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前几天，金地召开了2024年度业绩沟通会。
金地董事长徐家俊、董事、总裁、财务负责人李荣辉、独董李普伟、高级副总裁郝一斌、王南、董秘胡学文、财务总监曾爱辉悉数出席。
金地管理层表示：刚刚过去的一年，金地顺利偿还约200亿公开市场债务，已经顺利度过公开债兑付高峰期。
2025年与2026年尚未兑付的境内外公开债面值仅有0.59亿元和5.01亿元。
未来两年加起来才一亿多点，这点钱这对于金地来说，基本毫无压力，这下金地终于可以轻装上阵了。
NO. 1｜壹
1995年香港，一间仅几人的小型贸易公司悄然挂牌，公司名称为辉煌商务公司，主营房地产项目海外推广。
这家公司背后的股东是金地集团，它的成立带着一个特殊的使命，就是将内地优质的地产项目包装成境外投资标的。
时任金地掌舵人的凌克曾向《南华早报》透露：
我们需要一扇看得见国际资本的窗口。
彼时正值“招保万金”黄金时代，金地集团常年稳居行业前三，其开发的深圳金地花园等项目成为海外高净值客户眼中的“硬通货。”
此后的十几年，这个“窗口”一直都不被外界所知，直到2012年的一条融资公告，才让外界注意到这家公司，并意识到了这家公司的不寻常。
那年7月，金地集团突然宣布发行12亿元离岸人民币债券，这是金地迈向海外融资的关键一步，这条看似常规的融资公告，却因发行主体"金地国际"的异常股权结构引发关注——
金地国际成立不足一年，母公司正是低调蛰伏的辉煌商务。
两个月后，金地以16.5亿港元收购了香港上市公司平台星狮国际，站在台前操作收购事宜的主体也是辉煌商务。
当市场惊觉时，港交所的星狮地产成为了历史，改头换面的金地商置诞生了。
金地商置诞生后很快接收到了来自金地集团的厚爱，董事会及核心管理层人员与金地集团如出一辙。
于是乎，没多久的时间，金地商置被金地塞进了大量、优质的项目，金地商置管理层还被授予了11亿的股票期权。
从此，业内称金地商置为金地集团管理层的后花园。
从星狮地产到金地商置，这种堪称“教科书级资本运作”的操作方式，让辉煌商务公司在海外声名鹊起，但在内地却鲜有风声。
这么说吧，去研究辉煌商务公司的结构，你会发现这家公司的复杂程度堪比某科搞的那个影子银行。
几十家在港成立的子公司，有咨询、有商务、有贸易，层层嵌套，眼花缭乱，这种“章鱼式”架构，与当年安邦系海外布局如出一辙。
目的就是：隐藏资金来源，隐匿资金流向。
NO.2｜贰
2022年金地半年报后不久，有投资人发现不对头，和年初项目相比，金地半年末对海外子公司辉煌商务新增了70亿元的往来款支持。
投资人一头雾水，于是向金地集团质询：对子公司辉煌商务资金往来用途何为？能否按期回收？是否有风险。
时任金地集团CFO的韦传军解释：与子公司资金往来是境外经营业务需要，无显著风险。
韦传军的话音未落，仅仅三个月后，金地迎来了现金流危机，400亿债券集中到期的惊涛骇浪席卷而来，其中2023年200亿，2024年200亿。
在各方助力加上大股东及银行的支持，金地很幸运的化解了这波流动性危机，并终于在2025年重回了土拍的牌桌。
翻看金地的现金流，如今确实拥有了上牌桌的安全感，去年现金减少75亿，对比2023年减少的256亿少了很多很多。
虽然融资现金流几百亿的亏着，但现金流却得到了增长，2023年增加了22亿，2024年增加了136亿。
金地解释说，经营现金流净额变动的原因是：
往来款流出减少是主因！
集团与子公司往来款属于正常操作，怎么着这钱都是在境内转。但金地与属于境外的融资平台辉煌商务的往来款就看不明白了。
根据金地2024年财报，金地集团与辉煌商务公司往来款逆势增长至128.8亿。
这个数字在2021年是25.8亿，半年后，金地流动性危机前夜，突然暴涨到94.7亿，到了2022年末，又涨到了101亿。
这种资金往来沉默了一年多后，2024年金地半年报里，辉煌商务往来款再次上涨到108亿。
仅仅过了半年，在这次出现在土拍市场之前，金地又悄咪咪的给辉煌商务口袋里塞了20亿。
明明是往来款流出减少，可为啥还拼命的给境外平台打钱呢？
更值得玩味的是资金流向时间线，辉煌商务刚拿到20亿，随即旗下私募基金就突增对马来西亚柔佛州地产项目投资。
这让人想起1997年金融危机前夜，某些房企类似的海外布局操作。
