近两年房地产市场迎来大降温，诸多房地产商因负债过高和经营不当频频暴雷，骂声一片。而且在全国经济下行的影响下，国民消费能力和意愿降低，很多城市的楼盘一改往年开盘即售罄的势头，成交率呈断崖式下跌。
虽然商品房的投资属性降低，但对于中国人来说房子是刚需品，几乎每个人都渴望拥有一套属于自己的房子。所以有买房计划的人，一定要注意以下三种小区房和商品房，很多内行人都在偷偷脱手转卖，因为未来十年它们很可能被淘汰。那么具体是哪三种房？
一、老旧小区二手房老百姓买房的目的一般有两种，要么是为了投资，要么是为了居住。所以投资性和实用性兼备的老小区房，备受群众喜爱。其一有部分人买老旧小区房是为了等待相关部门或开发商拆迁重建，以此达到以旧换新的目的，或者拿到相应的拆迁赔偿款和补偿金。
其二老旧小区虽然不是新房，但作为城市中第一批和前几批建立起来的小区，交通位置、商贸发展、周边环境设施等完善，尤其是学区房更是“抢手房”。这类老旧小区刚需房，无论是作为投资出租使用，还是生活居住使用，都是非常合适的。
其三与全新预售商品房相比，老旧小区房的房价便宜，交房快且没有烂尾风险。老旧小区房的房龄比全新商品房短，每平米价格相对较低，而且没有公摊面积，所以整体性价比非常高。同时二手房的买卖相当于一手交钱一手交房，不需要承担预售商品房的烂尾风险。
虽然老旧小区房的优点多多，但它的优点也是缺点，是未来十年里最容易被淘汰的房子之一。原因如下：
1、虽然老旧小区有机会拆迁，升值空间大，但拆迁政策一直在变化，很难保证能“占到便宜”。根据住建部统计数据，全国房龄超过20年的老旧小区共有17万个，涉及数千万家庭的切身利益。
这些老旧小区不可能全部拆掉重建，住建部新规：5年内除了危房之外的其他旧房，只能在不大拆大建的基础上实行旧改。这样一来，老旧小区扣除折旧费后的投资性和升值空间变小。
2、若一个小区内投资人和租户过多的话，短期内对房产价值没有较大影响，但长此以往必然导致房产贬值。其次刚需房尤其是学区房的属性降低，随着城市发展、城乡结合一体化以及入学政策的改变，刚需房会逐渐失去现在的市场地位。
综合以上，老旧小区房未来面临着被淘汰的风险，购买方需要慎重考虑。除了老旧小区，还有哪些房子需要谨慎购买？
根据住建部及相关部门的规定，县城住宅楼不得超过18层，6层以下的住宅楼占比不得低于75%。也就是说，县城不允许建造18层以上的住宅楼，且7-18层高的住宅楼的比例必须低于全市住宅楼总数的四分之一。
究其根本原因是高层住宅楼对维护保障的要求远高于低层住宅楼，需要更加专业的物业团队和工程团队定期排查风险。但小县城的开发商很多都是小开发商，背后没有强大的建筑工程团队做后期维护保障，物业的服务水平和专业水平也跟不上。
所以中小城市的高层住宅居民，长期居住会遇到各种问题，比如外墙墙皮脱落、管道老化、电梯维修等。中小城市的高层住宅在未来会面临有钱的人不会买、没钱的人买不起、转手困难的尴尬局面。
买过房或者了解市场的人都知道：买房一阵子，物业一辈子。随着生活水平的提高，人们对居住环境的要求也越来越高。管理水平差的物业，比如垃圾不能及时处理、车辆不能规范停放、设施设备不能技术维护修缮等，会严重影响居住体验。所以物业管理混乱的小区房，未来一定会被淘汰。
房地产市场风向多变，尤其最近两年受疫情影响市场不稳定，各地购房政策也不尽相同。若有购房计划，一定要多注意国家政策和地方政策，多对比多考察，毕竟买房是人生大事之一，需要多方考虑谨慎购买。最后，你们认为买房时还有哪些“坑”需要避开？
