房价破“2”!这个超大城市,难了

白话财经专栏评 2024-04-25 05:11:51
作者:余飞01 | 东莞房价破“2”

相比于高点时期,东莞二手房平均价格,跌去了24.6%,已经破“2”跌入了“1”字打头时代。

近日,东莞市住建局发布了《2024年3月东莞市商品住宅网上签约销售情况》以及《2024年3月底东莞市分镇街新建商品住宅库存情况》两份报告。

从报告数据来看,3月东莞楼市环比2月“量涨价跌”,由于低价成交项目网签增多,拉低整体成交均价,新房网签均价约27126元/平,价格同比下跌了约18%、环比下跌了约5%。

更能反映市场冷暖的二手房价格方面,3月份网签均价为18348元/平方米,环比下跌4%,同比20.6%。

本号仔细梳理了东莞住建局最近三年发布的同类报告,再结合最新发布的3月份报告,总结出了很多有趣的数据:

数据:东莞市住建局

第一,发现东莞的二手房均价见顶于2023年4月份,当时东莞的二手房均价高达24334元/平方米,如今跌至18348元/平方米,相比于高点,跌去了24.6%。

第二,当时东莞房价最高片区的松山湖高新区价格逼近4.5万元,7万单价以上的楼盘,不在少数。此外,长安、虎门这些热门板块的房价,也是动辄4万多。

到目前,松山湖高新区、长安均价相比于高点,跌去了十分之一,虎门跌去了四分之一。

第三,东莞房价高点时期,城区四街道+两镇均价都在2万以上,南城更是接近3.5万元,如今只有3个在两万之上,三个跌破了两万。

第四,高点时期,东莞1个高新区均价在4万之上,两个街道与镇均价在3万之上,13个街道与镇均价在2万以上,18个镇均价在2万以下。

如今,4万以上的片区,仍是松山湖高新区。3万以上的街道与镇,0个。2万以上的街道与镇,5个。26个镇均价在2万以下,也即“1”字打头。

其中还有两个镇的均价,跌破了万元。石龙镇从1.15万元/平方米跌至0.89万元/平方米,谢岗镇从1.47万元跌至0.77万元。

第五,从跌幅角度来看,临深片区的樟木头镇、水乡新城片区的麻涌镇、东部产业园片区的谢岗镇,均价均腰斩,跌幅分别高达57.6%、52.6%、47.5%。

02 | 东莞房价为何跌幅如斯

作为经济强城、工业强城、产业强城、人口强城,东莞的房价为何跌幅如斯?

要知道,论经济,东莞是目前26个万亿GDP城市之一。

论工业,东莞是全国十大工业强城之一。

数据:各城市统计局

论产业,东莞坐拥7个千亿产业,其中还有一个万亿产业,计算机、通信和其他电子设备制造业,该产业2021年产值为11037亿元,位居全国第三。

论人口,东莞2020年人口突破了千万,是目前17个千万人口城市之一。同时,东莞于去年城区人口突破千万,与杭州一起,跻身10个超大城市。

论区位,东莞的优势更让很多城市艳羡不已。

东莞身处广深两大一线城市之间,这一点在全国独一份。而且是广深港黄金轴绕不开的一座城市。

这样一座要经济有经济,要产业有产业,要人口有人口,要区位有区位的城市,为何房价陷入了疯狂调整当中?

逻辑很简单,上一轮疯狂炒作之下,这座城市的均价严重透支了这座城市的购买力和潜力。

正因为东莞经济强大、工业雄厚、产业不俗、区位优越,所以在上一轮牛市中,各路热钱纷纷涌入东莞,尤其是深圳人,深圳的中介,相当一批都是在给东莞卖楼。

炒作之下,东莞房价一路狂飙,2020年更是领涨全国。

高点时期,其主城街道的东城、南城的项目,动辄4万/元平米,靠近深圳和珠江的长安镇,4万+的楼盘也遍地都是。4万均价并不是东莞房价的天花板,东莞房价的天花板在坐拥华为的松山湖,松山湖的价格一度冲破了7万元。

吹起来的泡沫,跟随宏观大势,在2022年开始消融。

到如今,包括东莞在内的所有热点城市,房价都进入了调整周期。房价调整的根本逻辑,其实就是一句话:很多城市的房价,德不配位。

本号早就说过,对于房价远超城市平均购买力,超前透支城市经济、产业实力的城市来说,往后房价回调是必然选项。

更何况,如今的东莞,陷入了水逆周期当中。

03 | 水逆的东莞加速了楼市水逆

2023年上半年、前三季度、全年,东莞的GDP增速在万亿GDP城市中均倒数第一。

去年上半年,东莞的GDP增速只有1.5%,在万亿城市中增速倒数第一。去年前三季度,增速亦只有2%,仍是万亿城市中跑得最慢的一个,同时也是广东所有城市中跑得最慢的一个。

2023年,东莞市GDP为11438.13亿元,同比增长2.6%。这一增速,依旧是26个万亿GDP城市与广东21个地级市中,速度最慢的一个。

数据:各城市统计局

究其原因,是东莞的两张名片工业、出口出了问题。

数据显示,2023年东莞第二产业(广义工业)增加值为6478.18亿元,同比增长1.4%;第三产业(广义服务业)增加值为4923.71亿元,同比增长4.1%。

此外,2023年全市规模以上工业增加值5171.00亿元,同比下降1.9%。

数据还显示,2023年,东莞出口总额8460.9亿元,同比下降了8.9%。

来源:东莞统计局

除了工业、出口跳水外,外资的撤离对东莞经济的影响,也较深。

数据显示,2007年东莞当年实际利用外资50.4亿美元,创下历史新高,之后一路下滑,到2012年止跌上升,2015年实际利用外资54.68亿美元,再创创下历史新高。

而之后则一路快速下滑,2021年只有14.5亿美元。

来源:东莞2022年统计年鉴

2023年,东莞市统计局披露,实际利用外资72.21亿元(约10.3亿美元),下降8.4%,仍在下降当中。

这些外资中,按照引进方式来看,外商直接投资占比最大。按照地区划分,中国香港和中国台湾则占比最重。

来源:东莞2022年统计年鉴

三个原因,都很棘手。

面对三个棘手的问题,东莞去年也出台了措施。

面对外资撤离,国务院去年批复了《东莞深化两岸创新发展合作总体方案》,给予世界工厂东莞一个新头衔、新任务:

努力将东莞打造成两岸产业创新发展的新引擎、科技创新合作的新高地、社会人文交流的新枢纽、海峡两岸暨港澳地区交流合作的新平台。

东莞,也成为继厦门之后,第二个获得此头衔的城市。

这意味着,顶层设计上,官方将东莞定性为两岸产业创新发展的新引擎、科技创新合作的新高地、社会人文交流的新枢纽、海峡两岸暨港澳地区交流合作的新平台。

要东莞去探索与台商合作的新模式,推动新的要素开放和制度开放。就是要东莞大胆尝试,更加努力去与台湾省企业合作,吸引更多的台企来内地发展,扭转外资撤离局面。

面对工业与出口下滑,去年年末,东莞以“千亿基金万亩土地 东莞智造链动全球”为主题举行了2023东莞全球招商大会,面向全球招引优质企业及产业项目。

为了吸引全球先进企业、产业落户东莞,东莞扔出了重磅炸弹:

万亩土地和2000亿高质量发展基金。

当天的招商大会上,东莞举行了2000亿高质量发展基金启动仪式、推出1.2万亩产业用地,资金和土地规模均创新高,打响了2024经济抢跑的信号枪。

东莞市委书记肖亚非表示,东莞将聚焦半导体及集成电路、新能源、数字经济、生物医药、高端装备制造、现代高端服务业等六大重点产业进行强力招商,有专门的资金和土地来保障。

显然,东莞开启了两手抓模式,外资、科技一样不落。

能否将东莞拖出水逆,只有时间来给答案。

但可以肯定的是,东莞的房价调整,仍会持续。

本号之前也说过,房地产调整还远未到结束的时候。

本号再强调一下当下买房卖房的观点:

第一,高位站岗的炒房客,能现在卖掉,不要拖,越拖亏损越大。已经赚到甜头的炒房客,应该见好就收,否则当初凭运气赚到的钱,未来会凭本事全都吐出来。

第二,至于只有一套房的中产家庭,未来要做的,是尽一切可能降低刚性债务,收缩家庭的债务表。

买房方面,没有硬需求,没有急需求,尤其是买房需要加杠杆的人群,可以推迟。

对于有自住、小孩上学、结婚需求的硬刚需来说,挑到好的房子,如果收入能够负担得起,可以买,做好心理预期即可。

当然,再低迷的市场,需求永远有,只是多与少的区别。当下无论是新房还是二手房,都进入了买方市场。

如果确实想买,自然也可以。毕竟在当下的市场中,对购房者来说,有一大优势,现在是你挑产品,而非产品挑你。

但需要做好承受房价下跌的心理准备,这是认知。

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