前些日子，发布的70城房价中许多城市都涨了。

只是，

有个城市没涨，在很多人的意料之外。

看一下这个城市过去的表现——

一月份上涨0.2%，增速全国第三；

二月份上涨0.3%，增速全国第二；

三月份上涨0.4%，增速全国第二

……

当全国大多数城市在房价方面走下坡路时，这个城市竟然在昂首挺胸地走着上坡路。

没错，

他就是西安。

一个在刷数据上从来没服过谁的城市。

不过，

整理完西安过去的数据，我发现这城市是真有点反常呐。

看一看我废了老大劲整理出来的数据。

关于西安新建商品房销售价格的部分，

从2023年8月-2024年8月，整整一年的时间里，除了23年10月与24年8月西安商品房销售价格环比与上月持平外，其它月份均在上涨。

然而，

过去一年的时候，西安的新房都在涨价。

可偏偏在这时候，西安新房却降价了。

什么时候？

9月份，西安商品房环比下降0.6个百分点。

9月底，一系列大会过后，一揽子全国性的政策暗潮涌动。

10月份，头部市场迅速反应，差一点浇灭了大家对国庆节假日的热情。

11月，70城房价出炉，头部市场房价环比上涨。

反观西安，新建商品房销售价格环比下降0.6%，降幅相比上月未曾收窄半点。

大家伙都不争气的时候，偏偏你西安最争气；

你明明更该争把气的时候，偏偏却泄了气。

再把西安的二手房数据整理出来——

2023年8月-2024年10月，除了2023年10月外，其余各月的二手房价格环比均在下跌。

先不说这数据难不难看，至少这二手房数据它正常呐——

过去这段时间里，有哪个城市敢自信地说一声：老子的二手房一点都没跌。

只是……

一二手房的对比之下，西安的新房数据就更显得反常——

二手房明明一直在跌，你新房却月月笙歌。

通常情况下，

二手房是整个市场的底，底座不稳，新房市场也稳不住。

大多数城市，目前就是这么个状况，二手不好一手也不好。

然而，西安房地产市场却像是个精分患者，割裂得不像话！

至此，

你已经能明显感觉到西安的新房市场是反常的。

但是，但是！

当你继续深挖，你会更迷茫。

2023年10月-2024年10月，

西安的商品房销售面积在持续下降。

去年底，大概有180万㎡的销售面积。

最近的两个月，大约是90-100万㎡的销售面积。

销量基本腰斩。

与此同时，

过去12个月里，有10个月新增供应面积超过销售面积。

简单的一张图，我们差不多就把西安新房市场的供求情况特点摸了个大概——

供应端，增量源源不断；

需求端，需求减少，以至于每月成交量均在下降。

由此，全西安市的商品房库存，以及去化周期在持续升高——

4月份，全西安商品房库存量达4114万㎡，去化周期达29个月；

7月份，全西安商品房库存量达4174万㎡，去化周期达33.8个月；

10月份，全西安商品房存量面积达4281万㎡，去化周期达38个月。

麻了。

西安呐，西安呐，你的新房市场好像是有什么反骨在身上。

二手房价连跌一年，你能以精分的姿态涨价。

成交量一个月比一个月差，你能不管不顾地往前冲。

可偏偏在大利好面前，

你“啪”一声掉在了地上。

首先排除房价上涨的可能。

如果是北京、上海、深圳……那么好吧，几位大哥房价接连几个月地涨，我相信大哥们的实力。

但是，西安想要走出独立行情，可能性确实不大。

更何况是建立在二手房步步败退，成交量月月萎缩下的房价上涨。

这事要是真的，才是真的诡异。

那么，

只能是数据统计的问题。

理论上讲，

只要西安每个月新房市场的成交都在发生结构性的变化，那么确实能在房价下跌的行情下统计出成交价上涨的数据。

来看，今年1-10月成交面积、成交总价的分布如下。

面积段120㎡以上的房源，占总成交量的64%！

总价在200万以上的房源，占总成交量的65%！

其中，

西安最主流的面积段竟然是140-144㎡，占总成交量的21%。

200-300万房源，占总成交的34%。

症结找到了。

西安，是座改善大城。

再说几组数据。

数据一：

今年6月，西安100㎡新房以下成交占20%。

今年10月，100㎡成交占比为12%。

数据二：

去年10月份，西安160㎡以上成交占比为16%；

今年10月份，160㎡成交占比为20%。

数据三：

7月份西安新盘备案公示价中，仅有5盘均价低于1.8万/㎡，17盘均价超过2万/㎡，3盘均价超过3万/㎡。

此时，西安在售商品房均价仅约为1.7万/㎡。

西安，还正在往超级改善大城的方向进化。

这就是西安当下的状况。

新房的单价越来越高，面积越来越大。

去年10月，曲江星河湾一期建面191-323㎡

今年4月，曲江星河湾一期建面拔高到了273.41-397.94㎡。

2021年，高新CID的中天新希望未来印最大户型164㎡，自称大平层户型。

隔壁2023年底拿地的越秀铁建樽樾，起步面积就达到143㎡，最大面积262㎡

……

再追溯到一级土拍市场。

你很难想象，在过去艰难的日子里，别的城市土拍成交腰斩，而西安土拍市场小日子依旧过得有滋有味。

2021年，西安住宅总供应1695万㎡；

2022年，1807万㎡；

2023年，1698万㎡。

三年的供应几乎没受市场影响。

这多亏了主城供应越来越给力。

2021年，住宅宅地供应占总供应的45%，西咸占37%。

2023年，主城宅地供应比例高达68%，而西咸供应比例则降到了20%。

其中，

长安、城南、城东在2021年完全没有供应，23年供应量分别达到了555亩、201亩、105亩。

2021年，高新、曲江的供应分别为591亩、117亩。2023年，供应量达到了1335亩、211亩。

供应从无到有，从“1”到“2”，西安主城越卖越疯。

边缘板块供应越来越少，主城板块供应越来越多，此消彼减之间，西安市场的楼面均价越来越高。

2021年，西安平均楼面价为5148元/㎡；

2022年，西安平均楼面价跳涨至6078元/㎡；

2023年，西安平均楼面价跳涨至6714元/㎡。

面粉贵了，面包不得不贵。

这就是西安新房的涨价逻辑。

有人又要提问了，

郊区土地难成交，提高核心土地出让比例，这个事情几乎每个城市都在做。

怎么就只有西安的新房一直涨？

要怪，就得怪西安的饼摊得太多太大。

过去，我们曾就说过，西安城市扩容越走越急促——

5年时间，走完了几倍于过去30年的路。

前30年，西安扩容了大约300平方公里。

2016年-2020年，西安扩容了1300平方米公里。

比如，

高新区从一期二期，现在已经来到三期的丝路科学城和丝路软件城。

比如，

曲江富人区发展出了曲江二期CCBD。

后来，又来了个航天新城，江湖人称“曲江3.0”。

比如，

规划面积159平方公里的沛东新城。

西安二环内近78平方公里，三环内近350平方公里，一个沛东新城快赶得上半个三环。

当年，159平方公里同步开启建设，若是赶上蓬勃发展的那几年，或许还能满怀着希望展望未来，但以当下的眼光再来看这片土地，看着那大片的农田、村落，自然会有些惆怅。

更何况，沛东还是西咸新区离主城最近的新城。

往远了走，还有四大新城，秦汉新城、沛西新城、泾河新城、空港新城。

要怪，就怪西安这些年仍在高强度出让土地。

2020年，西安以1058亿的土地出让金，排名全国十二；

2021年，西安以1090亿的土地出让金，排名全国十二；

2022年，西安以1221.50亿的土地出让金，排全国第七名；

2023年，西安以1005.9的土地出让金，排全国第八；

2024年上半年，西安土地出让金323.7亿，排名全国第四，拉开第五名的成都约130亿。

同时，我们又知道了，西安供应结构在持续变化——

从前，集中新区新城；

现在，集中在主城。

饼越摊越大，平均楼面价自然越摊越薄，于是这基本盘就有了。

那么，

随着主城供地越来越多，地价越来越高，新房价格自然就不断上去了。

但是，西安市场的转折点已经来了——

今年来，西安主城区商品房去化周期总体趋势上升。

2024年初，西安主城区商品房去化周期为10个月；

2024年10月，去化周期已经到了16.5个月。

至此，我们已经有了两个数据——

主城区新房也有麻烦了。

至此，

西安这些年来商品房价格走势的逻辑已经被我们大致默契。

过去，长时间的上涨源自于西安供地结构的变化。

现在，新房价格的环比下降，是供应问题和市场持续下行的问题，而从更深层次讲——

大概还有经济发展问题。

今年的前八个月，

西安房地产投资增速逆势上扬，增速达9.3%，创近几年新高。

但是，

全市固定资产投资同比仍然下降3%。其中，工业投资增速低至-16%。

至于GDP增速，更是全国倒数。

综合目前的情况，用一句话形容现在的西安，那就是：

土地出让遥遥领先，经济增速前景堪忧。

但是，但是！

曾经的西安可不是这样的。

曾经的西安，产业越搞越好。

锂电池、新能源、芯片、医疗设备……规模以上工业增加值增速超过成都和郑州。

曾经的西安，人口流入越来越快。

两年流入超百万人，人口增量西北第一。

曾经的西安，是招商引资的沃土。

2019年，新登记各类市场同比增长156.48%，新登记各类市场主体户数及同比增长率均全国第一。

那些年，华为、腾讯、阿里、京东全来了。

那些年，西安走在一条全方位提升的路上。

而现在，西安得找到回去的路。