碧桂园的雷终于爆了，刚刚发布了迟到的2023年财报，营收4010亿，亏损1673亿，严格来说这已经不算爆雷了，算是刀子落地，外界早已知道碧桂园遭遇危机，债务已经违约，年报迟迟发不出来，当下的形势，出现巨额亏损是大概率事件，关键是亏损的窟窿有多大。
如今年报发出来了，各方的猜测可以休矣，详细的经营数据都公布了，房地产的形势是从2022年开始变坏的，碧桂园称之为房地产行业的“百年未有之大变局”，2022年碧桂园温和亏损60多亿，2023年巨额亏损1673亿，2024年了？
根据2024年的中期财报，上半年依然是亏损的，亏损金额是128亿，较2023年同期亏损幅度缩小73%，全年来看，亏损幅度也将较2023年大幅缩小，现在财报能够发出来，算是缓过一阵劲了，目前还有三个值得关注的点：净资产、销售、保交楼。
净资产表现的是资产负债情况，净资产如果大幅下滑甚至是负数，公司就非常危险了，会陷入资不抵债的境地，即便是出售资产也难以解决问题，销售是公司能够保持造血功能的最好方式，只要有销售，就会有源源不断的现金流入，最后是保交楼，保交楼是公司的契约责任，也是公司的信誉，无法保障保交楼，也将失去在消费者心中的信任，房子再也卖不出去。
一家公司出现巨额亏损也不是不能活，主要看现金流和净资产情况，资产足够多，那么通过通过出售资产也能回笼资金，能够在一定程度上解决流动性上的缺口，这里的关键就看净资产还厚不厚。
碧桂园的资产高峰是在2021年，当时资产总额高达20175亿，负债17398亿，净资产2777亿，资产负债率86%，这个杠杆率也是比较高的，一旦行业出现销售低迷的情况，很容易就被打爆了，情况也确实朝着不利的方向发展，2022年房地产行业开始走下坡路，一走就是三年，至今未看到企稳的迹象。
房地产由于是高杠杆领域，负债是刚性的，不会因为房价下跌就缩水，但是资产却会大幅缩水，到了2024年中期，资产规模大幅下降到12095亿，较2021年同期缩水了40%，但是负债还有11355亿，也缩水了35%。
但是净资产却只有741亿，大幅缩水73%，为何净资产缩水幅度大幅超过资产和负债？这就是杠杆的秘密，赚钱的时候能够放大盈利效果，亏钱的时候也能放大亏损效果，哪怕就按照资产的40%缩水，也只有1666亿，但是负债缩水幅度较资产少了5个百分点 ，2万亿的资产，5个点就是1000亿，最终导致净资产只有741亿，资产负债率也进一步上升到93.88%，这点净资产是经不起多少亏损了。
经营危机必定伴随销售下滑，2023年销售面积2170万平米，销售金额为1743亿元，虽然同比也大幅下滑 ，但是毕竟还是有近两千亿的销售额，这为公司后续经营提供了不少现金流，但是到了2024年，销售继续恶化。
2024年销售面积只有492万平米，同比大幅下滑77%，销售金额也下滑到472亿元，同比下滑73%，其中12月份的销售面积和销售额分别只有35万平米和34亿，碧桂园的销售也遇到了极大的挫折，2024年9月24日，尽管央行出台了众多利好政策 ，但是依然未能让房地产市场立马止跌企稳。
如果2025年碧桂园的销售不能止跌企稳，那是相当危险的，一个销售额只有不到500亿的房企，背后的资产和负债都超过万亿，这是典型的小马拉大车，无论如何都是拉不动的，要消化这些负债，必须有足够的销售才行，资产要盘活，也是需要变成房子销售出去才行，当下的行情中，单纯的出售资产是很难获得理想的架构的。
摆在碧桂园面前的是一个极其艰难的时刻，从有息负债来看，借贷总额在2023年末为2496亿，到了2024年中期，变成了2502亿，半年时间不增反降，这说明碧桂园在在2024年上半年中对有息负债的降债方面是毫无进展，销售下滑近80%，实在是没有余力去降债了。
保交房是当前最重要的任务之一 ，首先这是公司履行契约和合同的责任，购房者已经支付了购房款，交房是企业应有的责任 ，其次，保交楼也是企业活下去的途径，如果企业无法履行交楼的责任和义务，那么将失信于客户以及政府 ，房子更加不可能卖得出去，政府也不可能任你所为。
2023年，碧桂园交房超60万套，累计交房面积7162万平米，这个交房数量还是非常可观的，相当于碧桂园在高峰时期一年的销售量，在当下这种困难的情况下，还能交房超过60万套，也说明公司管理层是在做事情的。
根据财报，2024年上半年累计交房超过15万套，累计交付面积1822万平米，这个力度就只有2023年的一半了，速度明显放缓了。根据行业数据显示，2024年碧桂园累计交房38万套，也就是说下半年交房超过20万套，交房力度较上半年在提升。
碧桂园有超过一半的资产是存货，截至2024年中期有6835亿，这些存货主要是土地、以及建好了尚未出售的房子，销售如果跟不上去，这些存货是无法转化为现金流的。而负债中的大头是特殊项目，也就是合约负债，高达4202亿，所谓流动负债是收了钱还没有交给客户物业，大部分是卖出去的房子还未交付产生的负债。
只有顺利交房 ，这4200多亿的负债才能消化，碧桂园当前的困境是，截至2024年中期的现金只有448亿，其中受限制现金为381亿，能够自由支配的现金及等价物只有67亿，已经发生的违约和交叉违约有1473亿，在2500亿借贷金额中，大部分都是短期负债，在一年内是需要偿还的。
不过当下这种情况，大部分债权人是同意债务重组，同意债务延期，其中同意债务重组的境外债务有美元负债113亿美元 ，港元负债309亿港元，合计大约1100亿人民币。
2025年对碧桂园来说是充满挑战的一年，销售低迷、债务压顶、困难重重，能否做到凤凰涅槃？这要交给时间老人，最希望碧桂园走出困境的莫过于已经买了房子尚未收房的业主，以及债权人和广大供应商。
