很多朋友应该关注到了，近期沉寂很久的土拍市场开始沸腾了，核心一二线城市不断出现地王。
比如杭州，这周二水电新村地块的7.7万楼面价刚刷新纪录，不到3天就被打破了，西湖区蒋村文新地块被建发集团直接拍到了每平米8.8万元的高价，溢价率115%，二线城市的土地拍出了一线城市的价。
还有成都，周四也出了新地王，楼面价直接飙到4.12万元，溢价率106%，这也是首次突破4万元。现场竞拍很激烈，经过213轮激烈竞价由建发竞得，主持人不断提醒要理性，但现场的火热都让她冒出了汗。而上一次的地王出现，仅仅就在半个月之前，楼面价还是3.17万。
北京的楼面价也在18日刷新到了10.23万，上海更猛，上个月搞出来一个全国地王：每平米16万元。另外天津、郑州等城市的土地价格也拍出了高位。
不少人就被这高到天上去的土拍价格吓懵了，这感觉就犹如10年前的火热情景再现，再加上一些媒体和从业人员的摇旗呐喊，就认为这是房价再次全面暴涨的信号，毕竟“面粉都变贵了，面包自然要涨价”，毕竟上一轮房价大涨，也是核心城市地王引领的。
我可以明确告诉大家：上述想法全错，出现地王不是房价全面上涨前兆。也和普通人没啥关系。
受热捧的现在只出现在核心一二线的核心地块，整体土拍依然是下降趋势，一二线的郊区和三四线城市仍然是冷清的画面。截至3月25日，全国300城经营性土地招拍挂成交2097万平方米，环比下降16%，同比下降25%。常州金坛区7宗远郊地块因销售前景不明朗流拍，哈尔滨、长春等城市非核心地块撤牌或底价成交。
这几个城市为什么现在能出现地王呢，背后有几个原因。
首先，这些地块本来就在当地最核心的位置，是各地压箱底的优质货，非常稀缺，这是能出现地王的一个前提。比如成都的新地王金融城三期H10地块，就在城市最核心的区域，距6/9号线金融城东地铁站就200米，旁边还有七中育才顶级名校加持，汇集了最好的资源。这些地块修出来就是豪宅的产品，容积率很低，在1~2左右，地块周围的二手房价格本来就是当地最高的，受众人群也是当地最有钱的那波人，和一般人无关。
第二，以前的地价是有上限的，近两年才慢慢取消了。2021年官方规定22个重点城市的单宗土地溢价率不能超过15%，2023年下半年开始各个城市才逐渐取消地价上限。上述出现地王的几个城市，就是在近一两年才取消的，比如成都是2023年底，上海北京成都都是在2024年下半年才松绑。
第三，各地对住宅产品有了新规，在层高与架空层强制规范、阳台占比等方面进一步改善，现在和未来的住宅产品品质会更好。比如上海取消了“7090”限制，成都阳台占比扩容，停车与绿化升级。各地现在有了第四代住宅，大阳台、超过100%的超高得房率等，和以前的产品形成了差异。今年两会报告和住建部又提出了加快建设“好房子”的概念，房子空间更大，用料更好，品质更好，成本也就上去了。
第四，房企现在只敢拿一二线核心地块的地。这几年房企什么情况大家也知道，民企几乎全军覆没，剩下的大都是财大气粗的央国企了，但是新房比过去也难卖多少，因此这种情况下，房企拿地是非常谨慎的，不像过去一样全面拿地了，只敢在一二线核心地块拿，因为它们也知道这些地块拿了赔钱的概率是最小的，房企的资金和眼睛都盯在了这里，自然竞争也更大，溢价率高。
最后，是最近一二线楼市有热度，各地也需要出几块地王来加把火。今年的重点任务是楼市“止跌回稳”，而且卖地依然是各地的主要收入来源，但这两年土地出让金收入都出现了腰斩，2024年全国土地出让金收入是4.87万亿元，比2021年历史峰值（8.7万亿元）少了3.8亿元，大跌44%。在最近几个月核心一二线成交量回暖的情况下，拿出最好的地块出来卖，能达到一箭双雕的效果，不仅能卖出高价，地方回笼资金，还能给楼市“火上浇油”，助力止跌回稳。
也就是说，这些地王地块它原来就很稀缺挺值钱，只是原来没拿出来，原来的规定下就算卖了盖房子档次也不高，而且被限价了。可以试想一下，如果2021年没有取消地价上限，而且产品能做到现在一样好，现在这几个地王地块拿出来是不是也同样能卖这个价甚至更高？
但地王的出现，标志着房地产市场的一个重大变化：楼市三元制制时代要来了。通俗来讲，就是房子不再像之前一样是铁板一块，也像阶层一样分化了。
以后的房子大概会分化成三大类：第一是保障房，这类单价很低，属于刚需，工薪阶层都买得起；第二是改善房，有一定品质，受众群体是中产；第三就是豪宅，顶级富豪们住。这三类产品属于不同的细分市场，因此价格涨跌也不一样。
这也能解释为什么出现地王不是全面上涨的前兆。因为核心城市的地王对应的产品就是豪宅，它的价格再高，也影响的是豪宅的市场，和普通人的刚需房没关系，和中产的改善房也没关系。
这就好像格拉夫、百达翡丽的手表贵到上亿，也不影响手表手环依然很便宜不会涨价；国产新能源汽车出现尊界、仰望U8这样的高价百万豪车，也不影响比亚迪海鸥、吉利星愿越来越便宜一样，一个是限量款，一个是大众版，触及的人群完全不同。
看透了这一点，后面如果再有地王或者豪宅价格新高日光的新闻就不必大惊小怪了，因为它影响不到你。
比如本周上海金陵华庭豪宅项目期开盘158套房子3个小时就售罄了，均价18.9万元/平方米，套总价在4000万~1.69亿元之间，揽金92.34亿元，创下了上海新房市场今年以来单日最高销售额、最高套均总价和最高均价三项纪录。
但同在黄浦区，二手房的价格近3年已经跌了22%，部分老破小跌幅甚至达到30~50%。一边是豪宅向上，一边是老破小向下，同为钢筋混凝土的世界里，上演了两种不同的场景。
总的来说，核心城市的楼市正在转向分化的路子，高端的产品会越来越高端，价格再贵都有人买单，普通的房子将变得大部分都买的起。
用户18xxx59
现在真的搞笑了，我两套房在2022年卖了一套，现在还有一套卖都卖不掉，急死了房价还在跌，感觉越来越不行了，还有人再炒房搞不懂。
烟雨任平生 回复 03-31 23:31
炒?它们这是拿点微薄的gou粮而已，炒的起来吗?
大脚水上漂 回复 04-05 08:31
可能是开发商，没人竞价，自己加[笑着哭]
碧海云天
自炒自卖，不炒活不好。
无边落木
使劲忽悠吧，反正没人信。
带刺的黄瓜
除非立即停止供地，否则出啥都没用，只会逐渐趋向于白菜价，买到就是亏到
A 回复 03-31 07:28
现在谁买房谁亏钱，房子太多了
羽诺 回复 03-31 14:43
停止供地死的快人少了，停止工地。投资就减少
用户10xxx20
使劲弄这个吧，你们这帮不思进取的人啊。就会在这吹牛逼。
鸭蛋
左手倒右手，土拍带节奏的套路
用户15xxx51
半拉子工程先开工干完了再说吧！
用户17xxx86
呵呵，又一个疯了
A
几亿栋房子还建，谁买谁赔钱
yjpgd8
放屁💨
华电
25年2季01 :房价不可能上涨了。因为房子太多了。全国共有8亿套住房，中国只有5.2亿个家庭。空置房有两亿多套。30~40%的空置率。拆房子的空地大约有1300多万亩，又可以盖2亿套房子。房子多的卖不掉也拆不了。 20多年来共拆各类建筑115亿平米。住房约1亿套。 🍒每年的房子的需求量只有几百万套。 🌴中国从2000年起的20多年间工资涨了5倍。房价涨了18~35倍。房价比收入高了4~7倍。房价应该下跌75~86%。 空置房分类数据，从99--24年新建房数据； 销售面积 149亿㎡。1.86亿套 。 总竣工187亿㎡。2.34亿套 。 待售6000万套 ！售后空置约0.7--0.8亿套。 总共新房与次新房约空置1.3--1.4亿套。 到24年底，全国住房总面积约530亿m²。 二手旧房空置7000万套以上。总空置房不少于2亿套。每年新上市商品房约500多万套。 我国未出售的房地产库存93万亿人民币， 2024年我国新建商品房销售额仅为7.6万亿元，去库存时间约为12年。 12年后421家庭中4位老人驾鹤西行一多半，但房子还在。
龙人在此
自嗨罢了，城投的把戏[抠鼻]
天月之宠
喂，精神病院么？这里有个胡说八道的小编，看样子已经疯了，赶紧来抓走吧。
大实话
台湾炮弹打到厦门差4公里了。。。房价要飞飞飞
用户12xxx28
我刚出手一套原价150万，到手六十万[点赞][点赞][点赞][点赞][呲牙笑][呲牙笑][呲牙笑]
云山
小编赶紧改行吧！房忽悠这行现在不行了，没人信了
科技与狠活老周
要是涨价，就会限购，没有限购，不可能涨价
洋芋烧土豆 回复 03-31 07:49
想多了，直接 10 万一平的新房还有多少人能买得起？还限购？
Tj0001
现在好多还忽悠说什么住房三代，四代产品，实出面积少，大厅，小卧室，不给阳台。
消失的午觉
记着自古以来都是物以稀为贵呐[呲牙笑]，老百姓太多了不值钱呐，近几年不买房不多生孩子。叫他们自己玩吧，毕竟一个老百姓拼了命也不会挣很多钱，健康快乐才是真！！！
꧁谁反对꧂꧂
又疯了一个
用户10xxx05
真有精神病患者
用户18xxx82
没听说暴涨还带提前告诉的
用户80xxx66
疯了，呵呵！
用户10xxx87
[笑着哭][笑着哭][笑着哭]，现在的地王，全部是左右倒挺
丽丽
涨吧现在的人活明白了，很多二手房可以出手了
用户62xxx89
我有两套房子不想要了，有炒楼的人接盘吗？
吾爷
没人口没经济没收入了，100万30年还160万，这不就是30年花了两套房的钱得到一套房吗，谁能不生病不失业，一个出现就钱房全没了，这不就是一个深坑吗，房价涨一万，人口出生率的少一成，你还担心什么，全国还是卖土地盖房，房子还是越来越多多呀
小白兔骑恐龙
大家猜猜房价和饭碗哪个会先死？
用户10xxx11
不如把日本划成“日本省”，然后再让他们来买房
用户17xxx62
继续玩，反正大多数屁民也玩不起
顽强的韭菜
谁在买地呢？自我抬价只为贷款。
用户14xxx38
一二线城市房价？用户口控制！！
华电
25年2季03: 25年2月全国二挂牌房价跌幅排行榜，大都市（深圳、上海、北京、广州） 深圳：71726元/㎡，环比跌3.73%，同比跌4.89%（-3687元）， 上海：65640元/㎡，环比跌2.56%，同比跌12.19%（-9112元）， 北京：61866元/㎡，环比微跌0.9%，同比跌6.83%（-4535元）， 广州：35227元/㎡，环比暴跌18.22%，同比跌25.33%（-11949元）， 连云港，合肥，无锡，黑河等城市环比均达10%以上。 😡😭真实的成交价要比挂牌价通常还要降5~10%以上才能成交。少数的降20~30%才成交。 😂其它城市（如厦门、杭州、南京等）： 厦门（40338元/㎡，环比跌2.05%，同比跌18.07%）领跌二线，每平米蒸发近9000元。 杭州（38077元/㎡，环比跌2.65%，同比跌8.28%）稳中有降。 👿挂牌价虚价涨幅有无名小城市也有下大城市。但全部零成交。
用户13xxx57
价格高开发商卖不出去都得赔死
用户10xxx86
好房子将闪亮登场，再割一波！
壹家香
你豁劳资哦
枫木1999
暴涨？作者爆死了吧？？？？
乜
中介左右手流转
华电
25年2季03: 25年2月全国二挂牌房价跌幅排行榜，大都市（深圳、上海、北京、广州） 深圳：71726元/㎡，环比跌3.73%，同比跌4.89%（-3687元）， 上海：65640元/㎡，环比跌2.56%，同比跌12.19%（-9112元）， 北京：61866元/㎡，环比微跌0.9%，同比跌6.83%（-4535元）， 广州：35227元/㎡，环比暴跌18.22%，同比跌25.33%（-11949元）， 连云港，合肥，无锡，黑河等城市环比均达10%以上。 😡😭真实的成交价要比挂牌价通常还要降5~10%以上才能成交。少数的降20~30%才成交。 😂其它城市（如厦门、杭州、南京等）： 厦门（40338元/㎡，环比跌2.05%，同比跌18.07%）领跌二线，每平米蒸发近9000元。 杭州（38077元/㎡，环比跌2.65%，同比跌8.28%）稳中有降。 👿挂牌价虚价涨幅有无名小城市也有下大城市。但全部零成交。
西瓜 回复 04-02 01:38
该贵的依然贵，该便宜的再便宜也没人要，不是普涨行情了，以后就是两极分化行情。
人间清醒
不是坏就是蠢
遗忘
看评论区的形势，就知道期望房价白菜价的老百姓还有很多，最好过三五十年后，房子能够免费送[笑着哭][笑着哭][笑着哭]
1818888 回复 03-31 16:11
过三五十年人都不用工作了，也没工作
西瓜 回复 04-02 01:36
啥时候没人期待了。这种新闻没人评论了，那房子真到头了，评论区最起码一半没房子[得瑟]
John
多涨一些，让那些拿房票的人成为最后的接盘侠。
无尘
都吃不上饭了，涨
猛将兄
主要是买不起
用户14xxx64
北京上海这些超一线城市房价还用说么？这些城市事人口流入地，有大量的人口为根基房价当然只高不低了
鸭蛋
中介又在胡说八道