侵占业主利益，履约不到位、收费不合理……对于不达标的物业公司，业主可以换；换什么样的物业公司，也是业主说了算。近日，太原房产管理局发布了《太原市住宅小区物业服务项目退出办法（试行）》的通知（以下简称《办法》），自2024年12月30日执行，试行2年。《办法》对物业退出、选聘作了详细的规定，今后，无论是物业企业提出不再续约，还是业主要求物业企业退出，均须按照《办法》规定施行，既维护了业主与物业服务人员的合法权益，也有利于住宅小区物业服务有序承接。
物业不达标 业主可以换
《办法》明确，物业服务人退出住宅小区物业管理包括但不限于以下情形：
前期物业管理阶段：首次业主大会成立后，经业主共同决定，业主或业主委员会与新的物业服务人签订的物业服务合同生效的。
合同期满不再续约：物业服务期限届满后，双方均表示不再续约的。
提前通知解除合同：不定期物业服务合同履行期间，一方已提前六十天通知对方，决定解除物业服务合同的。
业主依法解聘：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人，并已依照合同约定期限通知物业服务人的（如合同未约定通知期限，则业主已提前六十天书面通知物业服务人的）。
履约不到位或侵占业主利益：对于因物业服务人履约不到位、侵占业主利益，经属地房产主管部门或乡镇（街道）调查、了解，作出限期责令改正后，拒不整改或到期仍无法达到整改标准的，重新核定物业服务等级后，依旧矛盾不可调和的，由乡镇（街道）指导业主、业主大会按照法定程序解聘物业服务人的。
出现上述几种情形之一的，物业服务人应当在限定期限内退出小区，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段性工作未完成等为由拒绝退出。同时，业主大会应从保持项目管理的稳定性和长远利益出发，慎用辞退权，保证业主的正常生活秩序。
物业要退出 需要这样办
去年年底，太原敦化坊某小区物业公司因业主长期拖欠物业费，物业费催缴困难，导致公司亏损严重，发布了《物业撤场公告》。从公告中可以看出，小区超过三分之二的业主签字表决，且大多数业主表示不愿意缴纳应缴物业费，也不再需要物业服务，物业公司于2025年1月1日起正式退出小区物业管理服务工作。
这是一起典型的物业公司想要退出的案例。那么，物业想要退出，需要哪些程序？《办法》明确，物业服务人、业主及业主大会作出解约（解聘）决定后，应当将拟解除合同原因、退出时间、同意承担的违约责任以书面形式通知对方，并在小区显著位置进行公示，公示时间应不少于七个工作日。接到书面通知后，双方应当在三十日内就物业服务人退出项目管理的时间、交接等事宜进行协商，形成交接方案。物业服务人、业主及业主大会应当在作出解约（解聘）决定和形成交接方案后，分别将有关事宜在3日内书面报告所属居（村）民委员会、乡镇（街道）和县（市、区）房产主管部门。
原物业服务人在作出解约决定或接到解聘通知后，应当继续按照合同约定履行义务，并做好退出物业项目的相关准备工作；应当在确定的退出之日起七个工作日内退出物业管理区域，并将《太原市物业管理条例》第三十六条规定的相关财物资料交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者指定的人，同时与新的物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。
业主及业主大会在解聘或接到解约通知后，需督促业主按时交纳物业费至约定退出时间，并按相关规定，配合新物业服务人做好承接查验工作。业主、业主委员会应及时组织召开业主大会会议，依法选聘新物业服务人，在约定退出时间一个月前完成选聘并公示，公示时间不少于七个工作日，公示结束后及时签订物业服务合同。同时，业主、业主委员会应与原物业服务人做好承接查验工作，形成记录或报告并签署确认。新物业服务人接管后，业主、业主委员会需将承接查验的财物、资料移交给新物业服务人，并签署确认。
如何换物业 业主说了算
原物业撤场后，新物业如何选聘？《办法》也给出详细规定，即在一个物业管理区域内，满足以下任一条件，20%以上的业主就能向当地乡镇（街道）申请召开首次业主大会：即房屋出售并交付使用的建筑面积超50%；房屋出售并交付使用，自首个业主入住满2年；前期物业服务合同到期前90天。首次业主大会成立时，要表决是否续聘或解聘前期物业服务企业，让业主在物业服务的起始阶段就有更多话语权。
选聘物业服务人需由业主共同决定，业主大会会议形式灵活，可集体讨论或书面征求意见，鼓励业主大会通过市房产主管部门的电子投票系统进行互联网表决，方便又高效。表决时，需由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，才能选聘新的物业服务人，充分保障大多数业主意愿。
业主大会会议由业委会或物管会组织，若因客观原因未产生业委会（物管会）或委员人数不足，居（村）民委员会可在乡镇（街道）指导下代行职责，组织业主表决，确保业主大会会议顺利召开。召开前，召集人要向乡镇（街道）和居（村）民委员会报告会议情况和议题，乡镇（街道）和居（村）民委员会会给予指导和协助，让会议流程更规范。
原物业服务人退出后，业主可共同决定业主自治，或通过协议、招投标方式选聘新物业服务人。若采用招投标，业委会（物管会）或属地居（村）民委员会在乡镇（街道）指导下，依法依规操作。评标标准和方法要公示7天以上，业主有异议，招标人要记录答复。评标后出书面报告，推荐2至3名中标候选人，业主大会按相关规定从中标候选人中确定物业服务人。
原物业服务人退出，未实现业主自治或未选新物业服务人时，乡镇（街道）或居（村）民委员会可临时指定物业服务人应急，期限不超1年，保障小区清洁、秩序维护等基本生活秩序，费用照实结算，由业主共担。供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位依法承担管线和设施设备维修、养护工作。
记者 贺娟芳 太原晚报
