现在，什么人需要房子？因为观点的问题，大家都会把自己坚持的观点坚持到底，有人认为没什么刚需了？因为房子大部分人来了，要注意，大部分人买了不代表所有人买了，拿我老家来说，回家问了一下，一个村子大概有300户人家，现在有购买能里的大概还有15户左右，其中有10来户家里孙子快要到上小学的年纪了。还有人说中国还有2亿农民工在城里没有房，需求旺盛，这个我就不想反驳了，因为真的没有意义。总的来说，地产市场存在需求，但是需求在下降也是不争的事实，那么，接下来的走势是什么样的？

首先说说我们国家每年大约有多少购房需求。首先要知道什么人现在需要房子？因为结婚，孩子小学和中学的学区问题，这些都是硬性需求，当今社会，精神生活不是没人追求，但是精神追求是需要建立在物质基础上的，房子就是最简单的物质，家里条件好买好房子，条件一般的买常规的房子，反正买个房子。还有就是教育问题，我从来不怀疑中国家长对孩子教育的重视以及付出，在未来的至少6年时间里，学区房依旧是一个好的产品，所以，综合下来，我们根据消费的需求，我们会发现，现在需要房子的基本上是81年到98年出生的人（中国婚姻年龄按31周岁计算，孩子当年就出生，13周岁进入初中，高中不存在学区房），这部分人有多少，大家看看中国历年的人口数据就知道，数据还是很庞大的，我们取其中的平均值，大约每年出生2000万人口，按照需求，中国每年的房产需求约为1000万套，这个就是实在的需求，但是这个需求是需要新房、二手房和老破小共同产生的。

首先说说老破小，我们知道，现在老破小的价格是最先突破的。首先，老破小的适应性最差，因为老破小最大的卖点是学区房，根据当下的官方数据，我们高校学位是1200万个左右，现在出生人口是900万，也就是老破小的加成正在消失。因为老破小的价格正在减弱，正常人都明白要把他卖出去，所以，接下来市场上的老破小会非常多。根据现在的死亡人数，每年1200万去世人口，大约有600万套房子空出来，根据老人平均死亡年纪和当年的城市化百分之23的水平，现在满足老破小的房产套数是每年约130万套。

新房和二手房放下一起说，因为新房和二手房具有很大的关联性。从需求端完全可以看出来，一个城市或者一个国家在一个维度内需求是相对稳定的，如果新房卖的好，那么当地的二手房卖的一定会少一点，如果二手房卖的好，新房自然也会减少，注意，这里我说的是当下已经非常成熟的地产市场，开始发展的时候可能是新房、二手房一起起飞，但是现在是不可能的。大家从当下的房产销售数据也可以看出来，新房和二手房完全处于反作用，因为二手房的复杂性，大家还是愿意买一套新房，因为不存在线性的比例关系，所以，每年1000万的市场还是需要大家各自施展绝活，共同去争取。

接下来说说趋势。

我们知道，老破小的价值正在破碎，关联去世人口正在迅速增加，未来，老破小上市的会越来越多，同时伴随着城市化，未来的20年时间，市场的老破小预计每年出现500万套，处于快速增加的阶段，建议手里有老破小的不需要的抓紧销售；其次就是新房和二手房，目前来看，二手的相对好一点，因为受到监管的压力比较小，合适的价格就可以出售，但是新房受到国家监管和市场关注，受到的制约因素多，销售来说受到的影响更大，这里，建议二手房可以考虑出售，现在是最好的时候，一旦新房销售允许隐形下跌，那么，二手房会迎来巨跌，每年的产出需求就是那么多。

最后，说一下什么时候房产数量会饱和，有人居住的房子才叫房产，当每年空出的房产和当年销售的房产数量一致就说明房产套数饱和了。首先，是有人居住，什么时候会没人居住，那就是这个人去世了，住房需求才会没有，按照人口死亡数据显示，现在每年大约产生约600万套房产，现在每年还可以销售1000万套，需要注意的是，这里是包括新房和二手房在内的，一旦当年的死亡数据除以2等于当年房产销售数据的时候，我们国家就意味着房产市场饱和了。你可以按照每年增长50万套计算，差不多需要4年的时间就达成平衡了。

覆巢之下无完卵，地产开始走下坡路了，不管你是什么房都是一样的结局，只不过差异程度不同罢了。