我们都知道，蒙特利尔的人口规模超过温哥华一百多万人，年GDP也超过温哥华100多亿加元；然而，蒙特利尔的房价却只有温哥华的三分之二。

当然，温哥华的家庭平均收入高一些，为$114,900；蒙特利尔的家庭平均收入为$98,400，比温哥华低$16,500，差距不是很大。​当然，房价水平高，并不是好事情。这意味着房屋的持有成本也会水涨船高：市政服务税、房屋保险费、维修维护的费用等，都会处于较高的水平。但是，加拿大是个完全的市场经济国家，政府虽然可以通过调节利率、限制境外买家、提升资本利得税等手段来干预房屋市场，但这些手段的效果还是有限的。对于加拿大公民和永久居民，不论人家买房子自住还是投资，不论人家买多少房子，政府都只能无法做太多的干预。

我曾经在公众号发布的一篇文章里提到，在加拿大，人们有开着皮卡找住处、从高房价地区向低房价地区迁徙的习惯。我近期就接触了好几位从多伦多和温哥华迁来蒙特利尔居住的人们。很多人判断是：蒙特利尔的房价很可能会涨到温哥华的水平，尽管这个过程也许很长。为什么呢？我们先来看看历史：蒙特利尔建成于1642年，多伦多建成于1793年，温哥华建成于1886年。到1950年，蒙特利尔、多伦多和温哥华三座城市的平均房价都在五千加元左右。30年后的1980年，温哥华强势崛起，房价远超多伦多和蒙特利尔，并且一直维持蒙特利尔2倍房价的水平，只是在2023年被多伦多赶超。

2023年，多伦多的平均房价是$1,310,068，温哥华的平均房价是 $1,172,200。由于价格中位数比平均价更能反映一个区域内大多数房屋的价格水平，不受极端值的影响，比如豪宅的影响。魁北克这边统计更多的是使用价格中位数，而且是按照房屋类型分别统计中位数，因此很难找到有关2023年蒙特利尔的所有类型房屋混合的“平均房价”的数据。我们来分类别看看蒙特利尔的房价。蒙特利尔单户型住宅2023年底的房价中位数是$725,000；Condo公寓，2023年底的价格中位数是$442,000；Plex类型的房屋2023年底的价格中位数$770,000。在整个加拿大财经界，专家们普遍认为包括蒙特利尔在内的数座大城市的房屋市场都处于巨大的泡沫之中，多伦多和温哥华的泡沫最大。当然，人们都不希望房地产市场泡沫破裂，只是希望泡沫不要继续膨胀；尽管如此，谁也无法保证加拿大房地产市场泡沫不会破裂......毕竟，温哥华和多伦多的房价水平已经超过北美第一大都市纽约市啦！

不相信？那就来看看数据：2023 年纽约市房价中位数仅为 $764,000 ！纽约的房价并没有比蒙特利尔的房价水平高出太多，而纽约市的人口超过蒙特利尔市的4倍；纽约市的GDP超过蒙特利尔的5倍，超过温哥华的8倍！！！也就是说，即便泡沫不破裂，加拿大房地产市场健康发展，温哥华房价上涨放缓甚至逐渐下降，也是个很大的趋势，毕竟，再也没有一个香港来为温哥华充气了。在加拿大财经界，有一个共识：温哥华等西部城市的发展得益于亚洲，而多伦多和蒙特利尔等东部城市的发展主要得益于欧洲和美国，多伦多受美国影响多一些，蒙特利尔受欧洲影响更多一些。

就整体而言，加拿大的发展和边境线南边的大表哥很相似，都主要是欧洲早期殖民和后期移民的结果。进入20世纪之后，加拿大各地都迎来了大批来自欧洲的移民，两次世界大战都给加拿大的发展带来不可多得的发展机遇。2022年在欧洲腹地开始的血腥而残酷的战争，把很多欧洲人吓坏了，很多人快速向北美移民。因为欧洲人普遍对环保主义等左派理念的深度认同，人们更喜欢来加拿大居住。较低房价和较高人文气息的蒙特利尔，更是欧洲人心目中的理想安家城市。那么，亚洲地区发生战乱，导致大量移民冲向温哥华这样的加拿大西部城市的可能性大不大呢？

我想，可能性不大。亚洲地区虽然基本上没有被第一次世界大战波及；但是，第二次世界大战期间，亚洲人遭受的苦难却是最沉重的。第二次世界大战以及后面的数次大大小小的饥荒和战乱，都没有导致来自亚洲的人们向北美地区大移民；以后呢？也不会。至于其中的原因，稍后，我们也许会慢慢聊起......