楼市新信号，今年起是趁早买房还是尽快卖房？参考答案来了！

正当众人预料2024年楼市将持续低迷、调整之际，楼市却释放出了一个引人瞩目的信号。

根据贝壳研究院最新发布的数据揭示，春节期间（为期8天），在国内50个重点监测城市中，二手房成交量与去年同期相比显著上升。

分城市来看，一线城市、二线城市、三线城市的二手房成交量分别同比增长了90%、180%和140%，这样的增长幅度堪称热烈。考虑到这是在春节期间，二手房市场的如此活跃表现，主要归因于两点：

其一，购房者普遍认为价格已降至较低水平，并且他们认为当前房价已接近底部，未来下降趋势可能逆转，因此选择此时入手。单纯的价格低并不足以激发购买欲望，关键在于购房者对未来房价走势的预期。

其二，政策环境的优化也起到了关键作用。目前房贷利率处于历史低位，1月份百城首套房平均利率仅为3.84%，加之各地推出的“卖旧买新”置换补贴等政策，使得购房成本大幅降低。这些阶段性政策激发了购房者的购买意愿，他们担心错过这一时机后，未来购房成本可能上升。

然而，令人困惑的是，新房成交量并未出现同样的增长趋势。

例如，中指院监测的春节期间25个典型城市新房成交面积同比下降了27%，而诸葛找房监测的10个重点城市日均成交30套，也较去年同期下降了13.5%。

无论从哪个角度看，新房成交量都未能像二手房那样实现显著增长，反而呈现下降趋势。新房与二手房市场的不同步，导致专家学者对房地产市场的未来走势产生了分歧。不过，二手房市场的开门红无疑是一个积极信号，表明政策底和二手房市场底正在逐步形成。

对于“2024年是降价卖房还是抓紧买房？”的问题，随着市场变化，答案也逐渐清晰。

就当前市场而言，如果业主希望快速出售房产，降价仍是最有效的策略。通过低价吸引购房者看房，才有可能促成交易。否则，连看房的人都没有，更别提谈价了。

目前二手房市场仍处于“以价换量”的阶段，这主要是因为新房市场尚未与之形成联动效应。要实现房地产市场的全面复苏，必须实现“三底合一”。

目前政策底和二手房市场底已初现端倪，但新房市场底尚未形成。那么，这个底能否筑成？何时能筑成？

新房市场的萎靡不振，主要源于市场信心的缺失。这种信心不足既源于收入不稳定，也源于房企资金链断裂可能导致的交付问题和质量问题。

针对收入问题，国家发改委已明确表示将着力提高居民收入预期，通过解决就业问题、增加收入渠道等措施来扩大中等收入群体规模（这一群体通常是购房主力军）。

当然，农民增收措施的强化也是关键一环。毕竟，房地产的蓬勃发展离不开城市化的推动，而农民正是城市化的重要力量。尽管近年来农民进城的步伐有所放缓，但他们进城购房、安居乐业的愿望依然是支撑房地产市场稳健发展的不可忽视的因素。

现在，仅剩“房企资金链断裂所引发的交付风险及偷工减料导致的质量问题”这一核心难题。这个问题不容小觑，试想，如果我们在购买日常商品时，发现商家口碑不佳，差评连连，我们还会选择这家商品吗？房子作为大宗商品，同样如此。若房企债务危机四伏，项目可能烂尾，购房者怎敢轻易出手？即便无房可住，租房也不会选择这样的房子。更何况，资金链紧张的企业，即便勉强完工，其房屋质量也令人堪忧，购房者自然避之不及。

决策层对此早已洞若观火。从2022年底的“三支箭”融资政策出台，到如今的房企融资白名单公布，无一不是对过去“三道红线”政策的调整与修正，其核心目的就是为了保交楼，进而恢复市场信心。因此，从“三支箭”的提出，到去年底中央经济工作会议、金融监管总局、住建部、央行等多个部门的共同努力，都聚焦于解决新房市场的信心问题。

然而，实际效果却不尽如人意。房企融资额并未如预期般增长，反而有所下降，更无法填补不断到期的债务窟窿。因此，房企债务违约事件频发，市场信心进一步受挫。这并不能完全归咎于银行，毕竟头部房企的负债规模庞大，一家企业就可能负债数千亿甚至上万亿，全国近10万家房企的负债总额更是难以估量。如果银行无原则地放贷，不仅可能无法收回贷款，还可能引发更多的后遗症，如房企杠杆率的进一步攀升。

因此，房地产融资支持白名单从房企转向具体项目，无疑是一个明智之举。这一策略既能用有限的资金拯救项目，恢复市场信心，又能避免房企债务的无限扩张。因为这些项目都经过严格评估，资产与债务能够实现平衡，甚至有望盈利。

这一方案得到了各方的广泛支持，因此落地迅速。据6大国有行及部分股份制银行透露，今年年初以来，他们已对接了首批12000个白名单项目。这意味着，这些项目都将获得确保建设与交付的资金支持。这无疑是对市场信心的巨大提振，购房者再也不用担心买到烂尾楼了。

由此可见，国家这次真的是下了决心，也找到了恢复房地产市场信心的有效策略。释放的信号非常明确：只要新房市场信心恢复，“三底合一”将水到渠成。因此，买房还是卖房的问题也就迎刃而解了。

当然，我必须重申，购房应以自住为目的，而非投机炒房。那么，如何购房呢？中指院在2024年春节期间的线上调查数据为我们提供了启示。数据显示，春节期间购房或有购房计划的受访者中，置换改善与首次置业的占比超过一半，其中置换改善更是占比超过六成。而周边配套和教育资源则是他们购房时首要考虑的因素，占比同样超过一半。

这足以说明，现在的购房者更加理性，更加注重居住的实际需求。那些只靠画大饼、缺乏实际配套的新区，即便房价有所调整，也难以吸引购房者。因此，对于购房者和房产持有者来说，该出手时就出手，该抛售时也不要犹豫。若要购房，一定要坚持所见即所得的原则，将房子本身、周边配套和教育资源作为首要考虑因素。宁可错过，也不可买错。

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