万博的租金，又涨了！

朋友小T，跟楼市君大吐苦水：租了两年的房子，房东一涨就是800元。

更让小T没想到的是，拿着3000元的预算，竟然在万博找不到好一点的房子（数据来源：贝壳找房）...

不看不知道，万博的租金水平，都开始吊打天河了。

｜万博航拍

｜广州楼市发布 摄

小T的需求其实很简单，近南村万博站、有一个独立房间，找起来才知有多难。

楼市君先去问了广晟万博城，对方直接一句：没有，连4000块以内的都没有。

万博的租房门槛变这么高了？楼市君查了一下，有被吓到。

离地铁站最近的天河城，54平公寓目前的租金在6000元/月，预算整个翻倍。

旁边四海城的单间公寓，租金也要4200元/月起步。

再看住宅，大多都是3房起步，4房租金甚至已经飙到1万多/月了（数据来源：贝壳找房）。

｜广州楼市发布 制图

再对比了广州热门商圈的租金情况，发现万博的租金水平已经和珠城比肩。

像珠城的双城国际公寓、南国花园住宅，租金范围都与万博相差无几。

比起琶洲东西区、广纸新城、白鹅潭等板块，万博反而更高一些。

例如广纸的绿地滨江汇，在万博基本要垫底。金融街融御105平3房，居然比万科欧泊、锦绣香江的90平租金还低。

｜广州楼市发布 制图

楼市君注意到，万博租金贵的小区，还呈现两点规律：

1、越靠近万博商务区的小区，租金越高。

从地图上看，在万博商务区半径800米范围内的小区，比起周边小区，租金明显高出一截。

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2、位置差不多，小区楼龄越新，租金越高。

同为网红盘，锦绣香江与和樾府就隔条马路，180平的租金还没和樾府130平的4房高。（来源：贝壳找房）

也就是说，离万博商务区越近、楼龄越新的小区，在租房市场上越抢手。

｜广州楼市发布 制图

那么问题来了，万博租金狂飙的背后，到底是谁在租？

在闲聊中，小T透露了一个信息：这两年在万博上班的人多了，像是希音SHEIN，一家公司就包了一栋大楼。

楼市君摸查了一下，万博商务区内登记的市场主体已超27000家。

对比2019年初的4000家，四年多的时间内，足足涨了575%！

｜广州楼市发布 制

除了希音SHEIN之外，千亿级拼多多海外平台TEMU、中国500强海大集团和欢聚集团，还包括携程、百果园等一大批明星企业，都已经进驻万博。

这些企业有一个共同点：业态比珠城、琶洲还新。

比如希音SHEIN、TEMU都是新型电商，而琶洲的阿里巴巴和唯品会，都依然还是传统电商的代表。

更关键的是，这些新行业，往往也是高收入的代表。

像是电商巨头希音SHEIN万博总部在招的岗位，月薪甚至可以高达70K！

｜广州楼市发布 制

这些新业态从业者，还有一个共同的特征：大多都有跨境业务，需要与国外客户随时保持联络，很多时候都上夜班。

因而，他们也更偏向在万博就近居住、步行回家。

在和小T找房时，楼市君还了解到有很多网络达人和主播，租在四海城、天河城、番禺万达的公寓，同样属于新兴高收入人群。

不差钱的他们，对租金接受程度很高，也是万博租金狂飙背后的最大支撑。

事实上，在万博工作、居住、消费的人群，都越来越多了。

在上班早高峰，南村万博地铁站出站人群熙熙攘攘，粤海、万达广场、四海城的写字楼下，经常排起了长龙。

对比琶洲，一到周末就成为“空城”。在万博，节假日汉溪大道大塞车已经是常态。

｜万博航拍

｜广州楼市发布 摄

数据也证明了这一点。

在过去十年里，番禺区常住人口从144.86万人，增长到282.29万人。

超95%的增幅，也是广州十一个区里增速最快的区。

第七次人口普查，万博商务区核心所在的南村镇，常住人口增量超21万，是番禺人口增量最多的板块。

目前，聚集在万博及周边的常住人口，已经接近百万。

｜广州楼市发布 制

越来越多的人，也开始把万博当做了第一居所。

楼市君就获悉，在万博买房的客群中，番禺本地客户的比例接近一半，不乏从番禺广场、市桥等板块置换过来的客户。

差不多全市每100个改善客户，就有22人选择了番禺。

如果只看番禺改善客户，超过1/3的买家选择了万博！

｜广州楼市发布 制

可以说，万博租金狂飙的背后，是十来年发展的厚积薄发。

有些人也会担忧，扩容近5倍后的万博，租金还会涨吗？

但楼市君想说，抛开需求谈供应、抛开未来谈现在，都不准确。

一方面，万博商务中心，有现在也有未来

从城市设计的顶层逻辑上看，万博定位为广州南中轴的大湾区超级CBD，拥有多个光环加持。

万博不仅是大湾区文商旅融合发展典范区、世界级休闲旅游胜地、国际消费中心城市承载区...

与此同时，在广州商务局钦点的五个世界级地标商圈中，万博的排名仅次于天河路-珠江新城商圈，也是广州唯二的两个做大做强的商圈。

｜广州楼市发布 摄

根据数据，万博商务区总建设体量高达548万平，光商业部分就超过160万平，还没算上约180万平的全国最大地下商业空间。

番禺天河城、万达广场、四海城等大型商业MALL早已开业，商业聚集度超过了珠江新城天河路商圈。

而万博的商业版图还在不断扩大。

比如长隆，已经确定引入新世界K11以及华润万象系商业，将进一步补全万博高奢商业的空白。

而里仁洞片区，更是一个狠角色：它的商业体量甚至高达116万平（规划中，数据来源用地指标规划）！

大胆试想一下，沿着番禺大道和汉溪大道形成的世界级地标“十字中轴”商业体，直接打破了万博现有的天花板。

｜万博商业航拍

｜广州楼市发布 摄

另一方面，万博配套短板补齐，把人留住了

扩容后的万博，还带来了多个重量级公建配套：公立综合医院、公园、青少年活动中心、文化艺术中心等一应俱全（规划中）。

更重要的是，万博最大的短板——学校，也将通过里仁洞旧改得到解决。

项目官宣引入广大附中番广实验教育集团，配建的54班小学、36班初中，均由广大附中番禺实验学校管理。（由广大附中番禺实验学校具体管理，最终的学校名称、招生范围和招生办法以教育部门公布为准）

楼市君还收到小道消息，这所学校有望明年9月正式开学！

｜学校效果图

广大附的实力有目共睹，中考录取线常年位于广州第一梯队。

今年中考，广附旗下3子：金广附、黄广附、大学城广附，均有学子拿下全市TOP1成绩！

高考成绩更是优秀，全省前50占了3席，前100名更是占了6席。高分段600分以上超过60%，清北人数突破15人！

有别于老城区的摇号派位，里仁洞旧改配套学校有望实现小升初直升，对于家长的吸引力非常大。

｜广州楼市发布 制图

正常来说，拥有学位优势的区域，往往价值也会更稳固，租金水平也会更高。

比如越秀区对口铁一小学的富力东堤湾，尽管楼龄超过20年，但一套45平的一房一厅，依然能租到5000元/月，租金最高可达111元/平*月。

而同板块对口黄花小学的小区，租金基本打了对折，最高也不过77元/平*月。

｜广州楼市发布 制图

更关键的是，教育短板补足后，万博也更能留住人了。

特别是关注教育的年轻家庭，基本都是各个行业的中产人士，高薪、高知都是他们的标签。

换句话说，这也是为万博的未来，留下一颗种子。

像是早期番禺业主因为教育问题，反向置业老城区的情况，也将不复存在。

理解了万博发展的底层逻辑，便不难找到板块真正的C位，就是商务中心+教育中心。

很简单，商务中心意味着有大量商业资源吸引办公消费人群，是目前万博初步兑现的结果。

教育中心，则能聚合大量中产家庭，是“缺少好学校”的万博正在努力的梦想。

如果从上帝视角来看，万博这两大中心之间相距仅800米。

距离这么近，完全能高度互补，做到"1+1＞2"，成为整个片区的轴心。

｜广州楼市发布 制图

在两大中心叠加的区域，配套广大附学校的越秀·万博城[和臻]，作为唯一新盘的优势也显而易见。

一方面，它是离CBD中心最近的新盘。

这意味着，住在这里的人能快人一步，最便捷地享受到片区最多的商业资源。

特别是在附近写字楼上班的数十万白领们，也会把项目当成最优先的居住选择。

｜越秀·万博城概念示意图（过程稿）

另一方面，它是万博CBD的唯一公园墅区。

放眼珠金琶、万博等CBD，多数楼盘都挨着主干道，难免受车流噪音影响。

越秀·万博城[和臻]组团，首先与汉溪大道保持了恰到好处的距离。

再加上，它被锦绣香江别墅群三面环抱，由此带来的居住舒适度在万博独一份。

｜万博别墅群航拍

｜广州楼市发布 摄

事实上，这种被别墅群包围的舒适度和稀缺性，不仅是万博，在广州各大CBD也已绝版。

目前，能同时看到低密墅区和公园的，在广州就只有珠江新城的中海璟晖华庭了，今年二手成交均价稳定在12万+/平（数据来源：贝壳找房）。

更让人心动的是，为例匹配万博CBD的发展高度，越秀·万博城还以“未来城市”定位，给出了自己的产品答案：

广州500万级别非常值得买的4房。

和臻组团的户型起步四房设计，涵盖103-188平，使用率超100%。

｜左右滑动查看

全系四房产品，无论入门级改善，还是进阶改善户型，都引入了目前市面上最先进的设计理念。

比如LDKB一体化设计，不仅刷新公区尺度，还让整个户型拥有超大采光面。

再比如，超大方厅，尺度远胜天河、海珠同面积段产品。无论你站着、坐着还是躺着，阳光、清风穿堂而过。

关键是，各个户型灵动性拉满。住上十年甚至更久，也完全没问题。

｜样板间实拍

｜图源：项目提供

在万博不断旺盛成长的当下，真正有价值的楼盘其实并不多。

出生在最核心板块的越秀·万博城，或许就是万博价值最好的承载体。

据说，最近项目提前释放了金九银十优惠政策，针对以旧换新客户，特批千万换房补贴让利!

感兴趣的买家朋友，不妨亲自到现场体验一下。