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2025-02-08 10:09新疆
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#图文打卡贺新春#
疫情结束以来，楼市和股市已成为中国经济内循环的两大堵点，近年来，百姓没钱消费，诸多行业不景气，经济下行压力巨大，原因皆归于此。
众所周知，房地产及其关联产业在国民经济中占据重要地位，支撑了中国约20%的GDP。
而房地产的兴衰与股市密切相关，股市与楼市的联动，在香港和日本都有过类似的先例，被称为 “股地拉扯”。
在香港，“股地拉扯” 一方面使得企业利用金融标杆效应。而在亚洲金融风暴之前，香港恒生指数从1995年初的 6967点猛升到1996年底的13203点，涨幅高达89.5%。
而在日本，在日元升值后的三四年里，日本股票价格和房地产价格分别上涨了81%和 177%，东京和大阪核心商业地区的房地产价格飙升800%。
在中国市场，历史上也有局部市场的房价上涨类似于香港的情况。据仲量联行测算，亚洲金融危机之前，香港住宅的售价上升了3倍达到顶峰 (1984年1月到1997年7月)。
深圳用不到5年的时间(2003-2007年)就完成同等幅度的上涨(从2003年的5360元/平方米到 2007年5月14223元/平方米)。
过去20多年，房地产毫无节制的野蛮生长至今，目前国内楼市泡沫破灭已成既定事实。这种系统性的“泡沫”，在政策力度上对政策制定者形成投鼠忌器的效果。因此，近些年政府一系列的救市政策均难以见效。
事实证明，除非来一次伤筋动骨的大调整，否则“股地拉扯”的局面难以改变。
股市和楼市都受到宏观经济状况的影响。经济向好时，流动性充裕，两个市场都可能繁荣；经济前景看淡、流动性收缩时，两个市场可能同时面临调整。
政府的货币政策和财政政策对两个市场都有重要影响。例如，宽松的货币政策通常能提振股市和楼市。
具体来看，房地产对股市的影响主要体现在以下几个方面：
1、资金流向
当房地产政策收紧时，投资者可能会将原本用于房地产市场的资金转向股市，从而提振股票市场的表现。这种资金流向的变化会直接影响股市的资金供应和股票价格。
相反，房地产市场繁荣时，投资者可能会将资金投入房地产，导致股市资金减少，影响股市表现。
2、投资者信心
房地产政策的变化会影响投资者对房地产市场的信心和预期。如果政策有利于房地产市场的稳定发展，投资者信心可能会增强，从而增加对股市的投资。
相反，如果政策收紧导致房地产市场调整，投资者信心可能会受到打击，进而减少对股市的投资。
3、行业关联度
房地产涉及上下游60余个产业。与多个行业具有紧密的关联度，如建筑、金融、钢铁、水泥等。因此，房地产政策的变化不仅会影响房地产行业的表现，还会对与其相关的行业产生影响，进而影响股市的整体表现。
例如，房地产市场的繁荣可以带动相关行业的增长，提升相关上市公司股票的价格和市值；而房地产市场的下行则会导致相关行业增长放缓甚至萎缩，影响相关上市公司的业绩和股价。
4、信贷政策
在房地产市场繁荣时期，银行和其他金融机构通常会放宽对房地产相关企业的信贷政策，这有助于房地产企业扩大规模、提高盈利能力，并间接对股市产生正面影响。
相反，房地产市场下行时，银行可能会收紧信贷政策，限制房地产企业的融资渠道和规模，进而对股市产生负面影响。
5、财富效应
房地产市场的繁荣会增加居民和企业的财富，提升他们的消费和投资意愿。这种财富效应会促进整体经济的增长，包括股市的繁荣。
然而，由于中国的特殊国情，居民投资渠道极为有限，广大民众除了股市以外，几乎没有更多的理财方式。在此情况下，我国有着全球最多的股民数量——2亿股民和7亿基民。
不仅如此，我国居民财富还大部分集中于住房 ，这又是一大中国特色。数据显示，中国居民家庭资产的70%是房子。
当房价上涨，股市行情好时，居民和企业可能会将部分财富投入到股市中，从而推动股市的上涨。相反，房地产市场的下行，则会导致资金从股市撤出，影响股市表现。
通过以上分析可以看出，虽然楼市与股市有着相互关联，互为影响的关系。但事实证明，股市见底并不意味着楼市也会同时见底，而楼市见底，则意味着股市必将迎来一波上涨行情。
中国楼市何时才能见底？
根据国家统计局公布的最新数据，2024年1~11月份，全国新建商品房，销售面积86118万平方米，同比下降14.3%。
中指研究院预测，2025年不论是成交量还是成交金额相比2024年都有15%左右的回调空间。
高盛集团预测中国的房地产在2025年会有新一轮变化，报告指出，中国房价在未来几年内将继续下跌，预计到2025年底，房价可能再跌20%-25%。
摩根银行对于中国房地产的预测，2026年初将迎来新的一轮回调，今年房价约有9%~13%左右的下跌。
回到目前中国经济的现实中来。目前老百姓为何没钱消费？是因为在过去楼市狂飙时代，人们被炒房热冲昏了头脑，不自量力地掏空了6个钱包。
以提前透支自己未来30年的收入为代价去贷款买房，以至于最终沦为房奴。如今，他们不得不接受这一“冲动的惩罚”。
之所以政府近些年所有的救市政策均告失败，根本原因就在于，这些楼市新政并没有触及问题的关键点。管理层不从提高居民收入入手，降低高高在上的房价收入比，解决房地产的核心问题，还想让楼市止跌企稳。
总之，既不想降低房价，又不设法提高百姓收入水平，还想让民众购房。大家想想看，是不是觉得这种“既要……又要……”的想法，在当前楼市的残酷现实面前显得十分可笑！
房地产发展的历史证明，楼市运行有着自身的客观规律和周期。房地产生命周期通常分为四个阶段：复苏与增长阶段、繁荣阶段、危机与衰退阶段、萧条阶段。以此对号入座，当下中国楼市无疑处于危机与衰退阶段。
随着中国已进入中度老龄化社会，叠加出生人口下降这一不可逆转趋势，使得楼市未来前景难以乐观。更为严重的事实是，现存天量库存商品房已足够30多亿人居住，短期内根本无法消化。
毋庸置疑，当年如日中天的房地产业，现已成为夕阳产业，这一轮泡沫破灭后，现有的10万多家房企将会有90%被淘汰出局，未来只能剩下7-800家实力雄厚的国有房企。
只有当历房地产泡沫彻底破灭，楼市见底后，中国股市方有望真正迎来一波“脚踏实地”的上涨行情。
