200来万买入的房子，5年后倒欠银行300多万？

更惨的是，这套资产已经被司法查封，马上要进行法拍，不动产真的成了“不动”产。

这是日前在法拍平台上挂出的一套住宅房源，位于宝中的花样年花乡家园，28.11㎡的一房起拍价270万，单价约9.6万/㎡，定于6月11日开拍。

而在今年3月份，相似户型的二手房源成交总价为166万，单价在5.9万/㎡左右，看来这次法拍大概率又是以流拍收场了。

房子200万，欠款300万

银行成了最大接盘侠？

法拍网上这套花乡家园A座10F号房，据悉是原业主在2019年10月买入的。

我们查询到，当时约28㎡的二手房成交价在200万左右，单价约7.5万/㎡。

图源丨行舟深房

若按当年首套房，利率5.15%来计算，最多欠款（本金+利息）270万左右，而拍卖裁定书上显示，该套法拍房欠款金额是313万。

还款近5年，欠款不降反涨？

有知情网友表示，涉案房产的原业主是“摇篮宝宝”，当时很多“摇篮宝宝”做经营贷被抽贷的，后面不得已转贷到异地银行。

涉案房产显示，2021年9月14日已抵押给了执行人厦门国际银行股份有限公司珠海分行，而后或因无力偿还债务，房子只能被法拍。

网友口中的“摇篮宝宝”，是曾经深圳最大炒房团深房理的会员。花样年花乡则是该炒房团重点围猎对象之一，在炒房团的操纵下，小区的房价一度飙升至接近15万/㎡的天价。

目前，小区整体成交价回落至7万/㎡左右，相当于腰斩了。其中，今年3月份同样面积的户型，更是抛出了一套笋盘，单价5.93万/㎡，总价166万。

图源丨行舟深房

房产价值一直在缩水，而今天涉案房产却以270万起拍价上架法拍平台，足足高出了市场价100来万，相信很难会有人接手。

若一拍流拍，进入到二拍、三拍的环节，起拍价还将大大打折，哪怕最终成功拍出，成交价也是远不足以抵消债务。

因此，有网友评论，一时间都不知道该同情业主，还是同情银行了。

“经营贷”发力抢市场买房人需警惕

从上述案例来看，压死骆驼的最后一根稻草，或许就是从换贷开始的。

经营贷的利率，要比房贷利率低，于是巧借“东风”，用经营贷转换普通房贷，在过去炒房热的那几年甚为流行。

而最近因存量房贷利率不降，很多老业主被迫自寻出路，经营贷的回旋镖似乎又打了回来。

不知道你留意到没有，近期“最低利率2.8%，30年等额本息”的经营贷广告在朋友圈、购房群频繁出现，不少人大为心动。

换经营贷真的能省很多钱吗？

以500万房贷，借30年来算。按现在普遍存量房贷利率4.5%，用等额本息的还款方式，月供是25334.27元，还款总额912.03万。

而换2.8%的经营贷，前期的月供是20544.72元，前期来看，月供少了将近5000元。

为何这里要强调“前期”呢？

因为经营贷所谓的30年期，只不过是授信30年，实际上每3-5年就得重新续贷。而2.8%的超低利率也只有首次签约才会有，后面利率则是浮动的，浮动多少不好说，甚至比存量房贷利率高也是有可能的。

另外，续贷能贷多少，这个也跟当时房产的价值有关。假设房子涨价还好，若跌了，那么意味着能贷出来的额度更少，这时差额就得自掏腰包补上了。

再加上操作经营贷，还会产生垫资成本、赎楼成本、中介费等等，最后真不一定更为便利和划算。

另外，如果没有真实经营公司，被抽贷后，会强制让你还款，这时又面临重新转贷的问题，最后欠债可能越滚越多，导致无力偿还，像上述案例那样。

因此，经营贷在某种层面上确实能省不少钱，但不是每个人都适合碰。