一，为什么要卖房？
1、最近5年长期居住在深圳，未来应该不会回武汉居住，所以房子放在那边不出租，也是比较浪费，每年还需要缴纳物业费，属于浪费资金资产，因此不如直接变现。房子要么居住要么有投资价值，如果都没有的话，就没有必要留着。
2、买房6年时间，虽然卖出价格比买入价格高一些，但是如果算上契税，维修基金，6年物业费，以及每年缴纳的房贷费用，其实整体上不如余额宝的收益，也就是6年时间房子卖出价格-首付-房贷-契税-维修基金-物业费-杂费，产生的收益不到6%。而我过去6年累计收益早已超过100%，房子的投资属性已经没有了。如果继续闲置几年，等于是资金没有产生收益。
3、资金没有收益是部分原因，关键是买的房子还有房贷，每年得还利息，所以就更加得卖出，去优化债务，减少甚至清零有息负债。
4、我的房子相对保值，卖出盈亏平衡，相比别人还要倒贴银行好很多，如果我的房子大幅贬值，卖出后的钱都不够还银行贷款，那种情况肯定是没有必要卖出的。所以房子相对保值，也是我愿意卖房的原因之一。
二，对未来房价如何看待？
1、房价已经不可能大幅上涨了，房住不炒的核心观念一直存在的，但是物价未来会不断上涨，房价也会有小幅上涨的，只不过短期很难有明显的上涨。
2、大城市和小城市的房价未来涨幅差距明显，北京、上海、深圳等核心城市未来房价依然会上涨，大城市有人才，有高收入人群，会维持住房价，并且一定时间后仍然会超过原来的最高价格。三四线城市未来价格可能会进一步降低，大部分县城则房价很难上涨起来。中东部省会城市，房价会逐步企稳，如武汉、南京、成都，西安、长沙、郑州、重庆、杭州、广州等城市，依然有较大的价值。另外部分沿海经济强市房价也会逐步企稳，如厦门、苏州、宁波、青岛等。
3、未来总人口会降低，出生人口小于死亡人口。大部分城市人口会下降，只有少数城市会净流入，保持净流入，或者人口降低不多的城市，才有维持房价的基础。
4、对于刚需人群，且现在资金较充足，也对未来自己收入有信心的，可以买房，但是要买大中城市的核心区域，一般至少为三环内。或者在中小城市生活的人，则买已经房价整体比较低的房子，未来即使贬值，因为自住和总价低，也是无所谓的。
三，怎么卖房？
1、卖房一般通过中介卖房，或者自己通过自媒体平台卖房，但是自己卖房，想节省中介费，需要付出很大的时间精力，不仅要宣传，还要陪别人看房，需要的时间比较多。
2、我个人选择通过中介来卖房的，我选择中介前，把整个小区围绕转了一圈，画了一个地图，大概有20家中介，分为几个品牌，且大部分品牌属于贝壳旗下的子品牌，因此我个人选择的是链家，因为只有这个子品牌是属于直营的，其他为加盟品牌，相对服务更好一些。
当然不同的城市，品牌影响力是不同的，比如深圳乐有家品牌市场占有率会高一些，而我所在的武汉市贝壳市占率超过一半。选择大品牌的好处是不容易被坑，服务透明度高一些。最主要的一点是他们店铺更多，则客源会更多，那么看你房子的人也会更多，就更容易卖出一些。当然你也可以选择多家中介同时挂牌。
3、确定了品牌后就是选择经纪人，一般可以通过看房app直接看到各个经纪人的学历，毕业学校，主要带看区域，以及等级。尽量选择等级高，从业时间长的，他们的经验更丰富一些。当然优秀的经纪人管理房源也会更多一些，你的房子可能他们维护的精力也不是很多，因此各有优劣。
4、如果想要了解卖房流程，可以跟三五家不同品牌的中介聊聊，他们会跟你说一些流程，通过几个不同的人的叙述角度不同，你可以很快的了解到卖房的流程，需要多少手续费，交易需要多长时间，以及其他你在意的问题，都可以提前列出问题清单，这样见面的时候方便仔细询问，能快速解决自己的疑惑。
四，怎么确定应该多少价格卖出？
1、计算买房成本和资金需求
你的买房成本为：首付款+每年房贷+契税+维修基金+物业费+装修费+杂费+如果拿这些资金去投资的收益
你的资金需求为：还债+养老+抚养孩子+置换房产+生活支出+创业投资，这部分因每个人的卖房原因和需求不同而不同，我们核心是考虑你卖房能不能解决你当下需要解决的问题。
当然我们不能说你卖个100万的房子，要换个200万的房子，你的房子就必须卖的能买新房子的钱，那显然是不可能的。我们卖房的资金要能大致解决目前的问题，才能值得卖，如果差一点也行，差距过大，则卖房的意义也不大。
通过这样一顿计算，我们的核心是要考虑你最低要卖多少钱才行，低于这个价格就不能卖。当我们算出最低价格来了之后，卖房价格则需要在最低价格基础上加至少10%，这样才能有还价的余地，否则别人买房，觉得一分钱都没有降低，别人会觉得没有占到便宜，自然就购买欲望不大了。
2、了解市场行情
通过中介和过去成交数据来了解最近几个月的房子成交价格，以及之前每年的价格。在看价格的时候我们要去记录是哪一期的房子，是哪一栋的（总楼层数），是多少层的，是中间户还是边户，是大户型还是小户型的。这些数据都会造成房价的差异，一般边户更好，改善户型和小户型更好，总楼层数低于34层的更好，中间偏上楼层更好（顶楼和超高层除外），不同的期数周边环境不同房价也会有差异，比如我所在的2期相比第1，3，4期楼栋布局更合理，没有地铁和高价噪音。如果不去考虑这些因素就去对比价格，那很容易被中介忽悠。
3、app数据对比分析
在看房app上，会有各个小区每月的成交和看房数据，可以通过目前的挂牌价格，以及历史成交价格区间，还有每个月的价格走势和看房人数等来判断未来的价格走势，以及当前小区的成交冷暖数据，了解到是否是卖方市场。
我个人是下载了20个房产相关app，最后留存了一些自己认为好的经常看。大家也可以自己多下载一些进行对比，然后选择留存一些。
4、逐步调整到有人看房
如果你是想要卖出一个理想的价格，不急着卖的话，那就挂着价格不动。如果你是想要卖出的话，那可以先挂一个价格，然后一周或者半个月左右调整一次价格，一直调整到有人看房为止，如果看房的好几个人都说价格高了，又比较久的时间没有卖出，那么就进一步调整房价，但是任何时候不要调整到最低价格，除非你真的特别急着卖出。
5、动态更新房价
每周或者半个月把同小区的房子按照价格排序进行排列，看和你同类型的房子，比如同样楼层和面积的房子的价格，如果你的房子整体上优于别人的房子，则你的价格应该比别人的稍高一些。总结就是说你的价格要比你差的房子价格高，要比你好的房子均价低。不断看数据，进行动态更新，才能保证长久的竞争力。
五，如何把房价卖的更高？
1、房子好是卖高价的基础
比如我的房子是小区4期里面最好的一期，最好的一栋，最好的一层，视野开阔，楼下20米就是小学，200米内就有幼儿园，2000米内就有中学，3000米内有多个商场和三甲医院，生活便利，物业好。而如果你的房子要啥没啥的话，大概率只能成交价低于小区平均水平了。
2、对比成交与挂牌数据
我们想要把房子卖高价，但是绝对不能是无理的价格，房子价格一般达到小区的挂牌价居中就差不多了，因为一般成交价格都≤小区挂牌均价。另外我们要把自己的房子和已经成交的房子进行对比，你的房子比哪几个好，那你的成交价格应该高于比你差的房子。
3，给看房的人留下好印象
比如房子打扫好卫生干净整洁，让人看着舒适，通过装修装饰隐藏小缺点，留一箱矿泉水给看房的人喝，同时尽量减少房子留存的东西，这样看起来空间大一些，也更明亮一些。
4、提炼房子优点
要学会自己提炼房子的优点，比如视野好，楼层好，小区环境好，周边生活便利，名校多，没有噪音和环境污染，绿化好，公摊低等。当然这些不是为了教中介卖房，而是为了让中介不踩你的价格，因为你内心坚定自己的房子是有价值的。
5、坚持不过度降价
中介会一味让你降低，只要他们能卖出就行了，虽然总成交价低一点，他们利润会少一些，但是如果没有成交就一分利润没了。所以他们会跟你说目前市场行情差，目前小区别的房子成交价格很低，未来房价会更低，你的房子很多缺点。
而你要给出你房子的优点，你对未来房价的乐观看待，你不急着卖房，只要你内心坚定，才不会让房子贱卖。
6、查看数据保持理智
每次什么时间哪个经纪人带人看了房子，一般中介app上都会有数据，线上多少人浏览，这个月一共多少带看，你的房子处于小区房子里面带看的多少名，整个小区，整个区域整体看房和成交价格动态变化趋势，不断查看整体数据，更有利于自己心中有数，能更好的和中介进行掰扯，否则对方说什么你都信，完全被牵着走，这样才能保持理智，包括可以适当看一些本地房产大V的公众号。
7、维护好和经纪人的关系
偶尔给经纪人发个小红包，或者说让你忙碌了的贴心的话，或者点个奶茶等，适当给他们分享一些有用的知识和信息。但是不要过度频繁沟通，要不然显得你很急着卖房。
六，怎么和买方谈价格
1、首次报价不要低挂牌价太多
你的报价或者最终成交价格尽量不要和自己的挂牌价差距过大，像我的成交价格只比挂牌价低7万，一方面是我本身报价比较合理，另外一方面是我的房子优势相比其他的房子明显。对于有成交意向的，会让你说一个最低报价，你一开始只需要比挂牌价低一点就行了，等对方真的有意向的时候你再说真实的价格，否则几个人随便看看的每次问价格你都低一点，还没等到意愿很大的人，你的报价就降了很多。
2、让买方先报价
谁先报价谁吃亏，尽量让对方出价格，对方出一个价格不管高低，都代表对方对房子的意愿度，一定程度也能掌握对方的心理和预算。对方出价格了，你才有主动权。
3、一次降价一部分
在对方报价的基础上，不管低于还是高于你的预期，你都要在对方的价格上提升一点，在你原来的价格基础上降低一点，这样多经过几轮拉扯，最终的成交价格才会更偏向你一些。而如果你一次性降低很多，后面你就没有降价空间了。如果你过快答应对方的价格，买房的会觉得自己买亏了，可能会后悔。
4、价格要高于比你差的房子
你的成交价格一定要高于比你差的房子，你要了解你的房子整体高于小区挂怕的哪些中低价格的房子，当你的价格在同类房子中有优势的时候，你就没有必要去降低价格，因为如果对方想要在这个小区买一个比较好的房子，那么大概率只能选择你的房子。不排除有人价格比你更低，但是那些房子一定有些地方比你的差，有少数人总会愿意为一些优点去多付出一些钱，比如住一辈子的房子，谁家也不愿意白天都很黑的吧。
5、了解买家基本信息
在成交之前，了解买家的家庭状况是怎样的，是给家里的谁买，是家里的谁出钱，职业是什么可以判断收入情况，甚至让中介说下大概的性格和预算是怎样的。通过这些你可以判断对方的经济状况，以及耐心程度，这样谈价的时候，你就会知己知彼，能够卖出更好的价格。
七，如何避免被中介套路
1、不要轻易降价
只要房子没人买，中介会一直让你降价卖，，说你房子缺点和未来市场会跌，会说谁家上个月什么价格没卖，这个月跌着卖了，会说经济形势多么不好等。你要相信房子跌到一定程度，很难跌更多，适当的价格就没必要再进行降低，有人愿意看房就说明目前价格还是有市场的。
2、慢慢地进行决策
在有意向客户的时候，中介会跟你说对方看中了几套房子，其他房主的价格会更接近他们想买的价格，对方预算比较低，对方是全款客户等。让你马上和要买房的人谈价格，说他们后面还有其他的急事，甚至我这单他们是约着挖晚上11点开始谈价格，谈到凌晨1：30才确定的，通过消磨你的耐性，麻痹你的理智，让你在疲惫的情况下做出决策，或者减少和家人商量的时间。因此每次面对催促和制造紧张的时候，你务必要理智，多思考几分钟，晚点再决策，要不然很容易吃亏。
3、谨慎签订合同
不管是委托卖房合同，还是最终成交合同，一定要逐条仔细查看，特别是哪些地方需要罚款，以及成交时候每一步需要在多少天内完成，对于不合理的要让对方进行修改，多看几次再签订合同。
八，卖房注意事项
1、部分情况可以降低中介费
如果中介费较同城其他机构较高，可以要求降低，这个需要提前商量，一般降低空间不大，或者卖出价格大幅低于自己的预期，或者很快就卖出觉得中介没有提供太多的服务等，当然是否能谈成功，取决于不同的中介和中介机构。
2、始终保持理性决策
在交易前中后中介都会给你洗脑让你快速决策，方便他们尽快得到佣金，每一步你都需要经过理性思考，或者找一个智囊团，不断和聪明点的家人和朋友交流，以防止被骗。
3、确定中介资质
要查看中介机构的营业执照和资质证书，以及中介人员的登记状态等，确保是正规在册机构，同时可以通过网络搜索，查询是否有相关的负面新闻。
4、房屋交接确认
房屋交接时候尽量拍照发微信确认，避免后续产生纠纷，同时提前确认好水电费交割时间，以及房屋内的物品尽早搬走，避免物品遗漏，还有就是签订协议的时候，要确定哪些物品是留下的。
5、预留好过户时间
对于上班族来说，要提前跟领导说好大概什么时候需要请假去进行交易，对于外地的人来说，更要提早和公司商量好，同时了解清楚有哪些步骤是必须要自己去办理的，哪些步骤是可以交给中介或者线上办理，或者可以委托办理的，尽量的节约自己的时间，提前做好规划。
6、确保产权清晰
确定自己的房子没有房贷以外的抵押，产权人明晰，避免过户的时候出现无法交易的情况，对于夫妻共有的产权，则交易过程中需要的手续会更复杂一些。
九，交易房子步骤
以下为一般交易流程，不同城市，不同中介可能稍有差异，以实际为准，同时注意风险控制。
一、网上签约
如果商量好价格后，一般通过线上或者线下进行签约，签约过程中中介会逐条给买卖双方讲解合同，有疑惑的进行答疑，有异议的进行修改。签订合同后，如果违约，一般需要赔偿房价的20%作为违约金。因此签订协议前，确保价格是自己满意的。签订合约后一般买家会打一个定金给卖家。
二、买家申贷
签订合同后一般两三天内，就会让买家去银行申请贷款，银行会查看买家的征信是否有问题，进行审核。
三、银行批贷
银行一般一周内会进行审核是否批准贷款，征信确认没问题后，银行会预先审核通过贷款。注意这里的批贷只是说大概率同意要贷款给买方，并不是此时就把钱放贷给买方了。
四、卖家还贷
买家的银行贷款没啥问题后，就会让卖家去还完银行的贷款，如果卖家自己没有多余的钱还款的话，中介机构可以借钱你还钱，但是一般有1%左右的手续费，如果自己有钱还，或者找朋友借钱还也是可以的。因为没有还清的房子是不能进行过户的，但是还款需要提前预约银行，找中介机构预约的话，一般可以提前还款时间，会比自己预约的时间早一些。
五、缴税过户
在卖家还清贷款后，需要在房产系统里面解除抵押，才能进行过户，这个大概需要在还清贷款一周后才能进行。在过户前一般会先打一个首付款给卖家，过户时需要买卖双方去政务中心办理交易手续，不同城市不同行情下，买卖双方需要出的费用会有不同，比如我这次卖房，除了中介费之外，基本上不需要出什么费用，其他的都是买方出的费用。这个也需要在签订合同之前了解清楚，自己需要出哪些费用，避免预算超标。
六、放款卖家
当过户完成后一般2个交易日内钱就会到卖家的手里，这个时候买房的贷款银行就会把贷款放款给中介机构，再由中介机构打款给卖家。当然这个过程中主要打款的是尾款，毕竟前期已经给了一部分，尾款也会分几部分支付，其中还会有户口保本金，需要你迁移出户口才能给你；以及物业保证金，需要你交清物业费，水电费，才会给你。
七、交割物业
当前面的大部分尾款交给卖家后，卖家就需要搬出屋子内自己的东西，留下属于合同中规定的东西，等清点物品无误，且房子没有漏水和其他问题后，物业保证金才会打款给卖家。
以上为整个卖房的交易流程，一般在30-40天左右完成。
十，房款到账后如何利用
1、置换房子
如果现有的居住环境不理想，可以用卖房的钱购买一套更大、更舒适、地段更好的房子，提升居住品质，满足家庭的长期居住需求。但是需要考虑自己未来的收入情况，家庭支出情况，以及贷款多少，来判断需要买多少预算的房子，是面积大一点好，还是市中心一点好。
2、还清债务
若有房贷、车贷或其他高利息债务，卖房后可以考虑用部分资金提前偿还，减轻每月还款压力，减少利息支出。特别是对于高利率的信用卡欠款、消费贷款等，提前还清能避免高额利息的持续支出。
3、投资理财
股票投资：如果风险承受能力较高，可选取部分业绩优良、行业前景好的蓝筹股进行长期投资，分享公司成长带来的红利；也可以参与打新，通过申购新股获取无风险收益，但需要一定的运气和资金量。基金投资：可以选择配置不同类型的基金，如宽基指数基金，能广泛覆盖市场，分散风险；也可投资优质的主动管理型基金，如由经验丰富的基金经理管理、长期业绩优秀的基金。还可以考虑配置一定比例的债券基金，在股市波动时起到稳定资产组合的作用。债券投资：可以购买国债，国债由国家信用背书，安全性极高，收益相对稳定；也可以选择大型优质企业发行的企业债券，但需要注意信用风险。4、创业做生意
如果有好的商业创意、行业经验和资源，可以考虑创业。比如开一家实体店铺，如特色餐厅、咖啡馆、母婴用品店等；或者开展线上业务，如电商、自媒体、在线教育等。
5、留存生活开支
预留 3-6 个月的家庭生活开支作为应急资金，以应对突发情况，如失业、疾病等。这部分资金可以存入流动性强的活期存款或货币基金中，确保需要时能及时支取。
我们需要根据自己的实际情况进行选择，选择任何一项尽量都不要把全部资金拿去投入，尽量分散投资，让手里有适量的现金。
