近日，深圳市安居集团发布公告，拟面向全市征集商品房源用作保障性住房，引发市场广泛关注。这是继广州增城之后，又一线城市加入“以购代建”行列，标志着政策引导下，一线城市楼市去库存迈入新阶段。
一、 深圳“收储去库存”：信号意义重大不同于以往保障房建设以“拿地新建”为主，深圳此次“收储去库存”行动具有鲜明的政策导向和现实意义。
1. 政策背景： 7月30日，中央政治局会议强调“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。“积极支持城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设、reits试点范围扩大、推进超大特大城市城中村改造和城郊改造、积极支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求、存量房贷利率的优化、保障性住房的建设，以及城中村的改造”等措施，成为下半年楼市政策组合拳的关键方向。
2. 现实需求： 今年以来，受宏观经济波动、市场预期转变等多重因素影响，房地产市场整体处于调整阶段。一线城市虽然需求相对稳定，但库存压力依然存在。国家统计局数据显示，截至6月末，全国商品房待售面积6.4亿平方米，同比增长17.9%。
3. “一箭三雕”： 深圳“收储去库存”，一方面可以盘活存量资产，缓解房企资金压力；另一方面，能够增加保障性住房供给，改善民生福祉；同时，也有利于稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。
二、 “以购代建”模式优势明显相比“拿地新建”，“以购代建”模式在效率、成本、风险等方面优势明显。
1. 提升效率： 直接收购现房可以缩短建设周期，更快形成有效供给，满足群众住房需求。
2. 降低成本： 利用市场存量房源，可以避免土地成本上涨带来的价格压力，有效控制保障房建设成本。
作为中国经济发展最具活力的区域，一线城市在资金实力、运营能力、市场消化能力等方面具有明显优势，预计“收储去库存”模式将在京沪等地陆续落地。
1. 政策支持： 7月30日中央政治局会议明确提出“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”，为一线城市“收储去库存”提供了政策依据和方向指引。
2. 资金保障： 央行此前设立3000亿元政策性住房贷款支持计划，为“以购代建”模式提供了充足的资金保障。
3. 市场需求： 一线城市人口持续流入，保障性住房需求旺盛，“以购代建”模式能够有效满足市场需求。
四、 投资建议：关注受益行业和企业“收储去库存”政策的落地实施，将对房地产上下游产业链产生积极影响，建议关注以下投资机会：
1. 房地产开发： 重点关注在一线城市拥有优质土地储备和较强资金实力的龙头房企，以及积极参与保障房建设的国有企业。
2. 建筑建材： 收储现房虽然减少了新建需求，但对房屋改造、装修等方面需求增加，利好相关建材企业。
3. 物业管理： 保障性住房的增加将带来物业管理需求的增长，利好物业管理行业龙头企业。
4. 房地产金融： “以购代建”模式的推进，需要金融机构提供资金支持，利好相关金融机构。
结语：深圳开启“收储去库存”模式，是政策引导下，一线城市楼市政策优化调整的重要举措，对稳定市场预期、促进房地产市场平稳健康发展具有积极意义。预计未来将有更多一线城市跟进，同时政策也将持续优化完善，推动“以购代建”模式健康有序发展。
