摘要：经验教训，都值得总结（欢迎关注杠杆地产）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

最近从监管到银行、地方，都出了很多大招，融资、利率、调控优惠政策一个接一个。

为解决民营房企再融资举步维艰的情况，有关部门选定碧桂园、龙湖集团、美的置业作为示范，协助其境内融资加码增信，意欲提升市场对民营房企的投资信心。

基础好、资质不错的民营房企，最坏的时候基本过去，但那些中型、也不算差，但总有一些问题的民营房企呢？杠杆地产也看到一些好消息。

比如中梁控股，日前发布公告，该司4月28日公告的2笔优先票据的交换要约，取得高支持率 (最高获超过90%支持率)。成功通过两笔2022年5月到期与2022年7月到期合共本金7.5亿美元票据的交换要约，及2023年4月到期本金2亿美元票据条款修改的同意征求。

复杂的话看着累，翻译过来就是美元债展期，获通过。

当然也不全是好消息。今天杠杆地产以中梁控股为切口，谈谈这类型民营房企的境遇改善、未来的道路。

1、自救：展期、加强销售还钱、派息取消

事情回到2022年4月28日。

中梁控股发布公告称：

公司根据交换要约及同意征求备忘录所载条款及在其条件规限下，就至少26082万美元或2022年5月票据未偿还本金额的90%(2022年5月最低接纳金额)及39555万美元或2022年7月票据未偿还本金额的90%(2022年7月最低接纳金额)开始交换要约，并征求合资格持有人同意对规管交换票据的契约的若干建议修订。

交换要约及同意征求的目的，改善企业的整体财务状况、延长债务到期情况、加强资产负债表及改善现金流量管理。

公告说，将予发行的2023年12月新票据的本金总额，不得超过5.33亿美元。

如上文所述，日前中梁控股发布公告，上述两笔2022年5月到期与2022年7月到期的美元票据(「交换票据」)将会交换为2023年4月，2023年12月到期的新美元票据。

此外，杠杆地产注意到，公告还指出，中梁一笔2022年8月到期的私募美元债，存量规模1.5亿美元，已于4月26日签定“再融资贷款” 协议，展期至2023年。

图表来源|东方财富（特此感谢）

按照中梁控股的说法，2021年7月至今年3月底，已归还或回购合共约12亿美元本息的境外债务。

据说，中梁控股已经完成管理今年所有美元债务的到期风险。

展期，可以改善中梁控股的整体财务状况，克服短期流动资金困难及现金流压力。

如果企业有信用，也是符合债权人利益的。

中梁控股说，设立开发物业增信包，12个月内权益可售货值超过100亿元；并承诺，除现有项目融资抵押外，包括苏州雅秀云庭、无锡中梁芯都会、长沙中梁玺悦台、西安中梁鎏金云玺等在内的项目，销售套现的自由现金流净额的50%，优先归集用作归还或回购美元债。

同时，杠杆地产注意到，中梁控股4月末发布公告，取消了2021年中期派息。

该司董事会已决议，撤销派付于2021年8月24日宣派截至2021年6月30日止六个月的中期股息。

据解释，鉴于中国房地产面临的持续不确定性、持续波动的市况以及新冠肺炎疫情的持续影响，为保留更多现金维持流动性去应对目前的市场困境，以及为达致更佳营运资金管理……

2021年8月24日，该公司决议以现金方式，宣派截至2021年6月30日止六个月之中期股息每股18.4港分。

严格说，钱不算多，但是对于需要钱的企业来说，这是救命钱。

2、战绩：2021年表现不佳

根据此前3月末，中梁控股发布的年度业绩公告，2021年该司营收761.14亿元，同比增长约15.43%，对应归母净利润同比减少27.81%，至27.03亿元左右。

详细看，实现毛利130亿元，毛利率由2020年的21%下滑至17%。归母净利润27亿元，同比下滑近三成，归母净利润率为3.5%，同比上一年下降2.2个百分点。

2021年，中梁控股实现合约销售额1718亿元，按年增长约1.8%，合约销售均价为每平米约12000元，2020年单价约12500元，严格说，跌了一点。

回款率超85%，杠杆地产认为，还算不错。

2021年，中梁控股其实有点猛，合计耗资526亿元获取了85个新项目，总建筑面积约1000万平方米，已收购地块(不含停车位)的平均成本约为每平方米5267元。

当然，布局是有一些特点的，长期也是如此。

新增项目中来自集中供地政策的二线城市占土地投资总额约17%，其他二线城市占22%，三线城市51%。

若按经济区划分，其约54%的投资额度投向了长三角地区，中西部地区占16%，海峡西岸占比10%，环渤海13%，珠三角为7%。

账面上的债务还不错。

截至2021年末，中梁控股未偿还债务总额约401.81亿元，较2020年底下降约26%。

其中包括银行及其他借款约316.81亿元，优先票据约81.81亿元、及资产担保证券约3.19亿元。

上文杠杆地产有写，过去一年，中梁控股多次出手回购美元债。自2021年7月至今，已归还或回购合共约10来美元本息的境外债务。

截至2021年末，其剔除预收账款后，中梁控股的资产负债率约为75.8%，净负债比率约为35.4%，非受限现金短债比约1.04，即期债务总额约为195.39亿元。

不过，现金流压力仍然很大。

同时，借钱难度增大。

中梁控股于2021年1月、2月、5月分别发行过面值2亿美元、2.5亿美元、3亿美元的境外债券，而2021年下半年没有。

而根据年报披露，中梁控股2021全年加权平均债务成本为9%，上涨0.5个百分点。

此前，中梁控股方面曾希望2021年的融资成本能降到8%以下。

截至2021年末，杠杆地产注意到，中梁控股现金及银行结余276.1亿元，同比减少约19%。

3、销售待回暖，春天何时来？

恒大的许主席说，销售正常起来是最重要的，没有销售拿什么还款？

最近杠杆地产老说这句话，我觉得这话太正了。

之于压力较大的中梁控股，以及其他类似民营房企来说，都是这个道理。

按照最新的数据披露，2022年4月，中梁控股合约销售41亿元，单价约9500元/平米。

而前4月合约销售金额为257亿元，单价约10000元/平米。

显然，无论销售还是单价，4月很惨。

其实全国、各房企都是如此，之于中梁控股的区域分布，这个情况更加好理解。

如果我们看2021年的4月，不用杠杆地产预告，杆友们注定有很多感触。

如下图，2021年4月，中梁控股合约销售额为141亿元，当月单价约11500元/平米。

比一下，如今单月只有当时的零头了，单价也低了很多。

而2021年的前4月，中梁控股合约销售更是高达621亿元，当时前4月单价约12500元/平米。

回忆一下，那真是一个房企美好的春天。

当然，很多刚需当时也是骂娘，然后……

如今大规模救市此起彼伏，还将持续一段时间。

房地产是否就是这样循环？

刚需需要面临的就是一个很少跌，多数时候涨的局面吗？

房企就是在高杠杆、高周转、死和生之间不停循环吗？

哪天，我们的房企才可以更加成熟？

哪天，我们的房地产市场才可以走向成熟？

哪天，我们的经济和房地产之间才有一个良好的关系？

图表来源|百度股市通（特此感谢）

最后，杠杆地产多说一句，看看中梁控股近几个月的股价走势。

真的也是够惨的，民营房企如此，多数房企都是如此，但也有少数房企走出了较为独立的行情。

每个企业、每个行业其实都会有机会，就看怎么做、老板怎么想。

多数民营房企日子很难，但是我们也看到，确实有些样板企业。

经验教训，都值得总结。

本文未标注出处财务图表，均出自中梁控股有关公告，特此说明并致谢

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