洛阳老房改造，市区“老破小”值得买吗？

自2020年起，洛阳市开始对多个老破小区进行升级改造。所谓老破小，主要指房龄老旧，没有规划或是只有简单的规划建造的小区，这些小区现在大多早已破败不堪，散落在洛阳各个角落，大多还是位于市中心成熟地段。

由于是早年间建设，地理位置相对都比较优越，无论是交通、商业、还是医疗配套设备都比较齐全。大多数有意于老破小的购房者，无非是看中了中心区核心地段。地理位置的优越，就是选择老破小的前提，如果没有这个条件做基础，其他一切都是白搭。

特点：性价比高成交周期短受新房供应影响大

一个好的地段意味着太多东西：商务、商业、教育、医疗以及各种生活配套设施，这也是为什么远郊老破小成交量凄惨的原因。配套不成熟的设施，只能把老破小的优点全部弱化，消耗殆尽。除此之外，老破小还有一个非常诱人的特点：性价比高。大多数老破小房源面积较小，但实用率较高，购房者往往能以较低的总价购入，当然学位房例外。

各大平台的数据查询结果令人意外，老破小的成交量远比想象的要高，那些优质老小区的房源成交周期平均不会超过20天。对比周边项目，这些房源就充分体现出了价格优势，同区位同配套价格却更低，反而凸显出了高性价比的优势。

当然，就算上述前提条件皆能达成，老破小也并非可以闭着眼买。我们不能忽略掉一个关键因素的影响：新房供应。当该片区新房供应量够充足时，热度必然会向一手房市场倾斜。道理显而易见，把新旧两套房产放在刚需者面前，多数人还是会咬咬牙入手新房。在这种情况下，老小区无论是成交价格还是脱手难易程度，都会受到影响。

现实：市中心的转移是老破小最大敌人

而很多购房者选择老破小多是一种无奈。没有足够的预算去选择市中心优质新房，只能退而求其次，在远大新和老破小中二选其一。也有很多人选择老破小只是因为一个暂时的过渡，但这就牵涉到市政规划及中心区域的转移了，如果在无转移的情况下，未来转售机会大，甚至还有升值的可能。

优质商业资源的转移，伴随的往往是人口聚集的转移，当人口随之转向其他区域，随之而来的就是位于市中心房子才能独享的资源，不断被瓜分稀释。可以说，市中心的迁移，才是老破小最大的敌人。一线城市也许还好，对于洛阳这种发展迅速的二三线城市来讲，老破小如无拆迁，极有可能悲惨收尾。

我们再来说说很重要的一点——拆迁。除非城市核心区整体转移式，否则无论时间长久，老破小归根究底还是会被拆迁的。那天来临之前我们无法得知老破小的市值几何，但如果拆迁成本价值水涨船高，那么对于市政来说，也是一个巨大的难题。相反，老破小只有回归他真正的价值低洼，城市未来才能更好地进行旧城改造。换句话说，如果要买房，还是要追着未来的市中心买才能得到更大的保障。

老破小：学区房绕不开的话题

谈及老破小，学区房总是绕不开的话题。以洛阳举例，如轴一中、轴一小、实验小学等，具备优质师资的学校周围遍布大多是老破小区。中介扬言：“老破小的学区房不愁卖，不用等挂牌，只要房主开价，我们中介自掏腰包！”不禁感慨，生了孩子才知道，最贵的背包不是爱马仕，而是优质教育机构送的布兜子。最想拥有的也不是花样别墅小洋楼，而是所属学区的老破小。

老破小的学区房到底值不值得买？这是个老生常谈的话题。可想而知，买学区房为的也不是房，而是为了背后的好学校。不管现在如何强调教育的公平性，也不得不面对现实，现阶段优质的教育资源确实分配不均。我们都曾听闻孟母三迁的故事，如果能在好的生活环境和教育环境下成长，对孩子来讲无疑是个巨大的财富。不可否认，一个好的学校，代表的不仅仅是好成绩，而是教学理念、师资、生源共同作用的结果，而且这些恰恰都是需要通过时间和文化的去沉淀的，这样才能保持长久下来的竞争力。

有关学区房我想发表一些浅见，我并不认为只有买了学区房，上了好学校，才能造就一个品学兼优的好孩子。孩子是天生的学习者，一个浓厚的学习氛围，正确的价值观引导对孩子来说是非常宝贵的。为了一套学区房，多少家庭勒紧了裤腰带。而教育从来没有唯一的答案，只有家庭和父母才是教育的上限。学区房只是一个选择，并不是孩子未来的保障。

综上所述，如非刚需，放弃老破小也无不可。如要入手，建议买在政府接下来意愿投资的一些新兴区域，而不要执着于现有的市中心。

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