阿宇根据广州市相关政策文件及其他地方政策，汇总了关于广州各区市县农村宅基地面积、建筑面积、高度层高、翻建扩建标准，并附上相应的法律依据，以下为大家详细解读。
一、市级宅基地政策标准
政策要点
具体标准
备注
宅基地面积
新批宅基地每户基底面积
≤80㎡，
总建筑面积
≤280㎡。
危房重建按原面积执行，不得扩大基底。
建筑层数与高度
- 层数≤3层，
3层主体高度
≤11米，
梯间及功能用房总高≤14m。- 危房重建限高≤14m。
增设梯间需符合功能需求，且不计入基底面积。
置换城镇住房标准
- 确权面积≤280㎡的，按1:1置换安置房；- 超出部分按建设成本价补缴，置换总面积≤280㎡；- 超面积部分货币补偿。
货币补偿标准由各区制定。
村民公寓式住宅
- 每户总建筑面积≤280㎡；- 首层或地下配建农机停放位；- 禁止对外销售。
未分配的公寓需以村集体名义确权。
城市更新区域管理
- 已纳入旧改的村庄不得新增宅基地，仅允许危房原址重建（需符合“一户一宅”）；- 未纳入旧改的城镇开发边界内区域以公寓式或联排式住宅为主。
危房重建需经区规划和自然资源部门审批。
原状维修豁免审批
以下情形无需规划审批：1. 内部调整层高；2. 更换屋顶材料（不超原檐口高度）；3. 加固或改建内部结构（不影响外立面）。
历史建筑、文物保护单位需按专项规定办理。
盘活存量土地
通过有偿转让、出租、入股等方式引导闲置宅基地退出，可拆旧建新用于乡村振兴项目。
复垦腾退指标优先保障村集体需求，结余部分可公开交易。
退缩间距要求
- 新规划住宅主朝向间距≥6m，次要朝向≥2m；- 现状改建退缩临路方向≥2m，其他方向≥0.6m。
联排式住宅成组布置总长超45m时，需预留≥6m公共通道。
（一）核心指标
根据《广州市人民政府办公厅关于加强农村住宅建设管理的实施意见》（穗府办规〔2020〕18 号），全市执行统一的宅基地建设标准：
面积标准：新批准宅基地每户建筑基底面积≤80㎡，建筑面积≤280㎡，建筑层数≤3 层。允许增设梯间和功能用房，3 层部分高度≤11m，设梯间后高度≤14m。
特殊区域：对于已纳入城市更新范围的村庄，允许建设公寓式住宅，单户面积控制在 280㎡以内，且需预留农机停放空间。
（二）分类管控
1.城市更新区域：改造方案获批后，禁止新增宅基地，存量住宅仅允许原状维修；未获批区域允许危房原址重建，但需符合 “一户一宅” 和面积限制。
2.城镇开发边界内：鼓励建设联排式住宅，禁止单家独院式住宅，多户合并建房层数可放宽至 6 层，高度≤22 米。
3.城镇开发边界外：重点推进空心村改造，落实 “建新拆旧”，建筑风貌需体现岭南特色。
二、省级与市级政策对比
（一）省级政策动向
截至2025年1月，广东省“房地一体”宅基地登记发证率近95%，超752万户农民获不动产权证，重点保障农民住房财产权。省级政策强调确权登记，而市级政策侧重建设标准。
（二）面积标准差异
区域类型
省级标准
（粤府办〔2020〕3 号）
市级标准
（穗府办规〔2020〕18 号）
平原 /
城市郊区
80㎡以下
80㎡以下
（新批准）
丘陵地区
120㎡以下
80㎡以下
（新批准）
山区
150㎡以下
80㎡以下
（新批准）
历史遗留宅基地
按原证载面积确认
1995 年前宅基地≤150㎡，
1995 年后≤120㎡
差异分析：
相同点：均强调“一户一宅”，建筑面积≤280㎡。
差异点：省级未细化层高、楼间距等标准，由市级根据城镇化需求补充（如置换政策、村民公寓建设等）。广州市对新批准宅基地执行全省最严格的面积标准（80㎡），历史遗留宅基地根据权证核发时间放宽至 120-150㎡。
三、地方标准（各区政策要点）
区域
宅基地面积
/建筑面积
建筑层高/高度
特殊要求
越秀区
无新建宅基地审批，征收补偿住宅最高4.4万/㎡（货币补偿）。
-
以旧改征收为主，无新增宅基地。
海珠区
完成100%“房地一体”确权登记，征收补偿最高4400元/㎡。
-
重点支持城中村改造数据整合。
荔湾区
旧改宅基地房屋补偿约3万/㎡，国有住宅补偿5.6万/㎡。
-
纳入城市更新项目，存量住宅仅可原状维修。
天河区
新增宅基地暂停，旧改采用“依法征收、净地出让”模式。
-
优先推进集体土地征收与复建安置。
白云区
新批宅基地≤80㎡/户，旧证（1995年前）≤150㎡，1995年后≤120㎡。
3层≤14m
多户合并≤6层/22m
需提供房屋安全鉴定报告，退缩间距按道路中心线核算。
黄埔区
执行市级标准（基底≤80㎡，总建面≤280㎡）。
同市级
3层≤14m
纳入旧改区域不得新增宅基地用地。
花都区
新批基底≤80㎡，有证宅基地按原证载面积
(≤150㎡)
3层≤14m
多户合并≤6层/22m。
建筑退缩临路方向≥2m，其他方向≥0.6m。
番禺区
新批基底≤80㎡，总建面≤280㎡。
3层≤14m
严格“建新拆旧”，禁止未批先建。
南沙区
基底≤80㎡，总建面≤280㎡，多户合并可认定“一户一宅”。
3层≤14m
允许增设梯间，需符合村庄风貌。
从化区
新批基底≤80㎡，总建面≤280㎡；旧证拆建按原面积。
3层≤14m
重点推进“房地一体”确权登记。
增城区
新批基底≤80㎡，总建面≤280㎡；旧房翻建按原面积。
3层≤14m
严格限制超面积建设。
越秀区
补偿标准：征收村民住宅最高补偿4400元/㎡（瑶台旧改综合补偿达4.4万/㎡）；特点：中心城区以旧改征收为主，无新增宅基地供应。海珠区
确权登记：完成“房地一体”登记38926宗，覆盖率100%；征收补偿：结构补偿最高4400元/㎡，简易房补偿500-700元/㎡。荔湾区
旧改补偿：山村城中村项目宅基地房屋补偿约3万/㎡，国有住宅补偿达5.6万/㎡；管理重点：旧改项目优先推进，严控新增宅基地。天河区
旧改模式：推行“依法征收、净地出让”（如凌塘村首期地块）；土地征收：优先保障复建安置用途，严格履行征地补偿程序。白云区（云府规〔2023〕3号）
用地面积：1995年前发证的可按≤150㎡控制，1995年后≤120㎡；多户联建：层数≤6层，高度≤22m，退缩间距≥6m（主朝向）。黄埔区（穗开规划资源规字〔2025〕1号）
统一执行市级标准：基底≤80㎡，总建面≤280㎡，层数≤3层，高度≤14m；旧改衔接：优先纳入城市更新计划，严控新增用地。花都区（花府办规〔2021〕2号）
危房重建：按证载面积重建，总建面≤280㎡；多户联建：层数≤6层，高度≤22m，退缩间距≥6m（主朝向）。番禺区（番府办规〔2025〕2号）
严格“一户一宅”：新批基底≤80㎡，易地新建需“建新拆旧”；联排式住宅：成组布置需预留≥6m公共通道。南沙区（穗南农规字〔2021〕1号）
多户合并认定：实际使用面积未超分户合计标准的视为“一户一宅”；梯间增设：允许增设梯间，总高≤14m。从化区（从农规字〔2023〕1号）
生态导向：新建基底≤80㎡，旧宅拆建按原面积执行；确权推进：累计完成10298宗“房地一体”登记。增城区（增府办规〔2021〕1号）
翻建标准：原有宅基地按≤280㎡、≤14m限高重建；风貌管控：鼓励选用岭南特色民居设计方案。（四）区域差异总结
面积放宽：白云区、花都区对历史遗留宅基地面积限制较宽松，其他区严格执行 80㎡标准。外围区（从化、增城等）允许按原面积重建，侧重生态保护。
高度管控：严控新增用地，鼓励公寓式住宅；白云、花都允许多户合并建房至 22 m，其他区原则上限制在 14 m以内。
审批流程：中心城区（越秀、荔湾等）侧重改造安置，以旧改征收为主，补偿标准高；外围区强调 “建新拆旧” 和风貌管控。
四、翻建与扩建
1.翻建条件：
①危房（砖木结构、严重损坏房）可原址重建，不得扩大基底面积及建筑面积。
②需办理建设工程规划许可证，涉及文保单位需按保护规定审批。（白云区、花都区明确要求）
2.扩建限制：
①不得新增层数（维持≤3层），禁止加建飘窗、阳台等外扩结构。
②现状改建退缩间距需≥0.6m，且不影响邻屋安全。
3.特殊区域
城市更新区域：仅允许危房原址重建，不得改变四至关系。
历史文化保护区：需符合保护规划，建筑高度、风貌严格受限（如花都区传统村落）。
五、超面积情形及处罚
情形
市级规定
地方实践
新批准超面积
超出部分按安置房成本价补缴费用，置换面积≤280㎡
白云区要求超面积部分拆除或货币补偿
历史遗留超面积
1995 年前宅基地≤150㎡，1995 年后≤120㎡，超出部分按区标准补偿
花都区对超面积部分按成本价补缴，拒不整改的纳入违建处理
未批先建
强制拆除，恢复原状
天河区对破坏生态的违建依法强拆
1.超面积置换：超出确权面积或280㎡部分按安置房建设成本价补缴或货币补偿（标准由各区制定）；
2.违法建设：未批先建或超面积占用，由综合执法部门责令整改或拆除；
3.历史遗留问题：1995年前发证的宅基地，超面积部分可逐步完善手续（如白云区）。
六、其他补充
村民公寓式住宅：中心城区鼓励集中建设，每户总申请面积≤280㎡，首层需预留农机停放位。村民可选择多套公寓，结余房屋由村集体统一管理。
历史保护建筑：涉及传统风貌建筑的翻建需按保护规划执行，不得改变原有风貌。
存量盘活：通过有偿转让、出租、入股等方式引导闲置宅基地退出；
风貌管控：鼓励采用岭南特色设计，联排式住宅需预留公共通道。
退出机制：允许有偿转让、调剂或村集体回购闲置宅基地，复垦指标优先保障本村建设。
确权进展：从化区 2023 年完成 10298 宗确权登记，花都区推进 “无证” 宅基地办证。
改造模式：天河区凌塘村、白云区棠溪村试点 “依法征收、净地出让” 改造模式。
七、法律法规与数据出处
1.省级政策：
《广东省实施〈土地管理法〉办法》第三十六条
《广东省农村宅基地管理办法（送审稿）》（草案/征求意见稿）
2.市级政策：
核心政策：
《广州市人民政府办公厅关于加强农村住宅建设管理的实施意见》穗府办规〔2020〕18号
其他市级政策：
《广州市城市更新办法》（市政府令第134号）
《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知》（穗府办〔2015〕56号）
《广州市人民政府办公厅关于印发广州市深入推进城市更新工作实施细则的通知》（穗府办规〔2019〕5号）
3.区级政策：
《广州市越秀区征收农村村民住宅、其他地上附着物以及青苗补偿费用标准》
《荔湾区山村城中村改造（一期）项目国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）》
《广州市天河区人民政府关于申请广州市天河区2024年度第五批次城市建设用地土地征收的请示》（穗天府报〔2024〕46号）
《广州市白云区农村宅基地审批和乡村建设规划许可证实施细则》云府规〔2023〕3号
《广州市黄埔区乡村建设规划许可证实施细则》穗开规划资源规字〔2025〕1号
《花都区农村宅基地及住宅审批建设管理的实施细则（试行）》花府办规〔2021〕2号
《番禺区规范农村宅基地审批和建房规划许可管理工作指引》番府办规〔2025〕2号
《南沙区农村村民“一户一宅”核定工作指引》穗南农规字〔2021〕1号
《南沙区农村宅基地审批管理工作指引》2021年5月10日
《广州市从化区农村宅基地和住宅建设管理实施细则（试行）》从农规字〔2023〕1号
《增城区农村宅基地管理实施细则（试行）》增府办规〔2021〕1号
阿宇注：以上标准可能存在动态调整，以上内容仅供参考，具体政策以地方农业农村局或自然资源局最新文件和实践为准。
