7月14日，央行货币政策司司长邹澜在发布会上表示，“按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

那么存量房贷利率会不会马上降呢？

短期可能还比较困难，长期更多要看客户和银行的博弈。

如果提前还款潮力度太大，让银行受不了，那么银行才会主动跟客户调整存量房贷利率，来挽留客户。

这次央行之所以会有人出来表态，支持和鼓励调整存量房贷利率，主要就是因为提前还款潮力度太大。

邹澜表示，“今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。”

那么为什么这么多人去提前还款呢？

原因，邹澜也说了，“尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。”

这个原因我在6月21日的文章，也已经详细分析过。

去年1月，5年期LPR利率为4.65%，经过4次降息，才降为现在的4.2%，累计降息45基点。

相比之下，去年5月15日，央行发布了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对房贷利率影响更大。

之前旧版的房贷利率是：首套房不得低于5年期LPR利率，二套房为5年期LPR利率+60基点。

修改后的房贷利率是：首套房不低于5年期LPR利率减去20基点，二套房仍然为5年期LPR利率+60基点。

二套房不变，但首套房变动比较大。

而从规定看，新版首套房贷利率看起来似乎也就降低了20基点。

但实际上，降幅远不止这一点。

因为央行只是规定了首套房利率的下限，但允许银行去在规定范围内进行一个浮动加点。

房贷利率是由两部分组成：5年期LPR利率+浮动加点。

这个浮动加点有多少，是跟银行协商后，写在房贷合同里的。

在去年5月之前，银行浮动加点部分基本是60-120基点，有的甚至超过120基点。

然后去年5月之后，银行浮动加点一口气降至为0，甚至更低。

去年这个浮动加点的规则修改，只适用于新增房贷，不对存量房贷生效。

这让增量房贷利率，一下子就比存量房贷利率，要少60-120基点。

这才是当前增量房贷利率会这么低的主要原因。

而且，这跟3年前，选择固定利率还是LPR利率没关系。

就算你选择了LPR利率，也只是变成LPR利率+浮动加点模式。

这里面，LPR利率是会每年根据最新LPR利率去更新变化，但浮动加点部分，就是固定的。

举个例子，有人在3年前买房，房贷利率是5.65%，也就是5年期LPR利率4.65%+100基点。

去年5年期LPR利率从4.65%，下降到4.3%。

这个人今年的房贷利率是4.3%+100基点=5.3%利率。

从5.65%下降到5.3%，下降幅度跟去年LPR下降幅度一样。

但现在新买房的人，房贷利率最低可以到4%利率，因为现在5年期LPR利率是4.2%-20基点=4%。

相差还是比较大的，这也是为什么现在很多人都在攒钱提前还房贷，因为存量房贷利率实在太高。

今年会有提前还款热潮，原因自然很多，但其中存量房贷利率过高肯定是主要原因。

6月20日，惠誉博华发布的，一季度银行间RMBS提前还款率上升到14.45%，为近五年最高值。

当前这个提前款还热潮，某种程度并不利于促进消费。

这一方面是没能力提前还贷的人，还是要背负比较高的房贷利息，就没办法释放消费潜能。

另外一方面是有能力提前还贷的人，肯定还是会想办法多攒钱，能多还一点是一点。

不过我得强调一下，大家如果要提前还贷，一定还是得量力而行，能攒多少钱，还多少。

不要增加自己一些不必要的额外风险。

总体来说，我是认为，要想刺激消费，还是得想办法对存量房贷利率做适当优化下调，缩小当前新旧首套房利率巨大差额。

这次央行会“支持和鼓励下调存量房贷利率”，主要也是提前还款热潮对消费影响比较大，而且也会影响到银行的收益。

但同时也要注意，房贷利率里的“浮动加点”部分，是写在合同里固定的。

所以，央行也只是说“按照市场化、法治化原则……支持和鼓励”。

这并不是强制性的。

银行可能也不会一下子就跟所有房贷客户，去降低房贷利率。

毕竟，这涉及到庞大的利益。

银行并不是太有动力去主动跟客户更新房贷合同。

这更多只能靠客户和银行的动态博弈。

因为提前还款也会减少银行的收益，提前还款也是一个去杠杆的过程。

所以，提前还款的人越多，那么银行收益减少越多，当达到一个临界点的时候，银行才会考虑去通过跟客户更新房贷合同，来挽留房贷客户，减少提前还款。

当提前还款热潮，对银行收益的减少程度，超过银行更新房贷合同的损失时，银行只能从中去选择一个损失最小的方案。

这是一个“市场化、法治化”的过程。

得银行承受不住提前还款的损失，让银行去更新房贷合同。

这个过程里，央行是起到一个“支持和鼓励”的作用。

这个动态博弈过程，还没那么快。

这两天，多家银行在回应这个“存量房贷利率下调”的事情，均表示，“目前尚未收到正式通知”。

不过，我觉得从长期来看，银行降低部分存量房贷利率，应该是大概率的事情。

从历史看，也有过银行给存量房贷打折的先例。

2009年年初，部分国有银行针对存量房贷款客户调整了折扣力度。比如，当时农业银行是对符合条件的客户，无需申请，自动执行7折房贷利率。而当时中国银行上海分行，是需要客户提交申请，审核通过可以享受7折优惠利率。

我觉得，这次比较有可能的操作方案，还是银行看碟下菜。

比方说，后面要是有人去申请提前还款，银行才会比较勉为其难的提供一个更新房贷合同利率的方案，来进行挽留。

还有一种可能是，你想要更新房贷合同利率，得自己去主动申请，你不申请就没有。

或者同意调低存量房贷利率，但会附加一些条款，比如调低房贷利率后，就不能再提前还款。

总之，银行不大可能把所有存量房贷利率都下调，但后面相关政策出来后，你去申请有可能会被通过，但有可能得排很长的队。

另外，对存量房贷利率调整的方案，按照央行货币政策司司长的说法，其实就是两种方案。

1、直接降，也就是直接更新房贷合同，把房贷合同里的浮动加点降低。

2、间接降，也就是银行直接给你批一个当前利率的新贷款，来把你旧的房贷合同还清。

不管是哪种方案，只要能对存量房贷合同进行优化，对庞大刚需住户来说，都是好事。

当然，这些都只针对首套房的优化，二套房是肯定不在优化范围之内，这也符合房住不炒的精神，更多只是希望通过对首套房的存量房贷利率的优化，来进一步减轻人们负担，来刺激消费。

央行这个“支持和鼓励”思路是没什么问题，毕竟要遵循“市场化、法治化”精神，所以不能直接一刀切。

这种情况下，只有提前还款的人越多，银行才越有动力去跟客户更新房贷合同。

银行当然可以有权利选择不降低存量房贷利率，那么人们也有权利去选择提前还款。

客户提前还款的权利，也是白纸黑字写在房贷合同里的。

银行不能即不降低存量房贷利率，又不让人去提前还款，那就违背了“市场化、法治化”精神。

这才是关键问题。

比如，部分银行提前还款还要排3个月的队，才能把钱提前还上，我觉得这是不对的。

只要银行不给提前还款设置障碍，那么人们通过提前还款用脚投票，自然可以倒逼银行去对存量房贷利率优化。

这才是真正的“市场化”，是市场内部的动态博弈。

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