这两天，房叔在复盘今年前7月的楼市。
发现两极分化更加明显：一边是整体销售的大幅缩水，一边是千万豪宅卖疯了。
北京某个千万豪宅项目，2600+人抢700多套房，10小时内卖光，平均每小时进账12亿。
深圳日光豪宅盘，新推出239套千万级别住宅，6个小时被全部选完，90秒卖掉1套房。
疫情之后，6月初上海平均每天就有3.7套总价3000万以上的豪宅成交。
广州上半年一手千万级豪宅大卖1399套，而且网签均价冲到78492元/㎡，比去年上涨11%，与2020年对比1平方涨了1万！
一句话，豪宅市场有价有市。
所以房叔觉得，本周六位于天河的合景臻颐府楼王290㎡全新板房正式对外开放，肯定会给广州豪宅市场再添一把火。
为什么广州豪宅，还是能卖这么好？
我总结了一下，有以下两个原因：
1、城市角度：广州进入新一轮换房时代
目前广州住房拥有率超过七成，换房是当下最重要的购房主力，并且换房都是换更好的地段，更优质的楼盘，总价也相对较高，天河是其中最明显的例子。
近两年多，天河的二手成交是中心区里最活跃的，卖一买一的人很多。
克而瑞数据显示，在2020-2022年上半年，天河区二手市场网签了超3.7万套，排中心六区第一，说直白一点，六区中每卖出5套二手房，就有1套来自天河区。
他们换房主要有几条路径：
1）珠江新城、天河北→换到珠江新城、金融城；
2）天河公园→珠江新城、牛奶厂（一手）、金融城；
3）金融城→珠江新城、金融城、牛奶厂（一手）、智慧城；
这些换房，有3个特点：
1）往核心换；
2）往稀缺资源的地方换；
3）尽量往新盘换。
因为买房相对较早，在房产上获益较多，这些换房客的目标，往往上千万甚至几千万。
广州每个区有不同，但基本都是相似的情况。
2、心理角度：刚需客观望，豪客出手
现在楼市前景明不明朗？
不明朗，目前市场的整体信心是不足的，人们出手买房还是偏谨慎的。
但刚需客的谨慎和豪客的谨慎是不一样的。
刚需客是需要价格到位才出手，例如广州今年还是有部分价格比较实惠的刚需盘卖得很好。
豪客出手，一方面除了现在大部分楼盘定价都比较实在外，另外还有一个，就是房子很符合他们的心水。
地段、圈层、品质，这些都是吸引豪客出手的重要原因。
加上，今年符合有钱人心水的高端楼盘多一些，所以卖得挺不错的。
例如天河东合景臻颐府就精准拿捏了豪客们的需求，得到富豪阶层的青睐，7月份就卖得很好。
大家一定很好奇，精准拿捏豪客们的需求，合景臻颐府是如何做到的？
首先大家要明白，一座硬核豪宅应该是集聚这座城市核心地段、成熟配套、高端圈层和优质产品于一身。
天河核心地段，成熟配套，这些都不必多说，其中的含金量懂的都懂。
下面，我要来说说项目的是如何做高端圈层和产品的。
大家有没有发现，广州市中心，纯别墅和纯大平层并不多，尤其是全线产品200㎡纯大平层楼盘，屈指可数。
包括珠江新城最热卖的二手盘，都夹杂着一些建面130㎡以下中小户型，这就造成了圈层的分化。
为了确保高端圈层的纯粹性，合景臻颐府交出了建面约200-350㎡纯粹大平层，而且每一栋都是6-11层小高层，整个项目也就仅有315套。
这相当于帮你做了一遍圈层筛选，迅速把分散在各处的塔尖人士聚集在一起。
为了给圈层活动提供高端的社交场所，合景臻颐府特别打造超2500㎡下沉式高定私享空间。
除了室内篮球场、羽毛球场、室内恒温泳池、健身房、雪茄吧之外，这里还引进了国际标准保龄球道的保龄球馆、高尔夫球室，以及不定期有名医坐诊的中医馆………
在这里，和邻居打一场保龄球、推一次高尔夫球杆，说不定就谈成了几个小目标的生意。
关键是，这些会所配套目前基本已经建好，所见即所得。
说完圈层，再来说说合景臻颐府的产品力。
大家还记不记得合景在什么楼盘之后被业内称为豪宅专家的？
就是天河珠江新城的合景誉峰和天銮之后。天河，可以说是合景的福地。
而合景臻颐府，就是合景在福地上打造的最高端产品--臻系，可以看出确实花了很多心思。
最近，房叔又去看了一遍项目，依然会被259㎡板房惊艳到。
也正因为这次到访，房叔挖到了一个猛料：290㎡楼王全新板房本周六正式开放。
房叔拿到了一些内部资料，现在分享给大家。
对于真正的豪宅而言，比优化利用率更重要的，是适当的“浪费”，毕竟豪宅不是刚需，适当的浪费，更能提高居住舒适度。
现在市场上，大平层大多只能做到一梯一户，但合景臻颐府做到了3梯2户，相当于1梯1户的电梯私有化基础上，还特意设计了独立工人电梯，况且2栋楼王一共就9层，也才16户，这意味着1台电梯只服务8户，这个尊贵感确实很符合富豪们的心水了。
从电梯进入室内，远高于市面上大平层高度的3.5米层高，带来的那种视觉冲击就更加震撼了，姚明到了这都得竖起大拇指呀。
加上室内采用的一体式玻璃窗，无论是坐在沙发还是躺在卧室，只要你看向窗外，南北向郁郁葱葱的山林生态就会自动映入你的眼帘，4公里视野无遮挡，这样的楼王景观真的绝绝子。
除此之外，室内的每个功能区，都很有看头。
整个客厅+餐厅是一个敞开式的空间，超70㎡的面积，对别人来说是一套三房的房子，在合景臻颐府，它只是一个会客空间，大户人家的气势妥妥的。
超10米的L型大阳台，连通主套的衣帽间，为衣帽间带来充足采光的同时，也能尽揽窗外美景。
餐厅部分，绝对值得打满分。
相比现在市场上大多数豪宅把岛台和西厨作为厨房空间的延伸部分，合景臻颐府 290㎡真正做到了中西厨两个空间，而且还是双岛台设计，双倍操作空间，得到的却是10倍的快乐，这里不仅仅是太太备餐的空间，也是家人和朋友一起烘焙一起聊天的天然社交场。
4个套房+保姆套房的户型设计，让每一位家庭成员都有属于自己的私密空间。
房叔留意到，这里的儿童房也足够大，这一点太值得赞扬了，毕竟家里最需要成长空间的就是孩子呀，然而市面上很多产品包括好多豪宅都忽略了这一点。
另外，这里还采用了客厅类玄关设计，赠送隐藏式鞋柜及洗衣机空间，这些细节都是加分项。
关键是，这还是目前广州市中心唯一在售290㎡超豪大平层，产品有多稀缺一目了然。
房叔说再多，也不如你自己亲眼所见。
有兴趣的朋友，不妨这周六去现场看看，一定会有所收获的。
