广州楼市的虹吸效应

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

我们聊了聊法拍房对市场的影响，最后告诉大家法拍房既不会出现巨大的套利空间，也不是造成市场价格回落的原因之一。

这段时间的市场其实是混沌且分裂的。

如果大家每天只是看看新闻，就会感觉广州楼市好像还行。

而像北京和上海市场，楼市的成交不是小好，而是大好。全部都洋溢着乐观向上的氛围，骄阳似火的楼市和秋老虎般的天气交相辉映。

如果大家关注的是看空媒体，那会觉得广州满大街都是腰斩、膝盖斩的房源，暴雷业主不计其数，天台的位置已经开始要预约排队了。

但如果你真的深入楼市的一线，就知道市场既没有说的那么差，也没有说的那么好。

8月广州二手房网签8872套，新房网签4745套。在这个成交量的基础上，广州整体的房价回落大概在20-30%。

我之前做过一个统计，外围区域有部分小区的房价回落幅度有40-50%，核心区普遍在30%以内。

单纯从统计学的角度来看，如果整个市场平均的回落幅度有50%，那一些区域的降幅要达到70-80%了。

这显然是不可能的。

这次回落，也给我们一个观察市场非常好的机会。我从这种梯度上，明显看到了广州楼市的虹吸效应。

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我们先回忆一下广州20-21年楼市的那波涨幅。

19年深圳在年底取消豪宅税后，市场开始升温，这是上一轮楼市上涨的起点。然后20年3月左右，热度从深圳传到至广州。

广州最先热起来的是天河、黄埔和番禺，特别是黄埔、番禺受到人才买房政策的利好，吸收了一部分外部的购买力，价格一路向上。

接下来楼市的热度进一步传到了海珠。

后来21年8月出的交易参考价，是这一波楼市涨幅明显的分界线。至此，广州开始了将近2年的横盘。

直到23年春节后，天河珠江新城为首的核心板块头部小区，又有了一波涨幅。像凯旋新世界，保利心语，兰亭盛荟的最高成交价，都是在23年的小阳春出现的。

所以我们可以看到，广州上一轮的涨幅有很明显的分化。

像天河的头部小区，房价最高峰是在23年的3月前后。

黄埔和番禺一些区域的高点是在2021年左右。

但还有一部分区域，像增城、荔湾的一些板块，番禺、白云的某些楼盘，高位其实是在18年，20年开始的这一波涨幅，并没有惠及这些区域。

所以会出现这些区域的跌幅数据，看起来似乎并不是很大，这并不是因为这些区域价格稳定，抗跌。而是在上一轮没有怎么涨，回调的幅度自然会小一些。

而这次价格回落的过程，和上一轮大涨正好是相对应的。这一波回落，是从外围区域先开始，逐渐向核心区蔓延。

广州因为是一个单中心城市，这和深圳、上海完全不同。所以体现在房价格局上，也是完全不同的。

我们可以很清晰的看到广州楼市的虹吸效应。核心区对外围郊区虹吸，核心区内部，珠江新城又虹吸其他次一级的区域。

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广州各区之间有明显的虹吸关系。

比如说，很多人在卖增城，从化的房子回流上一级的黄埔，这就是黄埔在虹吸外围区域。

同时，黄埔的居民有钱了，也不少人会卖掉房子挤进天河。

天河居民有钱了，会挤到天河公园，珠江新城，一江两岸，和天河北学位房去。

所以白云、荔湾甚至番禺的一些板块，房价一直是滞涨的。

原因就是每个家庭收入到了一定程度，或者有了孩子要读书需求的时候，不少家庭都会选择抛售房子回市区买房上学。

所以说，珠江新城的一江两岸，顶级学位房，是广州房产的顶端，虹吸有购买力的全市范围内的购房者。

目前看，撇去少量的顶豪，广州上一轮大涨后，内环，中环，外环的价格分布是15万，7万，4万。而经过这轮价格的回落，价格分布收缩到了12万，5万，2万。

虹吸效应，最终的体现就是板块之间的轮动。

其实如果我们把视野再放宽一点，全国范围，或者全球范围，就会发现板块轮动的现象一直存在。

我们目前在美元加息周期，外资就会卖房套现回流美国，美国对全球的资金进行虹吸。

而像上海和深圳，一个是中国的金融中心，一个是中国的创新中心。作为市场化程度最高的城市，又一直在虹吸全世界最有钱的华人买房置业。

那广州处在一个什么生态位呢。

广州也是在顶部向下虹吸的生态位，例如虹吸广州省内二三线四城市和县城的富裕阶层。又例如虹吸湖南，湖北，广西，福建等地的富裕阶层。

人往高处走，那自然就会带着钱往高处跑了。

在广州目前几乎没有限购的情况下，这种虹吸效应更加明显。

所以很多情况下，一线城市的房价与打工人的收入是没有直接的强关联的。房价是被周边各地涌进来的有钱人买高的。

广州，是广东省的广州，也可以是华南的广州。

而珠江新城不只是广州的珠江新城，还是广东省、华南片区，甚至全国的珠江新城。

整个世界的金融运行规律就是一张巨大的网，这张网的构成就是一级虹吸一级，养分由外向内输送。

所以现在的状态就是全国范围内的经济开始下行，特别是小城市的经济下行已经持续了很长时间。

当虹吸的对象开始出现困难，这些地方的开发商和银行卖房、放贷举步维艰的时候，一线城市也会逐渐受到影响。

全国一盘棋，没有谁能独善其身。全球也是同样，当全球以美国为首的国家，大城市房价还在疯涨的时候，国内短暂的回落，也是不可持续的。

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（2024.9.23 橙子 yjxcena）