2023年2月14日最高人民法院审判委员会第1879次会议通过了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称《批复》），该批复自2023年4月20日起施行，对进一步完善在房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题提供了指引。围绕《批复》内容，北京中恒信律师事务所吴亚律师根据法律条文规定及审判实践，对商品房消费者权利保护涉及的实务问题进行了探讨分析，供大家参考。

一、商品房消费者的适用范围

“商品房消费者”，是指为了生活居住而向房产开发企业购买其所公开销售的商品房的自然人，排除了为经营或投资等其他需要购买房产的自然人，也排除了自然人以外的其他主体或单位等。投资者、商铺的购房人或是以抵债方式取得商品房的购房者不能适用该批复。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）第125条对商品房消费者的界定是：买受人名下无其他用于居住的房屋，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，也可以作出相同的认定。如因开发商无钱支付工程款，用已建设工程抵债，“工抵房”一抵就是几十套的操作惯例将会受到该批复的极大影响。

二、相关债权偿还顺序

商品房消费者权利保护制度基本形成，相关债权偿还顺序得以阶段性厘清及明确：（1）商品房消费者房屋交付请求权或购房款返还请求权＞（2）承包人建设工程价款优先受偿权＞（3）银行抵押债权＞（4）普通债权。

三、实物问题探讨

1.“以房抵债”是否阻碍商品房消费者权利被优先保护？

答：视情况。如系“以居住为目的”完成“以房抵债”且符合商品房消费者权利之其他要件，则商品房消费者权利依旧存在；如非（或无法证明）“以居住为目的”完成“以房抵债”，则商品房消费者权利将不存在。

2.在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

《批复》第三条规定的商品房消费者价款返还请求权优先的适用条件是房屋不能交付且无实际交付可能。实务中通常指楼盘烂尾、开发商破产等情形，此情形下，购房者的价款返还请求权才优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权。反之，若房地产开发企业能交付房屋但严重迟延交付的情形下，商品房消费者以开发商违约解除购房合同，其价款返还请求权劣后于建设工程价款优先受偿权、抵押权。