一、法律与制度基础
1.宅基地使用权主体限定
根据《土地管理法》及其实施条例，宅基地的所有权归农村集体，使用权仅限农村集体经济组织成员以户为单位申请取得。城镇居民和退休干部因不具备集体经济组织成员身份，无法合法取得宅基地使用权。因此，其购买农房或占地建房的行为缺乏法律依据，属于无效。
2. “房地一体”原则
宅基地确权登记遵循“房地一体”原则，房屋所有权与宅基地使用权不可分割。城镇居民若购买农房，必然涉及宅基地使用权转移，而这是法律明确禁止的。
二、保护耕地与农村资源
1. 防止耕地占用
城镇居民或退休干部到农村建房可能导致宅基地无序扩张，挤占集体建设用地甚至农用地，威胁耕地红线。文件强调要严格整治乱占耕地行为，确保粮食安全。
2. 避免资源浪费与分配不公
许多农村地区宅基地资源紧张，部分本集体经济组织成员尚无法满足“户有所居”需求。若允许外部人员占用宅基地，将加剧资源短缺，损害农民权益，引发社会不公平。
三、维护农民权益与社会稳定
1. 保障农民财产权利
宅基地是农民重要的财产性权利，禁止非成员购买可防止农民因短期利益被迫转让宅基地，导致失地风险。文件明确要求依法保护进城农民的宅基地使用权，确保其在城乡间“可进可退”。
2. 遏制权力寻租与违规操作
退休干部等群体可能利用社会关系或经济优势变相获取宅基地，例如通过“特殊资格权”或村民决议等名义分配土地。政策重申严禁此类行为，防止权力滥用和农村土地市场混乱。
四、乡村振兴的规范路径
1. 鼓励合法盘活闲置资源
文件允许通过出租、入股、合作等方式盘活闲置农房，但强调必须依法依规。例如，返乡人才可通过租赁解决居住需求，而非直接购买宅基地，既满足乡村发展需要，又避免突破政策底线。
2.引导人才与资源合理下乡
乡村振兴需人才支持，但政策要求区分“支持人才返乡”与“允许购地建房”。通过完善公共服务、提供创业补贴等方式吸引人才，而非依赖土地交易，确保农村发展的可持续性。
五、政策延续性与权威性
此前，自然资源部、农业农村部已多次发文严禁城镇居民购地建房，此次中央一号文件以更高层级的政策导向强化禁令，旨在纠偏地方实践中的违规行为（如变相分配宅基地），明确改革底线，为后续深化农村土地制度改革提供依据。
