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上周，山西发改委和住建厅等多部门，联合发布了关于物业收费的新通知，新的规定将从明年1月1日起施行。
就在山西发布新规定的同时，有网友在吐槽太原一些物业乱收费的现象。或许明年开始施行的新规定，对物业乱象能起到一定的规范和管理。
今年以来，全国多地都陆续推出了新的物业服务收费管理办法。那么山西的新规定，有哪些显著变化？大众吐槽的物业费乱象，究竟又包含了哪些方面？
两种定价方式
按照新的规定，山西明年施行的新规，物业收费将采取两种定价方式。一种方式是政府的指导价，另一种则是市场的调节价。
这两种定价方式，在以往的物业管理规定中就有体现。只不过由于各地的法规不同，有些规定在之前是模糊的，导致物业费的定价方式和收费模式都不清楚。
山西的新规定，进一步明确了物业服务收费有哪些项目。比如说按照双方合同约定的收费项目，再比如说归物业管理区域的维修、养护等收费项目等。
这些费用要根据不同的性质和特点，按照指导价和市场价来进行收费。简单来说，像小区里一些设施的维修养护费用，购买和安装某些设施，是按照市场价来收费的。
带有服务性质的收费，则按照政府的指导价来收取。这个指导价，要根据每个地区的经济发展水平以及群众的承受能力来制定。
各地的标准不一样，不会一刀切，政府会制定相应的基准价，在这个基础上会根据各地的情况上下浮动。价格最终的确定，要报各级政府审批。
有些费用不属于成本
物业费的构成，包括了服务的成本、企业利润以及税费支出部分。其中服务的成本，囊括了物业人员的工资等支出，也涵盖了物业公司公共设施的运维费用。
此外，管理区域的卫生清洁，绿化养护，公共秩序维护，物业的办公设施以及费用等，也都涵盖了。
而根据新的规定，有些费用支出不能再算入服务成本里。具体来看，共有设施的维护更新，改造成本等费用，都不能再算服务成本。
所以到明年新规定实施后，山西各地的物业收费，在很多项目上将会有大变动。
如何计算面积
物业收费，基础费用是按照房屋的产权面积来收取的。过去由于各地规定的不同，在面积计算上，不同城市可能有不同的方式。
山西的新规定，对于建筑面积的计算明确了几种类型。比如预收费模式，时间最长不能超过一年。
再比如办理了不动产权证书后，按照登记的面积计算费用。售出的房屋但还没有取得不动产权证书的，按照房屋买卖合同约定的面积计算。
不管是哪种类型，执行的原则都是多退少补。此外，像地下室和车库等区域，这些没有计入产权的面积，不能算入收费的面积内。
其他的区别定价
按照新规定，电梯的运维费用可区别定价。单独制定收费标准，同时按照不同楼层和使用情况，制定合理的差价。
除此之外，业主临时停车等情况，物业方面也要制订免费停放时段等优惠措施。机动车停放的服务成本，应相对于物业服务成本独立核算，避免出现重复收费的情况。
供水、供电、供气、通信、有线电视等费用，物业服务企业代理收费的，不能向业主收取额外的费用。此外，不能采取停电或者停水等方式，催缴物业费和别的费用。
公布收支，加强监管
物业费虽然和每个人息息相关，但很多时候，物业公司管理的收支是一笔糊涂账。
根据山西的新规，物业公司未来要每年公开收支情况。公布的结果，要在管理区域的显著位置。
具体要公布的，包括项目、内容、计费方式、收费标准等多个方面。凡是没有明确公示的费用，都不能向业主收取。
实时公布情况外，物业公司还应该提供与收费等价的服务。等价的服务就是，不能只收费不服务，不能通过拆解项目，重复收费或者是提高收费标准等。
总之一句话，物业公司提供的服务，要和收取的费用完全对得上号才行。要保证这一点，就得加强外部的监管。
规定指出，各级住建房管部门，要对物业的服务行为进行监管。市场监管部门，要对物业服务费用中存在的不法情况进行查处。
最后一点便是业主委员会的责任，要随时了解业主的意见建议，同时还要负责组织业主，共同决定某些管理事项。
总之，业主委员会的本质就是维护业主的合法权益，监督物业公司认真履行物业合同。
通过上述新规定就能看出来，很多措施此前就有了。但最关键的问题是，各地物业公司在落实的时候，存在着很大的差距。
而大众吐槽的物业乱象，归纳起来也就以下几点。
收费多，项目不清晰
有多少人，认真去看过物业公司公示的收支和收费情况呢？恐怕没有多少人去看过吧。不要说看，就是有些收费项目物业向业主解释的时候，后者也不一定能搞清楚。
物业公司存在这么多年，大众一直吐槽的，就是收费项目的不清晰。业主不知道为什么交费，或者是收费项目太多，感觉费用过高。
比如在高碑店市的桂园小区，2022年有业主在网上吐槽，小区内除了收取常规的物业费外，物业公司又向高层住户，额外收取供水的二次加压费用。
在电梯的使用上，该小区高层用户的费用价格也定的很高。有业主向周边的小区打听过，这两类费用，他们小区比别的小区价格贵了至少1.5倍。
当该小区的业主向物业公司提出质疑后，物业方面表示，两项费用的标准，并不是政府的指导价，是物业公司按照市场的价格收费的。
山西刚制定的新规中，对于市场调节价和指导价，有了清晰的标准。未来如果别的地方也区分清楚的话，多收费或者收费高的情况，就会得到遏制。
在山西大同一个小区，物业公司与小区内的绿化带上设置了新停车位。新的车位是每年480元的管理费用，如果不交钱，有车的业主就不能开车进入小区。
一些小区业主认为，他们并没有长期停车需求，只是偶尔开车过去搬取一些东西。物业方面对有车的业主是一刀切收费，如果不掏钱，就没办法开车进入小区。
这样一来，那些不常停车在小区的业主，自然就觉得交费很不划算。而根据山西新推动的规定，未来临时停车，要推动和落实优惠措施才行。
明年，如果山西省的一些小区不执行这个规定，大众就可以根据规定监管和投诉了。
收费不清楚、不合理、费用高是一方面，收了钱不办事，这更是大众吐槽的地方。
光收钱不办事
山西的新规中要求，物业公司的服务和收费要等价。而实际情况是，各地光收钱不办事的物业公司比比皆是。
北京大兴的一个小区，一家住在顶层的业主房屋漏水严重。业主找物业公司报修，但后者让业主自己解决。
协商无果，最终是业主自己掏钱修了房顶。事后业主投诉，自己明明交了物业费，但物业公司却不办事。
而在天津南开区的一个小区，物业公司日常不维护小区里的消防设施，设备老化甚至还出现了缺失等现象。
这个小区的业主多次向物业公司投诉，但问题一直未能得到妥善解决。像这种情况，全国各地的小区都存在。
尤其当一些物业公司更换以后，交接衔接措施做的不好，很多问题甚至矛盾就在这个过程中产生了。
新华社客户端上，有一个专门面向公众的投诉维权栏目。根据媒体此前的统计，在这个栏目下的投诉中，关于物业问题的投诉占到了三成。
可见，公众对于物业乱象感触颇深。但多数时候很多人又感到，物业公司对投诉也是有恃无恐。
最主要的原因恐怕就在于，物业公司即便被投诉了，他们好像也不会受什么损失。
监管应该体现出惩罚性
一些观点认为，目前针对物业公司，是光有监管而没有惩罚。说白了，物业公司跟某个小区的业主闹出矛盾后，大不了他们不再做这个小区的业务，但其他小区的业务还能照样进行。
没有惩罚措施，物业公司自然就是一种无所谓的态度。毕竟小区这么多，他们在哪里都能找到业务。
有人就建议，对物业公司不能光有监管，还应该引入惩罚机制。比如有些物业公司被投诉多的，当超过一定的比例后，可以采取限制甚至是罚款措施。
不过就目前各地出台的物业规定来看，对物业公司主要还是围绕监管来进行，还没有哪个地方真正出台具体的惩罚措施。
从这一点就能看出来，未来关于物业服务，还有很大的提升和制定新规的空间。
结语
物业本身是服务行业，量化标准上，收费和提供的具体服务，很容易和业主产生矛盾。
有关部门的监管，只是一个方面。业主自身权益的维护，通过业主委员会，也能对物业公司形成一定的制约。
但这些措施，都是不具备强制性的。一旦物业公司和业主之间的矛盾不可调和，物业公司往往比业主具备更多的优势。
这样一来，强势的物业公司，往往就会让业主更多的受气。而要避免这种情况，惩戒机制必须要有。
像那些服务水准低的物业公司，不能因为没有惩戒机制，而让其继续在这一领域赚钱而不提供服务。
信息来源：
《物业服务收费2025年1月1日起执行新“规矩”》 太原晚报 2024年12月12日
《“只顾收钱不管干活”，物业乱象何时休？》 新华社 2022年3月14日
