《中华人民共和国民法典》第二编物权，第一分编通则，第二章物权的设立、变更、转让和消灭，第一节不动产登记，第二百一十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”。

本条是关于不动产登记簿效力以及管理机构的规定。

《物权法》第十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”。本条与《物权法》第十六条完全一致。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）“法释〔2016〕5号”（法释〔2020〕16号废止）第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。该条规定明确了不动产登记的推定力，并基于此明确在登记错误时，真实权利人能通过确认之诉保护权利。

（1）本条第一款规定了不动产登记簿的推定力，意在强化它对不动产物权归属和内容的表征作用，体现了登记簿记载的权利被推定为真实的特色。

我们到商店买东西，通常不会对货物权属产生疑虑，因为在我们社会经验中，商店货物的权利外观与实质权利相互印证，但这种印证在我们买二手房、二手车时要大打折扣，我们首先想到的是出卖人是否为真的权利人。这种顾虑很正常，因为任何一个理性人都不会也不愿与不可信任、难以信赖、缺失信用的人打交道、做交易，而法律又怎样才能合理地确保权利外观与实质权利的一致性，从而建立当事人的确信呢？

从根本上来讲，法律对物权外观的选择应当反映财产交易实践的客观要求，交易成本是一个重要的考虑因素，公式推定力就是实现交易成本最小化的规则，它与唯物辩证法的“内容决定形式”相反，通过“形式推定内容”的方式，让权利外观代表权利的归属及其实质内容。如此一来，只要交易对象有法定权利外观，法律担保它通常为真实权利，交易者无需再劳心费神辨别权利真伪，交易成本当然随之降低。

这一点对不动产物权尤为重要，因为不动产具有较高的稀缺性，其上形成的利用层次与交易关系远比动产复杂，如果将证明与调查权利真实性的义务完全配置给当事人，就可能会因为交易费用过高而严重影响物的利用效率，由国家控制的经由合理程序操作的登记机制却没有这样大的外部性。

通过登记的推定，不动产物权状态将一目了然，其结果就是：（1）积极推定，即登记内容表征不动产物权状态，登记簿中的权利人是真实权利人，但是这不能保证权利人实施的交易必定受法律保护，因为其行为能力和处分权不在推定的范围；（2）消极推定，即原有权利在登记簿上被注销的，推定所注销的权利不存在，被注销的权利人不再是权利人。

（2）本条第二款明确把不动产登记机构作为不动产登记簿的管理机构。

本法物权编确立了物权公示原则和不动产物权登记生效的原则之后，不动产登记簿就自然应当成为判断不动产物权归属和内容的根据，也是保障物权变动安全的必要手段。在现代不动产法律体系中，不动产登记簿具有十分重要的作用，主要体现在：

第一，不动产登记簿是有效地表明权利人就不动产所享有的权利的初始的具有公文性质的证明文件，能够清晰地展现不动产上的权利变动状况，因此具有权威性。当不动产权利人的权利受到侵害时，即可以不动产登记簿作为要求法律救济的依据；当某项不动产上发生权属争议时，不动产登记簿可以用来确定不动产物权的归属。

本条第一款明文规定不动产登记的推定力，一般称为权利正确性推定原则，不动产登记簿所记载的权利的正确性推定效力对客观公正的不动产交易秩序的建立有着极为重要的意义。

不动产登记簿记载的权利和事实上的权利应当是一致的，法律也要求登记机构正确履行职责，如实记载登记事项。因此，规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据，赋予登记簿推定正确的效力，才能让社会普遍认同不动产登记簿的记载系不动产物权变动的客观反映，正因为登记簿有此效力，第三人依据登记簿取得的权利才受到法律的保护，交易的安全才有了保障。

由此可见，法律规定物权的归属和内容以不动产登记簿为根据，目的就是从国家公信力的角度对物权相对人的利益进行保护，从而建立一个能以客观标准衡量的公正的经济秩序，这也是物权公示原则的价值和要求。法律在为建立公正安全的交易秩序而保护相对人利益的同时，也为可能的事实权利人提供了异议登记、更正登记等救济手段。

第二，本条是对不动产登记簿公信力效力的基本描述，即不动产登记簿是判断物权归属和内容的根据。所谓公信力，是指依据公示方法所表现的物权即便不存在或内容有异，但对于信赖这项公示方法所表现的物权而为物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实物权存在相同的法律效果，并加以保护。登记之所以具有公信力是因为登记簿是对权利归属的真实记录，是国家公权对物权设立、变更、转让和消灭的确认。这种制度设计的目的是保障交易安全，如果登记没有公信力，就会增加当事人判断出让人是否真实所有权人的难度，并增加大量的社会成本，对自己受让的权利是否安全表示担心。在登记发生错误时，法律也会基于交易安全的考虑，保护善意信赖登记簿的人。因此，可以说赋予登记以公信力是保证交易安全而采取的一项制度。

第三，不动产登记簿便于国家对有关不动产的监督与管理，无论是新建商品房还是存量房，本条规定更有利于人民法院在发生损害赔偿纠纷时确定责任的归属。

按照物权公示原则，不动产登记簿具有四个基本特征：一是唯一性。即一个登记区域内的不动产登记簿只能有一个，这样，一个区域内的不动产物权变动的各种情况才能准确地得到反映，物权交易的秩序才能良好地建立。二是权威性。即不动产登记簿是国家建立的档案簿册，其公信力以国家的行为担保，并以此为不动产物权变动的可信性作出保障。三是永久性。即不动产登记簿将由登记机关长期保存，以保证当事人和利害关系人的利益不因时间的消逝而受到损害。四是公开性。即不动产登记簿不是秘密档案，登记机关不但应当许可权利人和利害关系人查询，而且还要为他们的查询提供方便。由不动产登记簿的这四个特征所决定，不动产登记簿只能由登记机构管理。

第四，本条规定为《民事诉讼法》有关证据规则提供实体法依据。本条第一款规定的目的，是要赋予“不动产登记簿”以“证执资格”，按照证据法原理，证据分为“人证”和“物证”所谓“物证”，指以“有形物”作为“证据”，句括“立书”和“检证物”。《民事诉讼法》将具有证据资格的“文书”称为“书证” 将“检证物”称为“物证”。“书证”再分为“公文书”和“私文书”。不动产登记簿，属于公文书证，系记载公共管理机关观令表示或者认识的报告性文书。

公文书具有形式证明力和实质证明力 如果当事人对公文书有争执，应当举证予以推翻，而一般的私文书需要法官依证据规则自由心证进行综合判断应否采信。“有关形式上的证据力的认定。或多或少都存有推定。亦即，如根据文书的方式即内容认定为公文时，则推定为真实成立。”

本条第一款：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

基于设权力，不动产登记簿表征并决定了不动产物权及其变动，它因此标志着不动产物权的存续状态，有登记即有权利，有什么登记就有什么权利，此即不动产登记簿的推定力。本条第一款即具有这种内涵。

不动产登记簿有两种紧密关联的积极推动力。

（1）不动产登记簿中记载的物权具有登记的内容和范围，其具体含义为：依据不动产登记簿的记载，物权有相应的真实存在状态；并非出现在不动产登记簿中的所有记载均产生推定力，只有物权才是推定力的标的。

（2）不动产登记簿中记载的登记名义人是真实权利人，登记名义人自登记之时起就是不动产物权人。由此可知，并非不动产登记簿记载的所有信息均有推定力，该效力仅指向物权，如其存续与否、主体为谁、客体如何、内容怎样、排序先后，此外的信息均不在其中。这一限定再现了登记作为不动产物权公示形式的定位，同时也表明登记在表征作用上的有限性，这提醒交易者除了查询不动产登记簿，还要有其他审慎调查，如不动产登记簿记载的物权人尽管被推定为真实物权人，但其行为能力是否完全，如有无精神疾患，有无相应的处分权，如是否破产，凭此不得而知，需借助其他证据判断。

不动产登记簿的积极推力产生登记名义人享有真实权利的效果，这可以增进其利益，如不动产登记簿中的房屋所有权人据此向租户收取房租，也可以减损登记名义人的利益，如不动产登记簿上的建设用地使用权人负担相应的税费。

在推定力的作用下，物权存续状态完全受制于登记簿，它记载的物权信息被法律推定为真实，其中包括被注销的物权被推定为不复存在，此即消极推定，这与设权力有微妙区别，后者表明未在登记簿中记载的权利不存在，是从不依托登记簿的角度进行反面解读，而前者仍从登记簿出发，将注销登记当作物权曾经存在但又消灭的事实。

必须强调的是，不动产登记簿的推定力产生权利推定的效果。权利推定是法律推定的一种，所谓法律推定，是指某些法律规范中，立法者以一定的事实（推定基础）直接推导出另外一个特定的法律要件（推定结果），这种被法律所推定的法律要件可以是一个事实（法律对事实的推定），也可以是一种权利状态（法律对权利的推定）。

很明显，不动产登记簿的推定效力属于法律对权利的推定，而非事实推定。这种界定是有意义的，因为权利推定与事实推定存在诸多区别，比如，权利推定不得由当事人通过法律行为提出，而在事实推定的情况下是允许这样做的等。这同时意味着，不动产登记簿的推定力并不意味着，凡在登记簿中看到的，都应相信是真实的，比如，土地在登记簿中被载明是“森林”，但实际上它早就被开垦了，此时该土地的取得人，不得以“自己支付的买价过多”为由，向国家主张请求权。

基于不动产登记簿的推定力，登记名义人不用证明自己物权的真实性，从而减轻了证明负担，因此，推定力属于转移举证责任的程序性的规范。既然推定力导致举证责任倒置，说明这种“推定”并非“确定”，权利外观不必然对应着真实的权利本身，还有被推翻的可能，提出相反主张之人能通过证据推翻法律通过权利外观而对权利所作的初始配置。

也就是说，证明物权信息的负担初始配置给对登记簿记载持异议之人，登记名义人无需积极证明自己的物权信息，故而，本条第一款属于移转举证责任的规范。

不动产登记簿的记载并不表明权利真实性是必然“确定”的，这种推定在他人相反的确证下，可能被推翻。不过，基于推定力，由对登记权利真实性持相反主张的人先负担举证责任，然后由登记名义人举证推翻这种相反见解。

在举证责任倒置的层面上，推定力有利于登记名义人。而且，只要没有反证，登记名义人在法律层面就有确定的物权地位，不仅可依法行使物权，还能依法保护该物权，在它受不法侵犯时，可通过物权请求权获取保护，甚至还能由此获得针对该登记不动产的占有保护。

再反过来看，如果登记真有错误，但没有人提出异议或者提出异议者不能确证登记错误，那么，登记名义人仍能基于推定力享受优惠，继续保持其物权人地位，既可以在没有处分权限制的情况下自由处分其名下物权，并在符合善意取得要件的前提下引发善意取得，还能在符合法律规定的取得时效要求时，从根本上纠正登记错误，真正取得名下的物权。

既然不动产登记簿的推定力只转移举证责任，不终局确定物权，它就有可能在异议人的反证下失去效用，顺此逻辑推演，即便不动产登记簿记载是登记机构行使公权力的行为结果，它也不因此有毋庸置疑的正当性。在我国，一旦行政诉讼针对不动产登记行为，根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》“法释〔2010〕15号”第九条：“被告对被诉房屋登记行为的合法性负举证责任。被告保管证据原件的，应当在法庭上出示。被告不保管原件的，应当提交与原件核对一致的复印件、复制件并作出说明。当事人对被告提交的上述证据提出异议的，应当提供相应的证据”。即登记机构即应对其行为的合法性负担举证责任，进而在证明力对比下确定其行为的合法性。

民事诉讼理应同此道理，即不动产登记无非物权的证明，民事法官应遵循证据规则验证其适格性，在有证据推翻登记时，登记记载不再给物权提供正当性支持，民事法官有权排除其证明效力，作出与其不同的物权安排。

这种做法符合不动产登记的属性，即其虽然是行政行为的后果，但同时具有私法意义，是物权的表征，一旦它出现错误，为了保障正当私权，法院在民事诉讼中可以予以否定。而且，法院的裁判目的在于查明案情真相，在此基础上正确适用法律，基于此，为了妥当解决纠纷，法官必须对当事人提供的证据进行实质判断和审查，以验证真实性和证明力，既然不动产登记簿的推定力不能确证权利的实体正当性，还存在证伪的空间，那么，法官当然有权在裁判时对作为证据的登记进行证明力评价。不仅如此，这种做法无需当事人先通过行政诉讼来确定登记行为的合法性，能减少诉讼成本，提高诉讼效率。

作为证明负担规则，不动产登记簿的推定力除了适用于行政诉讼、民事诉讼，还能适用于仲裁、复议等解决纠纷程序，也能适用于不动产登记程序。在不动产登记程序中，对于登记工作人员而言，不动产登记簿中的权利就是真实权利，无需为此再进行调查，这是在先已登记原则的含义。不动产登记程序运行的最终目的，是固定不动产物权变动的结果，即新权利的生成或者既有权利的消灭，这标志着权利的存续和归属状态，不动产登记簿的推定力和在先已登记原则的结合，将这种状态整合于整个不动产程序构造之中，从而创设出清晰可见的交易链条。

与不动产相比，动产数量多得多，在理论上可以无限增加，因而稀缺性较低，其上的利用层次与交易关系也相对简单，如果它也采用登记外观，所增加的交易费用就会抵消所带来的交易安全的积极意义，因而法律将占有作为动产物权的外观，并推定占有者为所有权人。不过，与登记相比，占有的推定力较弱，因为前者是有政府信誉保障的公权行为，后者仅仅是一种社会交易的常态事实，故而，为了保障权利人的利益，只有为了占有人的利益，才将占有人推定为动产所有权人。

《民法典》物权编没有规定动产占有的推定力，在法律适用时可参照本条第一款。对于动产占有的推定力，应注意以下要点：

（1）享有推定利益的占有人是以占有作为公示形式的动产物权人，包括所有权人、动产质权人、留置权人等，他们必须是自主占有人。在存在占有媒介关系时，所有权推定仅仅对作为自主占有人的间接占有人作出；如为多级间接占有，则为最高级别的间接占有人作出。

（2）占有的推定不适用于非基于占有人意思而丧失的物，即占有脱离物，除非该物是金钱或者无记名证券。

（3）权利推定仅对取得占有时的权利取得而作出，而不适用于占有人自称在占有权取得之前或之后，已经取得所有权的情形。

（4）为了前占有人的利益，推定其随占有的取得也已经取得其权利，而且其权利仍存续至今。

（5）占有推定效力的适用范围不仅在<已随民法典施行而废止>领域，而是只要以动产所有权为决定标准时，它都有适用的余地。

（一）、可能适用本条的诉讼程序类型

实践中，关于物权归属和内容的争议，除在不动产确权、给付之诉中普遍适用本条，在其他几类案外人特殊救济程序之中，同样不排除适用：

第一，第三人撤销之诉。

《民事诉讼法》第五十六条第三款规定：“前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由于未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼，人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百九十八条规定：“对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求，人民法院经审理，按下列情形分别处理：(一)请求成立且确认其民事权利的主张全部或部分成立的，改变原判决、裁定、调解书内容的错误部分；(二)请求成立，但确认其全部或部分民事权利的主张不成立，或者未提出确认其民事权利请求的，撤销原判决、裁定、调解书内容的错误部分；　(三)请求不成立的，驳回诉讼请求”。“对前款规定裁判不服的，当事人可以上诉”。“原判决、裁定、调解书的内容未改变或者未撤销的部分继续有效”。

此规定对第三人撤销之诉作了细化规定，明确分为三种情形。该规定明确了在第三人撤销之诉中，在当事人提出的撤销生效裁判内容的请求之外，人民法院对当事人提出的确认其民事权益之请求也可以一并进行审理和裁判。

第二，执行异议之诉。

如《民事诉讼法》第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的裁定中止对该标的的执行理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决裁定错误的，依照判督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”此条规定了执行异议之诉。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十条第二款：“ 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。

第三，案外人申请再审。

如《民事诉讼法》第二百二十七条：“案外人、当事人对裁定不服，认为原判决裁定错误的，依照判督程序办理；”也即案外人认为原判决、裁定错误的，可以申请再审。

进入再审程序后，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百二十条：“必须共同进行诉讼的当事人因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由未参加诉讼的，可以根据民事诉讼法第二百零七条第八项规定，自知道或者应当知道之日起六个月内申请再审，但符合本解释第四百二十一条规定情形的除外”。“人民法院因前款规定的当事人申请而裁定再审，按照第一审程序再审的，应当追加其为当事人，作出新的判决、裁定；按照第二审程序再审，经调解不能达成协议的，应当撤销原判决、裁定，发回重审，重审时应追加其为当事人”。人民法院因案外人申请而裁定再审，按照第一审程序再审的，应当追加其为当事人，作出新的判决、裁决定。既然是按第一审程序再审，自然应允许案外人在第一审程序中提出确权的诉讼请求。

（二）、区分不动产登记簿和不动产权属证书的效力

在审判中，适用本条要注意与《民法典》第二百一十七条结合适用。本条规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据，赋予了不动产登记簿具有证据资格，《民法典》第二百一十七条规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，实际上也赋予了不动产权属证书具有证据资格。因此，在涉及产权争议的案件审理中，当事人以不动产登记簿和不动产权属证书作为诉讼证据。人民法院应按照《民法典》第二百一十七条关于不动产登记簿的证据力优于不动产权属证书的证据力的原则 确定争讼产权的归属。

（三）、不动产登记簿登记错误的主要情形

司法实践中，不动产登记簿记载事项不实的情形并不少见，主要有以下情形：

第一，个别人利用虚假资料申请不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记等，导致登记机关在不动产登记簿上所记载事项不实。

第二，登记机关工作人员审核登记申请资料时，由于故意或过失导致不动产登记簿上记载事项不实。

第三，非因法律行为导致不动产物权设立、变更、转让或消灭后，未及时更新不动产登记簿上相关记载事项。

例如，《民法典》第二百二十九条至第二百三十一条规定的法律文书、人民政府的征收决定、继承、合法建造、拆除房屋等情形。

第四，作为不动产登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等法律行为无效、被撤销，不动产登记簿未及时恢复原登记情况导致的登记不实等。注意准确适用最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）“法释〔2016〕5号”（法释〔2020〕16号废止）第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”及有关规定。

（四）、不动产登记簿推定力范围需要正确把握

此外，审判实践中还需要注意的是，不动产登记簿的推定力只及于权利，不及于事实。根据《不动产登记暂行条例》第八条第三款之规定，不动产登记簿记载的事项主要有两类：不动产的自然状况和不动产的权属情况。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）“法释〔2016〕5号”（法释〔2020〕16号废止）第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符”的文义解释可知，不动产登记簿的推定力是一种权利推定而非事实推定。

之所以如此，是因为不动产登记簿推定力的标的是某种权利的存在或不存在，而非推定登记的原因行为（买卖、赠与等）存在与否。也即，不动产登记簿的推定力并不包括对所记载不动产自然状况事项的推定。这是因为，不动产登记簿的推定力仅仅是为了更有效率地实现不动产登记簿使法律上交易明确化、清晰化的制度功能而产生的权利推定，其仅与权利相关，确切地说是与那些具有登记能力的物权相关。

故此，不动产登记簿上对不动产自然状况的记载，如不动产的标记、面积、位置、坐落、界址等均属于事实问题，不为不动产登记簿的推定力所及。具体到司法实践中，不动产登记簿的权利人不能在诉讼中就不动产自然状况援引不动产登记簿的推定力来抗辩。