大家好，我是海榕君。

今天，地产、消费全起来了。

地产股：地产ETF +1.92%, 绿城 +4.79%，贝壳 +1.23%，保利 +1.17%

消费股：消费ETF +0.71%, 伊利股份 +1.58%，安琪酵母 +1.35%

主要是这两天外媒又在吹风，存量房贷利率要降了。存量房贷利率影响有多大呢？

天风证券给了两个测算：

1. 按照央行公布的前期存量房贷利率 4.27%，压缩至今年二季度新增住房贷款加权平均利率 3.45%，则可以压缩 82个基点，对应每年借款人减少利息支 出约 3100 亿元。

2. 如果按100万贷款、贷30年、贷款利率4.27%、等额本息方式计算，每个月还款金额由4931元减少至447元，下降了458元，下降9%。

今天盘后，央行突然释放了一个利空，原话是：持续推动社会综合融资成本稳中有降，同时也要看到，受银行存款向资管产品分流、银行净息差收窄等因素影响，存贷款利率进一步下行，还面临一定的约束。

这句话是什么意思？

我的理解是，降息没那么容易，不是小作文传言的。

央行说的资管产品，指的是一部分资金投向国内长期国债，一部分投向海外QDII产品。进一步下调利率，只会加剧存款跑路去买国内长债，或者都会换外汇买美元存款或者QDII产品，影响汇率，不予提倡。

银行净息差收窄，指的是贷款和存款的利息差，国内银行业，80%的业务依然靠贷款业务，国内净息差已经降为1.5%，国内已经降为历史最低，现在印度银行业的净息差为3%，

说来说去，银行还是考虑自己的利益，考虑自己碗里的仨瓜俩枣，他们没有考虑到，经济整体的大局，降低LPR、以及降低存量贷款利率，整个社会会受益更多。

招商银行在2023年年报中，也是这个观点：存量房贷利率调整后，新老贷款利差收窄，对提前还款有一定缓释作用，但由于当前市场投资收益率下行，预计2024 年房贷提前还款，仍将处于近几年较高水平。

......

现在市场上，还有一种观点。

存量房利率是多少，不止影响房地产市场，对整个经济来说，也是一种机会成本。

现在存量房利率是4.2%左右，对老百姓来说，如果一个投资，包括买房子、投股票、做生意，如果辛辛苦苦干了一年，他还赚不到4.2%的收益，他就会提前还房贷。

所以现在都说，房贷原来是最好的理财产品。

如果存量房利率降低到2%左右，一部分老百姓会发现，房子的租赁比可以到2.5%，不少上市公司的股息率可以到5%，美元存款利率仍然有4%，提前还房贷有些不划算了。

还是期待继续降息吧，降息是第一步。

说说其他的：

1. 特斯拉FSD入华定了，，特斯拉人工智能团队，在社交平台发布消息称，预计2025年第一季度，在中国和欧洲推出完全自动驾驶FSD系统，但仍有待监管批准。

2.马斯克还有一个大瓜，马斯克花了1.5亿美金， 在北京买800平方豪宅，单价50万一平，冲上微博热搜。

购买房屋为北京霄云路8号的空中四合院，目的是送给他母亲。

晚上，特斯拉官方回应：假消息。假消息也正常，马斯克算是富豪里面对土地、房子最摒弃的一个。让马斯克清仓美国的房子，千里迢迢跑来北京买房，不太可能。

看来楼市确实不行，都要拉马斯克来打广告了。

3. 可转债新债破发，今天万凯转债上市，转债价格从100跌到93，原来是非常少见的，但现在股票跌的这么惨，加上转债违约增加，让打新债重新变成有风险的行为，也很正常。

4. 寒武纪跌13%，盘后，上市公司发表声明，一个离职的销售出来冒充“专家”交流，随后产生严重的负面影响。

还有投资者说，寒武纪的名字不行，大跌是因为寒了老百姓 的心，现在没学好语文，没法炒A股。

5. 周四、周五，美国会公布一系列经济指标，包括8月份ADP就业人数、失业率、非农数据，估计还会颠簸。

.....

今天我村，有3947个公司上涨，1175个下跌，中位数上涨 0.74%。

两市成交缩量，只有5369亿，比昨天少246亿。

A股爆炒“美好生活”概念，和去年9月份华为汽车，各种龙飞凤舞的炒作如出一辙。

今天的涨停股包括：老百姓、漱玉平民、安居宝、人民同泰、家家悦、好上好，他们都有一个共同的特点：名字代表美好生活。

股民卑微啊，通过炒作，寄托了股民盼望牛市、盼望做多、渴望幸福的心声。

就这么多了。

20240905