这几天，不断有中介宣传“房价上涨”、“某某盘涨价**元”……

就拿西海岸来说，真实情况是多个楼盘在搞促销。尤其是二手房市场，价格波动已经蔓延至次新房。很多不错的品质次新房，价格降到新境界了。

1、新阶段和新变化去年，西海岸楼市，率先撑不住的是城区老破小和泡沫严重、投资客扎堆的郊区板块。比如，老城区、薛家岛等人气不错的老破小，最高跌幅一度高达近40%。大跌之后，性价比逐渐显现，成交量逐步上来了。当然，后期大概率还会阴跌。海洋活力区、古镇口大学城、西客站等板块的新房供应量实在太大，个别楼盘最大跌幅甚至直接腰斩，仍然没有反弹迹象。

到了2024年下半年，西海岸楼市明显进入了第二个阶段，就是优质次新小区逐步补跌。部分房东，拿出手上不错的次新房，求成交。市场未见好转，优质次新的业主开始放弃抵抗了。

从薛家岛板块，到唐岛湾区域，再到灵山湾不错次新房，还有胶南新城区的品质盘，都有类似情况发生。先看薛家岛板块的代表——绿地望海领御。绿地泉开发的，完全赶上了疯狂期。2018年前后，22000元的单价，还要绑定几十万的高价车位，被抢购一空。

2020年陆续交付。目前这个次新房小区有50多套房子挂牌中，成交的房源，价格已经创新低了。117平的套三，总价只有142万了，单价约1.2万/平。和高峰期比，跌幅实在太大。

缺少好的学区，户型还是上一代的设计，公摊大、综合产品力落后了。这都是绿地望海领御的一些不足之处。有业内朋友告诉房师傅，绿地望海领御是当年典型的投资型楼盘，交付之后，多数业主不愿意低价、亏损卖。但是只要有一套砸盘，就会改变整个小区价格走势。当一万二的成交价出现的时候，望海领御的其他房东只能备受煎熬了。

2、昔日标杆，惜售失败

曾经，有一个观点很出名，就是“拥抱核心资产，标杆楼盘永远涨”。在西海岸，鲁信随珠花园、绿地凤栖澜玥都曾有大量追随者，且都是有实力的群体。过去几年，这两个楼盘在当地，可是稳定的典型。不过进入2024年下半年，坚不可摧的价格防线也开始全线后撤。

先看鲁信随珠花园，2016年，开盘价17000元，2017年底涨到25000元，2018年冲到30000元，随后几年基本没啥大变化。中途，隔壁金沙乐府折腾了两年。到了2022年，随珠花园的优质房源甚至卖到了3.5万一平。

现在呢，查看贝壳APP最新的挂牌情况，随珠花园有近100套房子挂牌中，房东明显着急了。

150多平的套三双卫，挂牌价都跌破300万了，挂牌单价低至一万九。这两套房子就是代表，还没成交。再看看绿地凤栖澜玥，也是绿地泉开发的。知名的高端韭菜盘。只收割“有钱人”。四年前，有人近三万的单价买入。两年前交付，口碑碎了一地。现房之后，2022年，绿地泉选择了不着急卖，拒绝降价。到了2024年扛不住了。前段时间，打着跌破两万大关的噱头进行促销。太尴尬了。这边，一期业主疯狂抛售，吐血转手，二手房成交价已经到了一万七。

7月份和8八月份成交了两套典型代表，都是130平的套三双卫，总价跌至226万了。另一边，售楼处还有不少房子囤着卖不出去。现在打出一万九的优惠价，明显已经晚了。绿地泉青岛营销团队的水平真是太次了。

这个盘，确实是坑了不少当地改善群体。高点时候，四五百万的总价，太狠了。路过滨海大道的时候，默默祝福一下吧。另外，万科翡翠长江的价格跌幅也很明显。就不展开说了。

3、灵山湾次新房的踩踏

灵山湾板块，次新房扎堆。2020—2023，这几年，大量楼盘陆续交付。影都多个地块、中交海发·山海大观、融信、华润、海信、龙玺、鲁商灵山湾壹号等等。有些盘，高峰时期都是两万大关左右的价格。现在，都有不同程度的回落。

单价一万一二的次新房遍地可寻。甚至于星光岛上的二手房，出现了七千八千的腰斩价。最痛苦的不是房价下跌，而是花高价买改善盘，结果交付却是刚需的品质感……比如，山海大观，交付之后，陆续出了不少问题，比如漏雨、渗水、地下停车场积水、墙壁发霉、门板受损变形等诸多情况。龙玺二期更惨烈，交付以来，一直用的临时电，经常停电。简直比刚需盘还要惨烈。

所以，虽然交付没多长时间，龙玺二期已经有40套房子挂牌出售了。

成交低价只有一万一千多，这还是150多平的套三宽厅户型，总价178万！

海信灵山湾，位置稍差一些，次新房的单价底部跌破一万了，矮楼层房源。就连康大地产引以为豪的江山樾项目，所谓的洋房，次新房价格跌至一万二了。118平的套三双卫，成交价145万。

接下来，灵山湾楼市，还得低迷一段时间，之前有太多投资客了。

4、高端盘被迫打折

次新房的价格下跌，会直接影响区域内高端盘的走势。覆巢之下，岂有完卵。从均价两万六，到特价房一万五一平，西海岸“天筑”一号、号称豪宅大平层、“传世之作”的黑卓天筑，就这么把价格打下来了。两年前，黑卓天筑横空出世，搞了宏大的开放盛宴，什么“三国大师团队主笔”、“为西海岸塔尖阶层量身定制”、“大师之作的巅峰共鸣”……

之前有多风光，现在就有多落寞。汤臣一品和深圳湾1号可是从来没有如此大的降幅！黑卓天筑做到了。降价+工抵房，都出现了。

这个盘生不逢时。开盘的时候，胶南市场已经下行了，新城区好多二手房哗哗下跌。当地改善需求，早已被龙湖、绿城等盘洗得差不多了，购买力大打折扣。即使是降价到一万五，市场反应并不大。特价房存在的挡光问题、噪音问题等，都是肉眼可见的，抗性比较大。这也从侧面说明，现在的购房者，水平提高很快。传统销售思维，落伍了。忽悠不了人家了。

写在最后：呐喊声，早了点！

股市率先发力。身边不少朋友，欢呼雀跃，涨停声四起。然而这几天，迅速回落到3200点了。楼市呢，政策利好空前到位，国庆假期成交数据起色很大。

9月底到现在，让低迷了两三年的楼市瞬间反弹，是不是着急了？也不现实啊！目前为止，青岛二手房市场变化几乎没有，低价成交依然是主流。供大于求、多轮砍价的局面持续中。

如果我是买房者，完全可以等新一代产品陆续面世……阳台、挑空、空中花园等多种赠送，“公摊”几乎被抹平！目前市场上的多数新房，已经是上一代产品了。这是事实。要相信“好房子”的落地速度。