2019年之前的存量房贷怎么下调利率？大家都好着急

根据央行的最新文件规定，从2019年9月25日之后，存量房贷客户就可以向银行提出申请对房贷利率进行调整。

至于存量房贷怎么调有两种方法。

第1种是向银行申请新的房贷，然后用于偿还旧的房贷，新的房贷利率按照当前的利率政策来执行，目前各大银行的房贷率大约是4.2%左右，这种方法利率计算比较简单，但可能需要客户提交各种资料，相对比较麻烦。

第2种方法是维持现有房贷不变，由客户跟银行自行协商对利率进行调整。

至于利率能够调整多少由客户跟银行自行协商，调整后的利率仍然按照LPR+加减值进行计算，但是根据央行的规定，加点值的幅度不能低于存量房贷申请时所在城市房贷利率政策下限。

目前很多城市已经公布2019年10月份之后房贷利率下限政策，大家很容易就可以计算出来。

比如根据上海公布的数据，2019年10月8日到2019年10月20日利率下限水平是LPR-20BP，假如一个人是在2019年12月申请的房贷，他最多能够下调的利率就是在当前LPR的基础上减去20BP。

如果当时他申请房贷的利率是在LPR的基础上上浮50BP，那实际的利率就是4.8%+50BP=5.3%，经过2023年年初的利率重新定价之后，他8月份的实际利率仍然可能达到4.7%。

但是按照央行的最新政策，他可以跟银行自行协商利率，最低利率可以在LPR的基础上减去20个基点，当前5年期以上LPR是4.2%，这意味着客户最大可以将利率下降到4%。

但如果这个客户是在2021年7月24日之后申请的房贷，利率能够下调的空间就比较有限，就需要在LPR的基础上加35个基点，最终利率仍然有可能达到4.55%以上。

当然上面我们所列举的只是上海的例子，至于其他城市怎么调整，大家要以当地的利率政策下限为参考才能计算出准确的答案。

不过对于2019年10月份之前申请房贷的朋友来说，想要计算利率难度就比较大。

虽然目前很多省份已经公布了利率政策最低下限水平，但是从各省公布的数据来看，大多数省份公布的都是2019年10月8号之后的数据，2019年10月8日之前的利率政策下限水平是没有公布的。

那为什么2019年10月8日之前没有数据呢？主要原因是我国的房贷正式实施LPR模式是从2019年10月8日开始实施的，这之后才有LPR加基点值这种算法。

而在2019年10月8日之前申请的房贷，基本上都是在基准利率的基础上上浮百分点，比如上浮10%或者下浮20%等等，这就无法换算成LPR+基点的模式，所以很多省份都没有公布2019年10月8日之前的最低加点幅度。

那对于2019年10月8日之前申请房贷的朋友来说，如果向银行申请存量房贷利率调整，该怎么计算呢？

目前没有一个统一的计算标准，央行在文件当中只提到，重新调整后的利率按照LPR+加点幅度，这个加点幅度必须控制在存量房贷申请时所在城市利率下限水平以上，这个算法对于2019年10月之后的客户就很好计算。

但在2019年10月之前根本就没有所谓的加点值，只有上浮的比例，如何将上浮的比例换算成加点幅度？这没有一个统一的指导文件。

所以2019年10月之前申请的房贷至于怎么调整，就变成了一个难题。

但既然央行已经下发文件了，我相信不论是2019年10月份之后申请的房贷，还是2019年10月份之前申请房贷，只要是存量房贷，肯定是能够跟银行自行协商调整的。

对2019年之前申请房的朋友，加点幅度可能有几种计算方法。

第1种办法、房贷申请时，所在地利率最低下限减去基准利率。

比如上海在2016年3月26日到2019年10月7日最低利率下限是基准利率的9折，相当于最低利率是4.9%×0.9=4.41%，折算成LPR模式的加点值就是4.41%-4.9%=-49BP。

如此一来客户在跟银行协商利率的时候，最低就可以做到LPR-49BP，参考当前5年期LPR4.2%计算，最低利率可以做到3.71%。

第2种方法、 LPR转换时加点值跟当前银行加点值对比，取低者。

在2020年的时候，当时有很多银行都批量对存量房贷进行转换，将基准利率加上浮比例转换成LPR+加减值；这里的加点值就是转换时点客户的实际利率减去2019年12月份的LPR（4.8%）。

比如一个客户是在2020年8月份转换的利率，当时他的实际利率是5.3%，那实际加点值就是5.3-4.8=50个基点。

银行在重新定价的时候，有可能将这个加点值跟当前所在城市最低利率下限进行对比，然后取一个最低的加减值。

比如一个客户在房贷利率转换成LPR模式时，实际加点时是20个基点，而当前所在城市利率最低下限是LPR-20个基点，那重新调整利率后，就直接参考LPR-20个基点来执行。

但如果这个客户在上海，当前上海最低利率下限是LPR+35BP，这个加点幅度明显比原来的20个基点高，那就参考LPR+20个基点来执行；如果客户原来的加点值是50个基点，那就参考LPR+35个基点来执行。

第3种方法、不上浮也不下浮，直接参考LPR来就行。

在2019年之前，我国不同城市房贷利率政策有很大的差异，但是很多城市都没有利率下限这种政策，所以想要计算2019年之前的存量房贷利率加点就确实比较难。

想要解决这个问题，最简单的办法就是对于2019年10月之前申请的房贷，统一按照LPR来定价，也就是加点值是0，这样简单省事。

第4种方法、统一发放新房贷。

目前存量房贷利率调整有两种方法，其中一种方法就是重新申请新的贷款，然后偿还旧的贷款，这种方法最简单，不用搞那么复杂的计算，直接按照当前的银行房贷利率政策执行就可以，所以我们不排除对于2019年之前的存量房贷，银行有可能要求客户统一重新申请。

当然以上这种4种方法只是我们的一种推断，至于最终银行会参考什么样的方式来重新计算2019年之前的存量房贷，要等央行或者各大银行出台具体政策之后才知道。