房财经网3月通州楼市的热度，似乎被招商云璟揽阅点燃了。
这个位于梨园偏刚需的项目，在月初的首销中，官方公布首推230套房源，认购11.46亿元，去化率高达90.43%。
当然，也有人质疑这个数据的真实性，认为水分太大。但从其前期的状态看，数据即便有差异，也不会太大。
它之所以能得到副中心业主的认可，归根结底还在于赠送尺度。内嵌阳台+设备平台+飘窗，一样不少。
但在整个通州地界，要论赠送的最强者，离招商云璟揽阅14公里的北京城建国誉颂（下称国誉颂），才是真正的“扛把子”。
它在阳台、飘窗、设备平台的基础上，还增加了挑空。且在部分户型中，不止一处赠送设备平台和挑空。
不过，在推盘节奏上，国誉颂却落后于云璟揽阅。它的拿地时间比后者早，但出图的速度却落在了后头。
直到招商云璟揽阅发布热销海报一天后，国誉颂才在3月3日、4日，拿到了6008、6015两个地块的预售许可证。
首批拿证房源，有17栋住宅楼。
其中北区的6008地块8栋316套，南区6015地块9栋312套。南北12#、10#尚有共58套房源未推出。
从北京市建委网站的数据看，国誉颂整体的产权得房率，并不离谱，属于行业平均水平——最高超过84%，最低接近80%。
但加上赠送面积后，它所有户型实际得房率，基本都突破了100%，最高到了近105%。
一般情况下，北京利用地产“黑科技”提高得房率的楼盘，实际使用率比产权得房率，多10个百分点，是正常水平。
而国誉颂则高出了近一倍。
这个数据，不仅冠绝通州，在整个北京也是数一数二的存在。能够和它比较的，只有位于顺义，同样由北京城建开发的星悦时光。
按当下的政策，北京城建在国誉颂身上，部分黑科技赠送的尺度，是“超标”进行的。
以占比最高的102平户型为例，其产权得房率84%：
1、南向内嵌式开敞阳台共14.04平米，赠送一半为7.02平米；
2、南向可改卧室挑空5.22平方米，全赠送；
3、侧面飘窗面积3.48平米，全赠送；
4、北向卧室设备平台2.52平米，全赠送。
整体赠送面积达到18.24平方米，加上套内面积86平米，实际使用面积达到了104.24平方米，实际得房率101:82%。
但是，这个“炸裂”的数据背后，国誉颂的阳台设计，按照最新的规定，超出标准了。
前不久刚出台的“好房子技术要点”明确规定：每户阳台水平投影面积，不大于套内建筑面积的10%，且进深不大于1.8米。
而国誉颂102平米的阳台面积，达到了14.04平米，超过套内面积10%——8.6平米的63%。
85平米户型更夸张。阳台面积11.34平米，套内面积的10%为6.68平米，超标近70%。
好在，它是“好房子技术要点”出台之前的产物，在没有对阳台赠送尺度有明确量化规定下，国誉颂算是吃到了政策空白的红利。
而往后的新项目，要想在阳台上，达到国誉颂这样的尺度，怕是再难企及。
虽然拥有空前的赠送尺度，但国誉颂想要实现热销，难度不小。
先来看看区位，它所在的宋庄镇艺术氛围浓厚，可在配套和交通便捷方面，与云璟揽阅所处的“副中心CBD”，几乎没有可比性。
从项目周边的现状看，国誉颂在东六环外，西边和北边大片空地，东侧不远是于2021年开盘的金地壹街区，目前已基本清盘，有少量现房可售。
最大的可对标者，是南边一路之隔的建投国贸瑨上。
2024年4月开盘，供应542套，目前网签94套，成交均价4.08万元/平米，网签金额3.73亿元，地价覆盖率仅28.62%。
在产品上，国誉颂完全碾压建投国贸瑨上。
后者115平米仅为3居，产权得房率79%，加上仅有6.18平米飘窗赠送，实际得房率84%，远低于国誉颂。
不过，在一些人看来，国誉颂的户型也并非十全十美。它最大的问题是，100平米往下段位，户型图上显示只有一个卫生间。
主要原因，是要与备案时的信息保持一致。在实际施工中，应该都会留好上下水，方便后期改造。
但后期如果有较真的“群众”，拿开敞阳台能否封闭等事做文章，则会留下隐患。
无论如何，建投国贸瑨上的业绩本就惨淡，随着国誉颂的入市，往后的日子，更加雪上加霜。
而建投国贸瑨上的现状，也给了国誉颂操盘者一个客观参照——宋庄板块的市场需求，并不旺盛。
花姐点评：
国誉颂要想逆转市场行情，关键在于开盘时，北京城建如何定价。
它的地价为15.96亿元，折合楼面价2.07万元/平米，指导价4.7万元/平米，预售价4.5万-4.86万元/平米。
缝差价上，国誉颂是优于建投国贸瑨上的，如果开盘时价格能和后者看齐，或打破4万大关，总价300万出头即可上车。
对副中心的公务员和高收入产业刚需人群，确实诱惑不小。
但这也只是理论上的猜测。北京城建和南山地产在顺义的星悦时光，实际得房率最高接近110%，但反映在业绩上，并不赢人。
它2024年9月30日取得预售证，供应864套，目前网签139套，网签均价3.43万元/平米，网签金额4.13亿元，地价覆盖率34.7%。
有消息称，国誉颂的实际开盘价格将在4.3万-4.5万元/平。在通州地界，国誉颂这个价格，能打破北京城建在顺义的魔咒吗？
