在房地产行业整体不景气的2023年，销售额突破4000亿也成为一道难以逾越的关口。最终，只有一家房企达成了这一成就，荣登全国房企销量冠军，它就是保利发展，全年实现全口径签约金额4222.37亿。

但拿到“销冠”头衔的保利发展，并不会感到很激动，因为公司陷入了“增收不增利”的困境中，去年的净利润居然大幅下降了三分之一。

保利成2023年销冠

在2023年，保利发展实现了全口径签约金额4222.37亿元，虽然同比有所下滑，但仍然成为行业内唯一销售额超4000亿元的房企，稳坐“地产一哥”的宝座。

根据权威研究机构数据，保利发展在销售额上超越了万科、中海地产、华润置地和绿城中国等行业巨头。

值得一提的是，碧桂园销售额大幅下滑，而万科、中海地产、华润置地和绿城中国的销售额也有不同程度的变动。

保利发展在多个城市表现抢眼，如在佛山、南京、太原等地稳居销售榜首，同时在广州、北京等大都市也名列前茅。

更值得关注的是，上海、苏州和天津等城市为保利发展带来了新的销售增长点。特别是在华东市场，保利发展在长三角区域的销售能力尤为突出，贡献了高达1400亿元的销售额，占比超过了珠三角区域。

保利发展华东销售规模的大幅增长并非偶然。回顾过去几年，保利发展在土地投资方面做出了重大调整。自2021年刘平接任掌门人以来，保利发展提出了“进三争一”的战略目标，并调整了投资策略，更加聚焦于核心38城。这一策略转变与碧桂园等房企重点布局三四线城市的策略形成了鲜明对比。

数据显示，保利发展在核心38城的拓展金额占比逐年上升，至2023年已接近99%。这些城市主要包括珠三角、长三角和华北片区的重要城市。在行业下行期间，这些城市的销售去化速度快，政策利好也加速了销售进程。克而瑞研究中心的数据显示，2023年一二线城市新推楼盘的平均去化率达到了54%。

净利润大幅下降

尽管保利发展已成为新任“地产一哥”，但其所面临的挑战仍然显而易见。

首先是增收不增利。从财务数据来看，2023年实现了3468.28亿元的营收，同比增长了23.42%，然而其179亿元的净利润却同比下跌了33.68%，归母净利润也下降了34.13%。

更值得关注的是，保利发展的净利润率和归母净利润率均呈现下滑趋势，这主要是由于大额计提减值准备的影响，其中存货跌价准备占比超过86%。

其次是市场竞争加剧。尽管保利发展在权益土地投资上占据了行业第一的位置，但随着其他房企对市场的不断侵蚀，保利发展保持领先地位的难度正在加大。特别是在华东等关键市场，保利发展面临着来自招商蛇口、建发股份、华发股份、龙湖集团等企业的激烈竞争。

2024年一季度，保利发展在上海的销售额只有21亿多，比去年同期的166亿元大幅缩水。中海、绿城占据前两名。

第三是资金压力与债务结构。尽管保利发展的经营性现金流与营收实现了同步增长，且债务结构得到了优化，但随着市场环境和政策的变化，资金压力和债务管理仍然是保利发展需要密切关注的问题。

可见，保利发展在成为“地产一哥”的同时，依然有许多问题亟待解决。为了应对这些问题，保利发展需要不断优化业务结构、提高盈利能力、加强资金管理并密切关注市场动态以保持其领先地位。