近期，不少主播、各种V都在充当“章鱼保罗”，就像预测世界杯一样，想要预测西安解封！

第一点，现在的楼市环境不是“周期论”，长期看人口，中期看土地，短期看金融，这是一个极其理想的封闭环境之内的自洽，但现在“三驾马车”爆冷，外部环境改变，我们恐怕已经没有办法自洽了。

第二点，现在的市场环境不是“那些年”，楼市短周期就是三四年一个轮回，现在西安从2016年涨到2023年还没有停歇，这到底是妖股，还是周期出问题了？所以以前的经验不足以完美指导未来。

现在的市场环境比过去更加恶劣，现在已经没有房企敢收购烂尾盘，也没有房企敢自爆大量土储，更没有房企敢强调出海投资，大家都想打好防御战。

现在大家渴望限购解除，无非是想要解除限购后顺利卖房，或者是“一半爆火，一半爆冷”，那如果不如预期怎么办？

在聊西安限购解封这个话题之前，我们应该先了解三个背景，否则即便是后面有政策放松，大家还是无法判断未来的趋势：

其一，新房库存量比想象要大。西安市场到底能不能扛得住？肯定扛不住！西安主城区现在的库存去化周期是7个月，但西咸现在的库存量超过250万方，去化周期在29个月左右，西安整个市场的库存量肯定超过20个月，这种情况不是供不应求或者供需平衡，而是严重的供过于求。

其二，土地存量还在继续增加。库存量如此之高，这种情况按照住建部五大分类标准，明确要求“去化周期在36-18个月的，要减少供地”，西安应该严格控制卖地，但西安二批次供地108宗，合计7045亩，供应不减反增，比去年、前年还要多，所以，接下来，西安的土地出让、批而未建的项目也将分摊很大压力。

其三，批而未建项目隐藏极大。2023-07-18西安市自然资源和规划局发布《西安市2023年第二季度存量住宅项目清单公示》，全市的存量盘384个，这些项目基本上是“批而未建”或者“考古”的项目，商品房占比极高，如果这些项目集中入市，那西安的库存量将会变得极高。

直白一点来说，现在西安的新房、土地库存量很大，现在要积极去库存，应该参考2015年“供给侧改革”的方案，从多个方面把库存降下去，但现在却是购买力严重不足！

在人口政策刺激、城棚改2.0、新房及存量房贷利率下降的情况之下，西安是否会重复过去的疯狂，月月万人摇？

可以直接一点来说，不会！这里面有三个原因：

其一，资金潮过了。从2015年北上广深一线城市出现“豪宅元年”之后，西安开始承接来自于一线城市的热钱，所以在2016年初，楼市就躁动不安，出现了天量成交，那个时候西安就被炒房团抄底了，几乎是同时期，全国TOP50的房企集体进入西安，甚至抄底了阎良、蓝田、鄠邑等等。

其二，政策潮过了。2016年西安房价上涨，2017年西安新人主官到位之后，立即启动西咸新区开发，规划三大轴线，2018年关中城市群获批，国家中心城市定位获批，2021年全运会召开，2022年西安都市圈获批，2023年中国-中亚峰会，这些都是超级大招，但现在同等量级的政策很难再密集出现了。

其三，落户高峰过了。2017年西安喊出“五年留百万大学生”，在全国率先打响抢人大战，七普数据反映，西安十年之间增长了445万人，这些人口进入之后的购买力和置业意向，迅速成为大牌企业、开发商投资西安的决心，但现在全国都出现了低潮，甚至于某些新一线还逆增长，西安人口落地也将降速。

现在一部分谣传说是绕城外或是三环外放开，其实，最真实的想法就是因为这些区域库存量大，放开之后，购房者群体可以扩大，给市场积极补血。

但在没有政策文件发布之前，这些猜测大肆宣传就是“章鱼保罗预测世界杯”！

看问题要有辩证视角，尽管西安房价涨上去了，库存量堆起来了，那西安的房子还要不要买？

1、低收入家庭无力上场，就不要想着弯道超车，不要再高杠杆入手了，将资金留下来提升自己吧。

2、改善家庭继续考虑买入，除了高新曲江之外，目前西安的核心区与垃圾板块价格差还不明显，还没有完全划分开。

现在想要在西安抄底未来，不仅要看专业知识，更要看个人眼界，心里没有大海，走到哪里都是荒漠，心里没有蓝图，看哪里都是垃圾。

新一线城市之中，西安仅仅是位于中流，但某些新一线城市核心区、大河大湖周边房价已经集体突破6万,西安还有1.3万/㎡的房子，虽然西安经济差些火候，但价格差不该如此狼狈不堪。

最后说一句，留给年轻人的机会不多了，放弃优质资产价格暴跌的幻想，认真去跑项目吧，就算不能弯道超车，至少给未来一个保底！

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