一二线城市土拍已失控,房价要开始暴涨了?

锦河眼 2025-03-30 11:14:19

很多朋友应该关注到了,近期沉寂很久的土拍市场开始沸腾了,核心一二线城市不断出现地王。

比如杭州,这周二水电新村地块的7.7万楼面价刚刷新纪录,不到3天就被打破了,西湖区蒋村文新地块被建发集团直接拍到了每平米8.8万元的高价,溢价率115%,二线城市的土地拍出了一线城市的价。

还有成都,周四也出了新地王,楼面价直接飙到4.12万元,溢价率106%,这也是首次突破4万元。现场竞拍很激烈,经过213轮激烈竞价由建发竞得,主持人不断提醒要理性,但现场的火热都让她冒出了汗。而上一次的地王出现,仅仅就在半个月之前,楼面价还是3.17万。

北京的楼面价也在18日刷新到了10.23万,上海更猛,上个月搞出来一个全国地王:每平米16万元。另外天津、郑州等城市的土地价格也拍出了高位。

不少人就被这高到天上去的土拍价格吓懵了,这感觉就犹如10年前的火热情景再现,再加上一些媒体和从业人员的摇旗呐喊,就认为这是房价再次全面暴涨的信号,毕竟“面粉都变贵了,面包自然要涨价”,毕竟上一轮房价大涨,也是核心城市地王引领的。

我可以明确告诉大家:上述想法全错,出现地王不是房价全面上涨前兆。也和普通人没啥关系。

受热捧的现在只出现在核心一二线的核心地块,整体土拍依然是下降趋势,一二线的郊区和三四线城市仍然是冷清的画面。截至3月25日,全国300城经营性土地招拍挂成交2097万平方米,环比下降16%,同比下降25%。常州金坛区7宗远郊地块因销售前景不明朗流拍,哈尔滨、长春等城市非核心地块撤牌或底价成交。

这几个城市为什么现在能出现地王呢,背后有几个原因。

首先,这些地块本来就在当地最核心的位置,是各地压箱底的优质货,非常稀缺,这是能出现地王的一个前提。比如成都的新地王金融城三期H10地块,就在城市最核心的区域,距6/9号线金融城东地铁站就200米,旁边还有七中育才顶级名校加持,汇集了最好的资源。这些地块修出来就是豪宅的产品,容积率很低,在1~2左右,地块周围的二手房价格本来就是当地最高的,受众人群也是当地最有钱的那波人,和一般人无关。

第二,以前的地价是有上限的,近两年才慢慢取消了。2021年官方规定22个重点城市的单宗土地溢价率不能超过15%,2023年下半年开始各个城市才逐渐取消地价上限。上述出现地王的几个城市,就是在近一两年才取消的,比如成都是2023年底,上海北京成都都是在2024年下半年才松绑。

第三,各地对住宅产品有了新规,在层高与架空层强制规范、阳台占比等方面进一步改善,现在和未来的住宅产品品质会更好。比如上海取消了“7090”限制,成都阳台占比扩容,停车与绿化升级。各地现在有了第四代住宅,大阳台、超过100%的超高得房率等,和以前的产品形成了差异。今年两会报告和住建部又提出了加快建设“好房子”的概念,房子空间更大,用料更好,品质更好,成本也就上去了。

第四,房企现在只敢拿一二线核心地块的地。这几年房企什么情况大家也知道,民企几乎全军覆没,剩下的大都是财大气粗的央国企了,但是新房比过去也难卖多少,因此这种情况下,房企拿地是非常谨慎的,不像过去一样全面拿地了,只敢在一二线核心地块拿,因为它们也知道这些地块拿了赔钱的概率是最小的,房企的资金和眼睛都盯在了这里,自然竞争也更大,溢价率高。

最后,是最近一二线楼市有热度,各地也需要出几块地王来加把火。今年的重点任务是楼市“止跌回稳”,而且卖地依然是各地的主要收入来源,但这两年土地出让金收入都出现了腰斩,2024年全国土地出让金收入是4.87万亿元,比2021年历史峰值(8.7万亿元)少了3.8亿元,大跌44%。在最近几个月核心一二线成交量回暖的情况下,拿出最好的地块出来卖,能达到一箭双雕的效果,不仅能卖出高价,地方回笼资金,还能给楼市“火上浇油”,助力止跌回稳。

也就是说,这些地王地块它原来就很稀缺挺值钱,只是原来没拿出来,原来的规定下就算卖了盖房子档次也不高,而且被限价了。可以试想一下,如果2021年没有取消地价上限,而且产品能做到现在一样好,现在这几个地王地块拿出来是不是也同样能卖这个价甚至更高?

但地王的出现,标志着房地产市场的一个重大变化:楼市三元制制时代要来了。通俗来讲,就是房子不再像之前一样是铁板一块,也像阶层一样分化了。

以后的房子大概会分化成三大类:第一是保障房,这类单价很低,属于刚需,工薪阶层都买得起;第二是改善房,有一定品质,受众群体是中产;第三就是豪宅,顶级富豪们住。这三类产品属于不同的细分市场,因此价格涨跌也不一样。

这也能解释为什么出现地王不是全面上涨的前兆。因为核心城市的地王对应的产品就是豪宅,它的价格再高,也影响的是豪宅的市场,和普通人的刚需房没关系,和中产的改善房也没关系。

这就好像格拉夫、百达翡丽的手表贵到上亿,也不影响手表手环依然很便宜不会涨价;国产新能源汽车出现尊界、仰望U8这样的高价百万豪车,也不影响比亚迪海鸥、吉利星愿越来越便宜一样,一个是限量款,一个是大众版,触及的人群完全不同。

看透了这一点,后面如果再有地王或者豪宅价格新高日光的新闻就不必大惊小怪了,因为它影响不到你。

比如本周上海金陵华庭豪宅项目期开盘158套房子3个小时就售罄了,均价18.9万元/平方米,套总价在4000万~1.69亿元之间,揽金92.34亿元,创下了上海新房市场今年以来单日最高销售额、最高套均总价和最高均价三项纪录。

但同在黄浦区,二手房的价格近3年已经跌了22%,部分老破小跌幅甚至达到30~50%。一边是豪宅向上,一边是老破小向下,同为钢筋混凝土的世界里,上演了两种不同的场景。

总的来说,核心城市的楼市正在转向分化的路子,高端的产品会越来越高端,价格再贵都有人买单,普通的房子将变得大部分都买的起。

4 阅读:7175

评论列表

用户18xxx59

用户18xxx59

53
2025-03-30 16:27

现在真的搞笑了,我两套房在2022年卖了一套,现在还有一套卖都卖不掉,急死了房价还在跌,感觉越来越不行了,还有人再炒房搞不懂。

用户10xxx86 回复 03-31 13:52
都知道

烟雨任平生 回复 03-31 23:31
炒?它们这是拿点微薄的gou粮而已,炒的起来吗?

碧海云天

碧海云天

44
2025-03-30 18:01

自炒自卖,不炒活不好。

无边落木

无边落木

41
2025-03-30 18:18

使劲忽悠吧,反正没人信。

带刺的黄瓜

带刺的黄瓜

39
2025-03-30 15:46

除非立即停止供地,否则出啥都没用,只会逐渐趋向于白菜价,买到就是亏到

A 回复 03-31 07:28
现在谁买房谁亏钱,房子太多了

羽诺 回复 03-31 14:43
停止供地死的快人少了,停止工地。投资就减少

用户10xxx20

用户10xxx20

36
2025-03-30 20:18

使劲弄这个吧,你们这帮不思进取的人啊。就会在这吹牛逼。

鸭蛋

鸭蛋

30
2025-03-31 05:05

左手倒右手,土拍带节奏的套路

用户15xxx51

用户15xxx51

26
2025-03-30 19:50

半拉子工程先开工干完了再说吧!

用户17xxx86

用户17xxx86

21
2025-03-30 22:30

呵呵,又一个疯了

A

A

17
2025-03-31 07:27

几亿栋房子还建,谁买谁赔钱

yjpgd8

yjpgd8

15
2025-03-30 22:48

放屁💨

华电

华电

13
2025-03-31 07:23

25年2季01 :房价不可能上涨了。因为房子太多了。全国共有8亿套住房,中国只有5.2亿个家庭。空置房有两亿多套。30~40%的空置率。拆房子的空地大约有1300多万亩,又可以盖2亿套房子。房子多的卖不掉也拆不了。 20多年来共拆各类建筑115亿平米。住房约1亿套。 🍒每年的房子的需求量只有几百万套。 🌴中国从2000年起的20多年间工资涨了5倍。房价涨了18~35倍。房价比收入高了4~7倍。房价应该下跌75~86%。 空置房分类数据,从99--24年新建房数据; 销售面积 149亿㎡。1.86亿套 。 总竣工187亿㎡。2.34亿套 。 待售6000万套 !售后空置约0.7--0.8亿套。 总共新房与次新房约空置1.3--1.4亿套。 到24年底,全国住房总面积约530亿m²。 二手旧房空置7000万套以上。总空置房不少于2亿套。每年新上市商品房约500多万套。 我国未出售的房地产库存93万亿人民币, 2024年我国新建商品房销售额仅为7.6万亿元,去库存时间约为12年。 12年后421家庭中4位老人驾鹤西行一多半,但房子还在。

天月之宠

天月之宠

13
2025-03-31 11:38

喂,精神病院么?这里有个胡说八道的小编,看样子已经疯了,赶紧来抓走吧。

大实话

大实话

12
2025-03-30 23:15

台湾炮弹打到厦门差4公里了。。。房价要飞飞飞

龙人在此

龙人在此

11
2025-03-31 12:11

自嗨罢了,城投的把戏[抠鼻]

科技与狠活老周

科技与狠活老周

8
2025-03-30 23:09

要是涨价,就会限购,没有限购,不可能涨价

洋芋烧土豆 回复 03-31 07:49
想多了,直接 10 万一平的新房还有多少人能买得起?还限购?

Tj0001

Tj0001

7
2025-03-31 07:13

现在好多还忽悠说什么住房三代,四代产品,实出面积少,大厅,小卧室,不给阳台。

云山

云山

7
2025-03-31 07:42

小编赶紧改行吧!房忽悠这行现在不行了,没人信了

꧁谁反对꧂꧂

꧁谁反对꧂꧂

5
2025-03-31 08:55

又疯了一个

丽丽

丽丽

3
2025-03-31 08:28

涨吧现在的人活明白了,很多二手房可以出手了

用户18xxx82

用户18xxx82

3
2025-03-31 16:27

没听说暴涨还带提前告诉的

用户62xxx89

用户62xxx89

3
2025-03-31 17:58

我有两套房子不想要了,有炒楼的人接盘吗?

用户80xxx66

用户80xxx66

3
2025-03-31 21:18

疯了,呵呵!

吾爷

吾爷

3
2025-03-31 10:23

没人口没经济没收入了,100万30年还160万,这不就是30年花了两套房的钱得到一套房吗,谁能不生病不失业,一个出现就钱房全没了,这不就是一个深坑吗,房价涨一万,人口出生率的少一成,你还担心什么,全国还是卖土地盖房,房子还是越来越多多呀

小白兔骑恐龙

小白兔骑恐龙

3
2025-03-31 11:40

大家猜猜房价和饭碗哪个会先死?

用户10xxx11

用户10xxx11

3
2025-03-31 13:33

不如把日本划成“日本省”,然后再让他们来买房

用户17xxx62

用户17xxx62

3
2025-03-31 18:40

继续玩,反正大多数屁民也玩不起

顽强的韭菜

顽强的韭菜

3
2025-03-31 21:35

谁在买地呢?自我抬价只为贷款。

用户14xxx38

用户14xxx38

3
2025-03-31 20:04

一二线城市房价?用户口控制!!

用户10xxx86

用户10xxx86

2
2025-03-31 13:51

好房子将闪亮登场,再割一波!

壹家香

壹家香

2
2025-03-31 18:39

你豁劳资哦

消失的午觉

消失的午觉

2
2025-03-31 19:18

记着自古以来都是物以稀为贵呐[呲牙笑],老百姓太多了不值钱呐,近几年不买房不多生孩子。叫他们自己玩吧,毕竟一个老百姓拼了命也不会挣很多钱,健康快乐才是真!!!

枫木1999

枫木1999

1
2025-03-31 19:28

暴涨?作者爆死了吧????

遗忘

遗忘

1
2025-03-31 14:16

看评论区的形势,就知道期望房价白菜价的老百姓还有很多,最好过三五十年后,房子能够免费送[笑着哭][笑着哭][笑着哭]

1818888 回复 03-31 16:11
过三五十年人都不用工作了,也没工作

John

John

1
2025-04-01 03:45

多涨一些,让那些拿房票的人成为最后的接盘侠。

华电

华电

2025-03-31 07:23

25年2季03: 25年2月全国二挂牌房价跌幅排行榜,大都市(深圳、上海、北京、广州) 深圳:71726元/㎡,环比跌3.73%,同比跌4.89%(-3687元), 上海:65640元/㎡,环比跌2.56%,同比跌12.19%(-9112元), 北京:61866元/㎡,环比微跌0.9%,同比跌6.83%(-4535元), 广州:35227元/㎡,环比暴跌18.22%,同比跌25.33%(-11949元), 连云港,合肥,无锡,黑河等城市环比均达10%以上。 😡😭真实的成交价要比挂牌价通常还要降5~10%以上才能成交。少数的降20~30%才成交。 😂其它城市(如厦门、杭州、南京等): 厦门(40338元/㎡,环比跌2.05%,同比跌18.07%)领跌二线,每平米蒸发近9000元。 杭州(38077元/㎡,环比跌2.65%,同比跌8.28%)稳中有降。 👿挂牌价虚价涨幅有无名小城市也有下大城市。但全部零成交。

华电

华电

2025-03-31 07:24

25年2季03: 25年2月全国二挂牌房价跌幅排行榜,大都市(深圳、上海、北京、广州) 深圳:71726元/㎡,环比跌3.73%,同比跌4.89%(-3687元), 上海:65640元/㎡,环比跌2.56%,同比跌12.19%(-9112元), 北京:61866元/㎡,环比微跌0.9%,同比跌6.83%(-4535元), 广州:35227元/㎡,环比暴跌18.22%,同比跌25.33%(-11949元), 连云港,合肥,无锡,黑河等城市环比均达10%以上。 😡😭真实的成交价要比挂牌价通常还要降5~10%以上才能成交。少数的降20~30%才成交。 😂其它城市(如厦门、杭州、南京等): 厦门(40338元/㎡,环比跌2.05%,同比跌18.07%)领跌二线,每平米蒸发近9000元。 杭州(38077元/㎡,环比跌2.65%,同比跌8.28%)稳中有降。 👿挂牌价虚价涨幅有无名小城市也有下大城市。但全部零成交。

人间清醒

人间清醒

2025-04-01 07:14

不是坏就是蠢

无尘

无尘

2025-04-01 08:57

都吃不上饭了,涨

猛将兄

猛将兄

2025-04-01 12:05

主要是买不起

用户14xxx64

用户14xxx64

2025-04-01 08:10

北京上海这些超一线城市房价还用说么?这些城市事人口流入地,有大量的人口为根基房价当然只高不低了

锦河眼

锦河眼

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