
报名参拍，办理过户
房屋的拍卖是在法院指定的拍卖平台上举行，有竞买登记流程、参与拍卖等过程。
特别提示
拍卖保证金支付完成即被冻结，如果竞拍成功，保证金冲抵拍卖款
如果竞拍不成功，保证金将在拍卖结束后原路退回
如果悔拍，法院将没收保证金
竞拍成功后，应在指定时间将余款转入法院指定的收款账户。
法拍房吸引人的原因
起拍价低
一般情况，法拍房的起拍价都比评估价要低，在市场流动性不强的时候，甚至可以在拍卖的时候达到市场价的7-8折。
在市场流动性较好的情况下，加上法拍房的所处的位置地段也好，那成交价也许会高于评估价。
举例说明，如果一套“法拍房”的评估价是100万元，那第1次拍卖的起拍价格就是70万元，若无人竞拍，那这套房子就会流拍，择日再进行第2次拍卖。启动第2次拍卖，起拍价将在第1次的起拍价上再打8折，也就是以56万元起拍。若继续流拍，那就是变卖啦，变卖价一般情况下不低于二次拍卖的起拍价。
可办理按揭贷款
“法拍房”可以在保险公司或银行指定的担保公司的协助下办理按揭贷款，征信资质好的客户也可以根据个人条件和需求，正常享受国家银行政策和利率，并在落户后可享受当地的教育、养老、社保等资源。
示意图来源：摄图网
买法拍房时需要注意的风险
对于法拍房不了解的人来说
冒然投资法拍房是有风险的
小香香给大家分享下
买法拍房时需要注意的风险
房屋被占用风险
“房屋被占用”可以说是买法拍房最不愿意遇见的风险了。投资者们辛辛苦苦买来的房产，结果付完全款时，发现还有房屋原主的亲属或者家人赖在房子里不肯出来。
不过占用问题并不是不能解决， 购房者可以通过律师团队去根据实际情况解决占用问题。
房屋长租约风险
正常情况下，房子有租约很正常的，但如果一套法拍房有长达20年的租约，那还能买吗？购房者竞拍前需要通过专业律师团队了来确认租赁合同是否具有法律效益。
如果合同本身有问题，那么律师可以通过合规的法律操作把现有租赁解除掉后自然就可以买了。如果租赁合同是有效的，依然可以通过协商赔偿提前让租赁人搬走。
税费无法计算风险
法拍房的税费很复杂，除了一般买卖二手房都会有的契税、个人所得税等，如果房屋原主是企业，还有可能需要缴纳高昂的增值税和土地增值税。
如果是购买二手房，购房者还有可能需要支付房屋原主欠下的物业费、水电费等等，这也有可能不是一笔小数目。
无法过户风险
一般情况下，法拍房的产权和过户不会碰到什么麻烦。但也有个例，如果法拍房的产权是共有的，只有一方涉案，未涉案的一方提出异议，房子则不能按整体产权拍卖，这将直接导致竞买人无法过户。
还有一种情况，如果异地法官在出执行裁定时写了一些房源所在地的税务局并没有记载的信息，导致过户核税时信息对不上，如果双方不能达成一致，那过户也将遥遥无期。因此在买法拍房前，购房者必须提前确认和沟通好能否过户的事情。
无法贷款风险
买法拍房还有一个重要的问题，那就是资金。很多人默认以为自己可以贷款购买，结果拍中后银行无法在规定时间放款，导致错过向法院付清全款的时间，最终损失保证金。
因此在买法拍房前，购房者必须提前去银行或者其它机构沟通好贷款的事情。
房屋隐形瑕疵
法院在委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是提供几张照片和视频，对房子潜在的瑕疵并没有做信息纰漏。
因此假如房屋存在违建、不合规改造，或者是“凶宅”以及有刑事涉案，竞拍者不做调查是难以发现这些风险的。
示意图来源：摄图网
