终于！烂尾超10年的西姜村城改项目开始交房......

同时在2024年11月20日也迎来了5栋楼175套房源备案价公示，毛坯均价约14315元/㎡。

这一切离不开雁塔区的斡旋，更离不开榆林辰宫地产的接盘，让这片荒废多年的烂尾楼重获新生。

对于不熟悉西安的朋友们来说，西姜村城改——西江月项目的历史还需要翻一翻，我们也在这里简单旧事重提。

西姜村城改最早能追溯到2004年，2005年陕西长通投资开发有限公司（以下简称：陕西长通）与西姜村正式签订改造合同，2011年项目正式启动。

这时候城改方面有个大的政策背景，俗称“三边政策”为“边建设、边办手续、边安置”，开发商基本不需要花什么钱就能搞开发，不过后来变了！

成为“政府主导，市场运作”，开发商需先整村拆迁，再按安置量配给土地，剩余土地收储，当然这时候未批先建的现象仍旧普遍，后来预售制度被卡死，掐断了不少开发商的资金链，因为一边是拆迁安置的资金大投入，一边是无法抵押、预售带来的资金缺失。

所以这类项目违规销售的现象屡禁不止，同时也积极找外援资金合作开发；陕西大唐地产、青海汇通等注资合作，但却并没有改变项目烂尾的命运。

在2018年保利地产也曾披露投资将100亿开展合作，2021年又有卓越地产接盘的消息，但最终均告夭折。

现在回看那段地产发展历程，粗放式的政策管理刺激了市场活跃，也为烂尾埋下了苦果，吃尽苦头的是那些买房人。

榆林辰宫地产2023年6月正式接盘，并把项目由“西江月”更名为“辰宫紫雲境”，也算苦尽甘来。

根据最新备案价格，辰宫紫雲境14315元/㎡的毛坯价格到底值不值得入手呢？接下来我们来看一下。

辰宫紫雲境项目位于电子南路与南三环以东，位置有利有弊，靠近高新锦业路对于高新地缘人群通勤便利；临近南三环、绕城高速但也是项目巨大的噪音源；西侧直线500米左右为电子城供热站。

在公共交通方面，附近没有地铁站，距离最近的是北侧的地铁8号线安化门站点，约2公里左右，只能依靠公交换乘。

教育配套方面目前西侧DK1幼儿园住宅地铁正在建设，西侧700米左右有一所雁塔区艺林小学；目前学校划分为西姜村小学，目前在雁塔区第一学校过渡。

另外在商业方面目前暂时没有什么地标性商业，距离最近的应该是南飞鸿乐荟中心。

在休闲公园沿南三环路有一条沿路绿色步道，不过南三环与绕城高速联合，尾气浓度可想而知，似乎并不适于锻炼。

目前辰宫紫云境已属于准现房状态；根据项目规划信息占地138.85亩，规划有19栋楼全部为25-33层的高层，容积率3.84，建筑密度16.31%，从这组数据上可以看出项目属于高容积率、高密度的社区，

在2023年9月14日雁塔区发布的规划情况中还提到项目涉及“地质灾害易发区”、“占压用地红线”、“日照不足”等问题，所以对于购房者而言需要精挑细选。

此次辰宫紫雲境此次公示的以95㎡两室、105㎡两室、120㎡、126㎡、133㎡户型为主，当然产品也是一言难尽，为2梯4户的设计，与当下楼市“第四代”产品对比十分落伍。

95㎡两室客厅朝南，南北通透，95㎡两室主次卧均在北向，采光有限。而105㎡客厅、卧室均朝南，却并非南北通透，只能南向单面通风。

120㎡三室户型为东西向户型，主客卧朝南；126㎡算是最好的产品，南北通透，但在小窗采光仍受影响；同样的问题在133㎡户型上也有体现。

当然这是10年前的产品，只能说此一时彼一时，在楼市产品迅速迭代下，早已物是人非。

但对于预算有限的刚需人群仍不失为一个选择，当然因为前期有违规销售的情况，可选的房源并不多。

我们再次回到价格，对于一个烂尾多年的项目1.43万元/㎡并没有让人感到惊讶。

记得在前2022年附近华安紫竹苑备案价格1.3万元/㎡；再看周边的二手房，西面的的中铁尚都城挂牌均价1.4万元/㎡；北面的世家星城三期1.3万元/㎡、四期1.4万元/㎡；华安紫竹苑1.5万元/㎡;江林新城1.2万元/㎡......可以发现在二手房内不乏性价比之选。

所以对于并不着急入手的购房者，在二手房里面多看一看，似乎更加理智，特别是一些改善需求客户，对此大家有什么看法呢？