文/乐居财经  杨宏彬

今天的资本市场，实在是不景气。

10月24日，港股全天单边下挫，恒生指数收跌6.36％，创2008年10月以来最大单日跌幅。A股两市超3800只个股下跌，截至收盘，沪指跌2.02%，深成指跌2.05%，创业板指跌2.43%。

今年以来，大多数地产股、物业股跌多涨少，普跌之下，地产股更是大幅下挫。

A股房地产板块指数跌幅超1.5%，创出近7个月的新低。内房股全线回落，头部房企领跌。截至收盘，龙湖集团跌超15%，旭辉控股集团、上坤地产跌超12%，德信中国、远洋集团、中国海外发展跌超10%。

与此同时，港股物业板块跌幅超3%。截至收盘，正荣服务、旭辉永升服务跌超15%，碧桂园服务跌14%，万物云、保利物业、华润万象生活跌超13%；融创服务、滨江服务等跌超12%。

尽管资本市场一片哀嚎，但“围城”依旧在上演。目前仍有不少企业在“门外”排队，其中最受关注的，万达商管算是一家。

10月24日，港交所披露信息显示，珠海万达商业管理集团股份有限公司（下称“万达商管”）于今年4月22日再次递交的招股书已失效。这已经是万达商管二次递表失效。

去年10月21日，万达商管首次向港交所递交招股书，后于今年4月21日失效；随后，4月22日，珠海万达商管二度在港交所提交招股书。

知情人士表示，万达商管将尽快提交更新材料。若公司在原申请到期后三个月延续期内尽快重提申报材料，将不会影响上市进程。

静候时机

从2019年开始，从房地产公司分拆出来的物管企业开始密集上市，港股物业服务板块总市值曾在2020年四季度一路高歌猛进，于2021年中突破万亿港元。

短暂的高光时刻之后，随着地产行业进入下行周期，危机逐渐蔓延至物管企业。物业板块开始挤“泡沫”，股价、市值及市盈率也缩水了不少。

自2021年下半年以来，物业股市盈率经历较大滑落。比如，商管平台龙头华润万象生活从上市首日的103倍，下降至目前的25倍；卓越商企服务从上市首日的63倍，下降至目前的4.5倍。宝龙商业、星盛商业、中骏商管等均有较大幅度下滑。

尤为重要的是，短期内，这一轮寒潮将持续盘旋在资本市场上空。

克而瑞物管表示，2022年前三季度，TOP100房企新增土地建面为1.06亿平方米，同比下降77.3%。这意味着两至三年后，物业公司可从地产母公司获取的新增在管面积将大幅减少。同期，TOP200房企操盘面积为3.26亿平方米，同比下降49.9%，意味着一至两年后地产公司可交付的新房管理面积可能打五折。

基本面承压之下，上市物管企业恐怕只能“熬着”。 而此时，万达商管招股书“失效”，并非是一件坏事。

招股书显示，万达商管上市前估值为280亿美元或人民币1800亿元。有业内人士分析称，如果万达商管在市场低迷期坚持上市，估值或低于预期。

或许，王健林在等待一个转暖的窗口期。

万达走出“万达”

在等待上市的过程中，万达商管也一直奔走在扩张路上。

10月12日，海尔智家与万达商业管理集团达成战略合作。据了解，双方将整合资源优势，聚焦ShoppingMall打造覆盖美妆、美食、健身等各类人群的智慧生活场景店。

目前，双方合作已取得重要进展，在全国锁定72家意向进驻商场，并计划于2023年完成进驻200家目标；而在全国475家万达商场中，海尔智家已完成43家卡萨帝专卖店进驻。

9月27日，奥克斯地产决定将长沙、青岛、杭州、成都5家奥克斯广场托管给万达商管。

据悉，长沙奥克斯广场各商户已收到商管公司更换的告知函，待10月1日后交接，由万达商管负责招商运营；杭州奥克斯中心与万达商管达成轻资产输出协议，并于9月14日成立了杭州仓前万达广场商业管理有限公司。

更早前的4月19日，万达商管接连拿下了北京SOLANA蓝色港湾和北京五棵松卓展购物中心的整体经营管理权，二者均以轻资产的方式运营，后者还将更名为北京五棵松万达广场。

4月1日，建业集团与万达集团签署战略合作协议，前者计划将全部商业项目整体出租给万达商管或其关联方，万达商管将会全面负责该等商业项目的招商、对外租赁、运营和物业管理。

在接手建业部分项目的同时，万达商管充当了一次“白武士”的角色。通过此次合作，建业将获得7亿元，以缓解资金难题。根据建业地产2021年报数据，建业集团的商业地产项目在2020年收取的租金是1.38亿元，2021年收取的租金是2.03亿元。以此来看，10年时间万达仅需支付7亿租金，似乎是捡了个大便宜。

截至2022年6月底，万达商管通过合作模式租赁的已开业项目达到122个。

资本盛宴

自2017年起，王健林为万达规划了轻资产战略。四年多时间，万达商管已成为商管赛道上的巨无霸“样本”。

截止2021年6月末，万达商管在管380个商业广场，在管建筑面积5420万平方米，其中的独立第三方商业广场数量达106个，占总在管商业广场数量的27.9%。同时，万达商管还有162个储备项目，包括133个独立第三方项目。

弗若斯特沙利文统计资料显示，万达商管在管建筑面积已经超过了第二名至第十名的总和。而这一块“大蛋糕”无疑也会被资本看中，并争相参与以谋求更多的利益。

在上市前的 Pre-IPO 轮，万达商管融资金额高达 468 亿港元，约 60 亿美元，由PAG（太盟投资集团）、碧桂园、腾讯、蚂蚁金服等机构共同投资。

去年3月29日，万达商管与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿元战投入股万达轻资产商管公司。

之后，万达方面引入了多方基石投资者。包括腾讯控股、蚂蚁科技集团、中信资本、星匠、合众人寿保险股份有限公司、碧桂园服务、金逸环球（碧桂园香港发展有限公司的全资附属公司）、招商局轮船、周大福郑裕彤家族、PAG等在内的22家公司，另外还有6位高管，总计持有21.17％股权。

万达方与投资者设立了对赌协议，承诺2021年-2023年实际净利润将分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。如未达成，则大连万达商业及珠海万赢（万达商管股东）将以零对价转让有关数量的股份或向投资者支付现金，以补偿投资者。

招股书显示，2018年、2019年、2020年和2021年上半年，万达商管分别取得营业收入110亿元、134亿元、172亿元和106亿元，实现净利润20亿元，12亿元、11亿元和6.56亿元。