人民在韩国签订全税合同，肯定是相信房东有能力退还保证金。但有一天发现了房东根本没有能力退还保证金，这种情况被称为“全税诈骗（전세사기）”。随着人们提高了对全税诈骗的警觉性，大多数人都知道租房之前要“排雷”。例如，看不动产登记簿誊本、办迁入申报、弄合同日期确定。但是，即使采取了这些措施，现实中依然有不少人遇到全税诈骗。如果是你，打算怎么应对呢？
本文的原作者是朴贤真韩国律师（左）
全税诈骗的核心原因是：权利的先后关系。权利主要分为物权和债权。物权是指对“物品”的权利，如所有权、抵押权等，任何人都可以主张的绝对性、排他性权利。但关系到租户的是债权，债权是基于买卖、租赁等合同产生的权利，仅在合同当事人之间有效的相对性权利。也就是说，租户跟房东要求退还保证金的权利是债权。由于不是物权，所以无法对房产本身或非房东的第三方主张权利。为了解决这一问题，针对住宅和商铺，韩国用《住宅/商铺租赁保护法》，让作为债权人的租户享有类似物权的权利。当租户通过迁入申报获得对抗力后，不仅可以向房东主张权利，还可以向第三方主张权利。此外，如果租户办理了合同日期确定，租房被拍卖之后，可以优先要求从拍卖款项中获得偿还。这也是为什么在韩国租房子之后，迅速办理迁入申报和合同日期确定的理由。
虽然韩国法律看似保障了租户要回全税保证金的权利，但现实并非轻松。尤其是一些租户明明做到了法律规定的保障措施，可依然面临全税保证金无法要回来的问题。典型的问题是房东卖掉了租房之后，租户能不能跟新房东要保证金。还有，房东退还不起保证金的时候，租房被拍卖之后租户能不能分得保证金。下面简单的解释两种情况的法律。问题情境 1：房东出售房产的情况根据法院的判例，房东更换之后租户无权立即要求退还保证金。但新房东要求租户支付租金或退房，租户则可以要求退还保证金。不过能不能跟新房东要保证金，取决于迁入申报。如果没有进行迁入申报，就等于是对新房东没有对抗力，租户只能向前房东要求退还保证金。但如果通过迁入申报获得了对抗力，那么新房东作为租房合同的承接人，租户有权向新房东要求退还保证金。问题情境 2：租房被拍卖的情况租房被拍卖时，能不能拿到保证金的关键在于拍卖款的分配顺序。租户通过合同日期确定拥有了优先偿还权，并且在办理合同日期确定时没有先顺位的担保，即使房产被查封或设定了抵押权，租户的优先偿还权仍然是优先的。然而，分配并非简单问题，就算是办理了合同日期确定，以下情况可能导致租户无法优先分配到拍卖款，从而导致保证金无法回收。第一，如果迁入申报和合同日期确定是在同一天完成的，租户的优先偿还权将从第二天零点开始生效。但由于抵押权是登记完成时生效，所以房东在同一天将房子抵押出去，抵押权人将优先分配。第二，小额租赁保证金债权、欠税和工人工资债权享有最优先偿还权。因此这些债权先优先分配出去之后，租户才能享受到合同日期确定带来的优先偿还权。能不能回收保证金，得看拍卖款剩了多少。
真正的问题是执行，现实的解决方案是HUG在现实中，最令人沮丧的情况是：房东真的没有钱退还保证金。在法律咨询过程中，我们通常会问租户："房东看起来有足够的财产吗？"。因为这个提问非常重要，就算租户办好了迁入申报与合同日期确定，但没有可执行的财产，即便在民事诉讼中胜诉，也有可能无法拿到钱。此时的判决书等同于一张“废止”，房东没有钱可以拿出来，租房早已设定层层担保，就没法要回保证金。所以最好的解决方案是积极利用租赁保证金返还保证制度。通过加入如住房城市保障公司（HUG）等机构的保证产品，如果房东未能退还保证金，保证机构将代为支付保证金。从无需经过法律程序即可迅速拿回保证金这一点来看，这无疑是最有效的预防措施。好了，本期内容是朴贤真韩国律师整理的重要知识。打算在韩国租全税房的读者们，一定要认真看好本文的内容。
