李霄然：如何认定商品房交付的法定最低标准？

问题介绍

商品房交付的法定标准与工程验收完成密切相关。原则上完成验收的房屋方可交付，但问题是在现有的规范体系和开发实务中，验收的种类是复杂而非单一的。例如，规范文件中出现的验收包括但不限于质量验收、单体质量验收、竣工验收、竣工验收备案、规划验收、消防验收、环保验收、综合验收、分期验收等，那么究竟完成何种验收才达到法定的交付标准？此外，与房屋交付密切相关的除了验收标准以外，还有房屋质量标准，房屋达到怎样的质量标准方具备法定的交付条件？以下内容围绕上述问题加以分析。

实务分析

一、商品房交付中的法定验收标准

商品房买卖合同履行过程中，出卖人负有将符合法定要求的房屋交付给买受人的义务，该交付义务是出卖人在买卖合同中负有的重要义务。房屋具备何种条件时可达到依法交付标准？根据相关法律、行政法规、司法解释、部门规章等规范性文件的相关规定，交付标准基本上都与完成房屋验收相关。但是，实务中的难点在于各法律文件对验收的规定各不相同，在适用法律时造成一定困扰。究其原因，笔者认为，各个法律文件的制定都考虑到以完成验收作为允许交付的标准，但是不同的制定者往往从不同的角度提出要求且产生于不同的历史时期，缺乏相互间的协同。在司法实务中，审判机关对各个法律法规中关于验收不尽相同的规定，总体上按照并存互补而非互斥关系对待。

1.《城市房地产管理法》规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。

《城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。” 根据该法规定，交付房屋的最低法定条件是房屋竣工，经验收合格。但是，房地产开发中存在着多种类型的验收，例如工程质量验收、消防验收、环保验收、规划验收、竣工验收、综合验收、分期验收等，究竟是经何种验收合格后方可交付？该法并未明确规定。第二十七条规定的“房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付”，从文意上最接近理解为经竣工验收后可以交付，但如下文所述，在其他法律法规中，竣工验收场景又存在四方竣工验收、综合验收、竣工验收备案等不同情形，因此即便将本条内容理解为竣工验收后可以交付，仍然不能得出一个准确的标准。此外，应当由建设单位牵头组织验收，还是由政府主管部门组织验收？本条内容也未对房地产项目的验收主体予以明确。

2.《中华人民共和国建筑法》规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用”。

《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。” 同《城市房地产管理法》规定的内容相似，第六十一条也没有明确竣工后验收的具体标准和主体，对司法实务带来困扰。例如，在案件中一方主张工程已经由建设单位牵头，组织完成四方验收（建设方、施工方、设计单位、监理单位），因此具备交付条件；而另一方主张，工程虽然完成四方竣工验收，但是没有通过消防验收或规划验收，没有办理竣工验收备案，因此不具备交付条件。对于这类案件，仅靠《中华人民共和国建筑法》或者《城市房地产管理法》的简单规定是无法作出判断的。

3.《中华人民共和国消防法》规定，依法应当申请消防验收的，须经验收合格方可投入使用。

《中华人民共和国消防法》第十三条规定：

国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。

前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。

依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。

根据第十三条的规定，住建部规定应当申请消防验收的建设工程（如人员密集场所、一类高层住宅建筑等），须在经过消防验收合格后，方可交付使用，未经消防验收或者验收不合格的，禁止交付使用。由此可见，即便完成竣工验收，如果没有通过消防专项验收的，仍然不具备交付条件。

4.环保法律要求部分工程需经过环境验收合格方可交付使用

例如，《中华人民共和国海洋环境保护法》第四十八条规定：“海洋工程建设项目的环境保护设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。环境保护设施未经海洋行政主管部门验收，或者经验收不合格的，建设项目不得投入生产或者使用。” 因此，已经竣工完成的工程，如果属于海洋工程，则交付前需要完成海洋工程专项环境验收。

5.《城乡规划法》规定，工程竣工验收前，须先进行规划验收，否则不得组织竣工验收。

《城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。” 根据本条规定，规划验收实质上是开启竣工验收的前置条件，未经规划部门认可的，建设单位不得启动工程竣工验收，也就更加无法实现交付。

6.《建设工程质量管理条例》规定，建设单位牵头组织竣工验收，完成竣工验收后再提交消防、环保、规划等部门认可文件办理竣工验收备案。

《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。根据该条例规定，竣工验收的主体为建设单位，由建设单位组织设计、施工、监理进行竣工验收，即实务中所称“四方验收”。该条例第十六条第三款规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。如果孤立的看十六条第三款规定，从文义上可以认为“建设单位组织完成竣工验收合格即可交付使用”，但实际上结合条例第四十九条，却并非如此。条例第四十九条第一款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。根据四十九条的规定，完成备案需具备规划、消防、环保部门出具的许可文件，这实际上是完成竣工验收备案的前置条件。那么问题是：是按照条例十六条文义理解为完成竣工验收即可交付？还是完成竣工验收备案后方可交付？结合前述《中华人民共和国消防法》、《城乡规划法》等对专项验收的要求，法律要求完成相应的专项验收才可以交付，因此应当理解为“建设单位完成竣工验收，并持项目所需的消防、规划、环保认可文件办理竣工验收备案后，方具备交付条件”。对此，最高人民法院法官也认为“出卖人已经取得《建设工程竣工验收备案表》的，可以证明该商品房竣工验收和消防、规划等其他专业验收已经合格，具备了商品房交付使用的法定最低标准。”[1]

综上，我们可以简单小结为：房屋经验收合格后方可交付，验收包括建设单位组织的工程竣工验收，以及根据具体项目情况所做的专项验收（规划、消防、环保等验收），建设单位将竣工验收文件和专项验收文件成果提交建设部门通过建设工程竣工验收备案的，房屋具备法定最低交付条件。

此外还有一类验收方式叫做商品房综合验收，曾在一定时期被广泛采用，至今在纠纷处理中仍能见到之前综合验收的存在，《城市房地产开发经营管理条例》（1998年版、2011年版）第十七条规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。第十八条第二款规定，住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期综合验收。目前，综合验收审批已经被废止，由竣工验收备案制度所取代。《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》第83项规定，废止住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收审批项目。之后，2019年修订《城市房地产开发经营管理条例》时相应删除了关于商品房综合验收制度内容。

二、商品房交付中的法定质量标准

1.商品房交付需首先经过质量验收合格。如前述，商品房经过竣工验收备案后，方可办理交付。《建设工程质量管理条例》第四十六条第二款规定，建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。因此，商品房交付的前置条件是质量验收合格，并办理竣工验收备案。

2.商品房交付后，如发现主体质量不合格，不产生交付的法律效果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。主体质量不合格自然不能交付，而且根据该条规定，如果已经交付使用，买受人亦可请求解除合同，这实际上否定了交付的法律效果。

3.商品房交付后，如果发现非主体部分质量不合格，且对居住使用不产生严重影响的，买受人不能因此拒绝接受出卖人的交付。司法实务中，质量问题一般可以区分为以下几类：第一类为主体质量问题，主要包含房屋主体结构和地基部分；第二类为非主体部分不合格但不严重影响正常居住的质量问题，例如小面积的地板缝隙、石膏开裂、瓷砖空鼓等；第三类问题为非主体部分质量不合格但严重影响正常居住的质量问题，例如甲醛超标、供电工程质量问题导致不能正常供应等严重影响正常居住使用情况。这三类质量问题中，第一类问题在司法解释中已经作出规定，如前述第2点所述；对第二类问题，买受人不能以此拒绝接受出卖人交付的房屋，而应当要求出卖人承担保修责任方式解决；对第三类质量问题，买受人可以拒绝接受出卖人交付。换言之，出卖人所交付房屋存在第三类质量问题的，达不到可以交付房屋的质量标准，在交付时买受人有证据证明存在该类问题的，可以拒绝收房；在交付后买受人发现并能够证明该类质量问题的，不产生合法交付的法律效果。

[1] 程新文、司伟主编：《房屋买卖合同纠纷裁判精要与实务指南》，法律出版社，2017年5月版，第253页。参考案例

徐同达诉连云港锦绣香江置业有限公司商品房销售合同纠纷案

审理法院：最高人民法院

案　　号：（2015）民提字第135号

案　　由：商品房销售合同纠纷

裁判日期：2015年11月26日

裁判要旨：

房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、消防、人防等基础设施和公共设施相关建设项目的验收。2004年5月19日国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织工程竣工验收，并且负责将规划、消防（如需）等单项验收结果报建设主管部门备案的制度（工程竣工验收备案制度）。因此建设工程完成竣工验收和各单项验收后报经建设主管部门备案、取得工程竣工验收备案表才完成整个验收流程。本案中最高院认为，认定房屋竣工验收合格及房屋具备法定交付条件的标准应是已取得建设主管部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》，当事人可以约定高于上述法律规定的验收合格条件，但不得低于上述法定交付条件。

判决内容摘要：

再审申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：徐同达

被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：连云港锦绣香江置业有限公司

江苏省连云港市中级人民法院一审查明：2010年11月27日，徐同达向香江公司支付定金20万元，拟购买锦绣香江A2幢101、102室两套住房，并于2010年12月18日向香江公司预付200万元。2011年3月25日，香江公司与徐同达签订商品房买卖合同两份，香江公司将其开发的锦绣香江A2幢101、102室两套住房出售给徐同达。合同还约定房屋价款和付款期限等内容。双方在合同中约定的交付期限为，出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经分期综合验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。······双方关于交接的约定为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

2011年12月29日，香江公司向徐同达发出催收楼通知书，告知徐同达办理收楼确认手续。因徐同达没有办理案涉楼房交接手续，香江公司于2012年6月5日再次向徐同达发出催收楼通知书，要求徐同达办理收楼手续。徐同达认为，案涉楼房没有通过分期综合验收，不符合合同约定的交房条件，拒绝接收案涉楼房。

另查明，香江公司虽然出具了竣工验收表，以证明其一期工程（含A2幢楼）于2011年12月19日竣工验收，并于2011年12月28日向连云港经济技术开发区建设局（以下简称开发区建设局）备案。但经一审法院向开发区建设局核实，至本案一审庭审终结，锦绣香江一期工程A2楼尚未向开发区建设局进行竣工备案。

徐同达向一审法院提起诉讼称：根据双方签订《商品房买卖合同》约定，香江公司应于2011年12月31日前将经分期综合验收合格的商品房交付给徐同达，如逾期交付超过90日，徐同达有权解除合同，香江公司退还全部已付购房款，并承担已付购房款20%的违约金。双方合同附件中另约定，商品房应安装双层中空塑钢门窗，高级防盗木门等。虽然香江公司已通知徐同达交付商品房，但香江公司房屋至诉讼时仍未达到交付条件，案涉商品房未能取得分期综合验收合格证明，合同中约定的双层中空塑钢门窗只做了单层，高级防盗木门实际为普通塑钢玻璃门，且工程存在严重质量问题。请求：1.解除双方签订的两份《商品房买卖合同》；2.香江公司返还徐同达购房款4556292元、支付违约金911258元，共计返还徐同达5467550元；3.香江公司承担本案诉讼费用。

香江公司辩称：徐同达诉称我公司交付的商品房没有经过分期综合验收合格，请求解除合同，返还购房款及支付违约金的观点不成立。香江公司提供的证据证实，案涉房产已经通过分期综合验收合格，符合合同约定的交房条件，请求驳回徐同达的诉讼请求。

江苏省连云港市中级人民法院一审认为：徐同达与香江公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律强制性规定，为有效合同。双方当事人均应按约履行。······关于徐同达与香江公司签订的《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。因香江公司自庭审终结，仍然没有将A2楼综合验收材料报开发区建设局进行竣工备案，不符合双方约定的交付条件，香江公司对徐同达构成违约，作为买受人徐同达解除合同的条件已经成就，徐同达有权解除其与香江公司的《商品房买卖合同》并要求香江公司返还购房款，支付违约金。徐同达请求香江公司按照房屋买卖合同约定返还购房款4556292元及支付违约金911258元的诉讼请求，予以支持。

香江公司不服一审判决，向江苏省高级人民法院提起上诉称：（一）一审法院认定锦绣香江一期工程A2楼尚未进行竣工备案是错误的。香江公司提交的竣工备案表能够证明该工程的竣工验收备案文件已于2011年12月28日收讫。（二）根据双方合同约定，该商品房的交付条件为经分期综合验收合格，而自2004年5月19日起，国务院已经将住宅小区竣工综合验收的行政审批项目予以取消。因此，“综合验收”的规定在实践中已无法实施。香江公司提供的《单位工程竣工验收证明书》、《单位工程竣工验收报告》完全可以证明案涉房屋已经符合合同约定的交付条件，而徐同达并未提供任何有关房屋质量不合格的证据。······

徐同达答辩称：涉案工程于2013年5月24日才取得连云港市规划局的规划验收证明和连云港经济技术开发区建设工程质量监督站出具的建设工程质量监督报告，直至2013年5月28日，才取得竣工验收备案表，因此，涉案工程的竣工验收备案时间应当为2013年5月28日。合同约定的交付条件为该商品房经分期综合验收合格，包括监督、规划、消防、人防、环保等有关部门进行的验收，其唯一有效的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。而香江公司在合同约定的交房时间不具备交付商品房的条件，且超过三个月仍未具备，故徐同达有权解除合同，并要求香江公司支付已付购房款20%的违约金。

江苏省高级人民法院二审认为：买卖合同第八条约定房屋的交付条件是“2011年12月31日之前经分期综合验收合格”，根据二审期间香江公司提供的相关证据，案涉楼房综合验收的相关文件除建设工程竣工规划核实认可书之外，其余均已在2011年12月底之前送交相关部门。而建设工程竣工规划核实认可书之所以在2013年5月24日才出具，究其原因，应属案涉楼盘项目规划变更所致（实为案涉楼盘外立面变更所致）。至于徐同达提出的房屋质量问题，即使属实，也属瑕疵范畴，尚达不到其取得合同解除权所需要的“根本违约”的程度，案涉房屋的竣工验收证明文件，可兹证明。······综上，判决如下：一、维持（2012）连民初字第0076号民事判决第一项、第三项；二、变更（2012）连民初字第0076号民事判决第二项为：香江公司于二审判决生效之日起十日内返还徐同达购房款4556292元，并按同期同类银行贷款利率向徐同达支付利息；三、驳回徐同达的其他诉讼请求；

徐同达不服二审判决，申请再审，请求：1、撤销（2013）苏民终字第0163号民事判决第二项；2、判令香江公司向徐同达支付合同价款20%的违约金911258元，或判令香江公司承担自徐同达交款至二审判决生效期间的同期银行贷款利息；3、香江公司承担本案一、二审及再审全部诉讼费用。

最高院认为，本案再审争议的焦点在于：香江公司应否向徐同达承担逾期交房的违约责任

关于香江公司是否存在逾期交房行为的认定。双方签订的《商品房买卖合同》第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“经分期综合验收合格”并符合合同约定的商品房交付买受人使用。住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收虽然已在2004年5月19日颁布的《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》第83项中被取消，但香江公司与徐同达于2011年3月25日签订案涉两份《商品房买卖合同》时，仍然以综合验收作为房屋交付条件，说明当事人自愿以高于法定标准的条件来确定交房标准，该约定不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定标准履行。案涉商品房虽于2011年12月19日竣工验收，但直至2013年5月24日方取得《建设工程竣工规划核实认可书》，2013年5月28日办理竣工验收备案。故应认定案涉商品房的交付条件直至2013年5月28日才具备，在此之前徐同达有权拒绝交接。香江公司未能在《商品房买卖合同》约定的交付期限内向徐同达交付符合合同约定条件的商品房，已构成逾期交房。

综上，香江公司与徐同达约定的最后交房期限为2011年12月31日，该公司虽于2011年12月25日向徐同达发出《收楼通知书》，但当时未取得合法的《竣工验收备案表》，不符合交付条件，正式的《竣工验收备案表》直至2013年5月28日才取得，逾期已超过90日。······已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。

综上，对于徐同达要求解除合同并由香江公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审判决支持正确。二审判决未予支持的事实及法律依据不足，应予纠正。判决如下：

一、撤销江苏省高级人民法院（2013）苏民终字第0163号民事判决；

二、维持江苏省连云港市中级人民法院（2012）连民初字第0076号民事判决。