#赤焰即时#（撰文 周晓宇）受新增供应影响，一线城市甲级写字楼市场空置率持续高企。CAIC（中国房地产资管信息服务平台）数据显示，继上海之后，截至2023年四季度，深圳甲级写字楼空置率也爬升至20%以上。而在二线城市中，杭州、武汉租赁复苏缓慢，空置率持续走高，武汉甲级写字楼空置率已达到33%。

已经到来的2024年，写字楼市场压力或许依然不减。

深圳甲级写字楼2023年末空置率达到26.1%

租金下降、空置率上升已成为写字楼市场近两年的关键词，未来不确定因素仍存，整体仍处于缓慢恢复期，未来空置率还将持续上升。

以深圳为例。戴德梁行（全球性的房地产服务和咨询顾问公司）发布的数据显示，2023年全年深圳甲级写字楼新增供应量达到84.6万平方米，接近2017年85万平方米的历史峰值。大量新写字楼的入市为企业提供了更多的选择，但多数企业对于扩张保持谨慎态度，整体市场新增需求相对疲软，全年净吸纳量录得39.3万平方米。

数据来源：戴德梁行

虽然净吸纳量已高于过去十年的平均水平，但深圳甲级写字楼空置率仍难敌大量的新增供应，2023年末空置率达到26.1%，较2022年年末增长了3.2个百分点。

需要注意的是，第一太平戴维斯（全球房地产服务提供商）数据显示，2023年三季度深圳甲级写字楼空置率远高于同期北京的19.5%、上海的19.1%、广州的20.9%，位居四大一线城市之首。

数据来源：第一太平戴维斯

此外，2023年第三季度深圳甲级写字楼空置率为近15年来的次新高，仅次于2020年第三季度29.7%的空置率。

2024年，深圳甲级写字楼市场将依旧迎来供应洪峰，将有超过140万平方米的甲级写字楼竣工入市。戴德梁行则认为，在供应放量的背景下，需求的缓慢提振难以支撑市场的平稳，2024年深圳全市租金水平将进一步回落，空置率指标预计也将继续上行。

一线城市甲级写字楼出租率普降

另据CAIC数据显示，2023年办公成交面积2280万平方米，同比下降11.5%，成交金额3088亿元，同比下降15.1%。截至2023年11月，办公物业成交面积同比下降11.71%，相比22年同期的14.88%有所回升，但仍处于0点以下。

受新增供应影响，一线城市甲级写字楼市场空置率持续高企。截至2023年四季度，上海、深圳甲级写字楼空置率爬升至20%以上；二线城市中，杭州、武汉租赁复苏缓慢，空置率持续走高，武汉甲级写字楼空置率已达到33%。

从租金来看，2023年上海、北京、深圳、广州、武汉甲级写字楼租金均出现不同程度下降，一线城市中北京甲级写字楼降幅最大，达到了7.6%。上海租金也出现下降。

二线城市中，重庆、武汉甲级写字楼租金降幅分别达到了8.1%和2%。

市场对于办公写字楼的预期也正在走弱。从大宗交易数据来看，2023年重点城市大宗交易成交金额为931亿元，为三年最低，同比下降近六成。与此同时，写字楼占比从2022年的56%下降至21%。要知道，以往写字楼在大宗交易中占比最高，2020年时这一数据一度达到了79%。

从出租率来看，一线城市甲级写字楼出租率普降，其中广州写字楼出租率降幅最大，较2021年同期下降了5.9个百分点，深圳出租率也下降了5.2个百分点。

资料图

以上海为例，截至2023年四季度，甲级写字楼出租率为80%，较2021年四季度下降2.5个百分点。具体项目来看，CAIC重点监测的322个成熟在运营甲级写字楼项目中，受疫情及需求收缩影响，出租率连续两年下跌的项目占比达62%，部分项目如杨浦区的合生国际中心，两年跌幅达7%。

值得注意的是，目前积压的待入市项目，将在2023年和2024年陆续入市，如果未出现大规模烂尾或延迟入市的情况，四个一线城市甲级写字楼新增供应在2024年将达到316万平方米，未来三年新增供应达到975万平方米。

在供应高企的背景下，需求端复苏缓慢，预计2026年一线城市甲级写字楼净吸纳量仅为673万平方米。通过对四个一线城市甲级写字楼季度租金及空置率的拟合，预计上海、深圳2026年甲级写字楼空置率将分别达到22.1%和23.8%。

【资料来源：第一太平戴维斯、CAIC、戴德梁行、中国房地产业协会官方网站等】

编辑 李影 程序编辑 赵雅琪