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文|硬核科普家

编辑|硬核科普家

前言：

房地产市场的寒冬似乎已经持续了太久，国家的种种“催买房”政策，早已失去了往日的魔力。

那些曾经的利好消息与刺激措施，未能激起购房者的热情，反而让市场更加沉寂。

随着这一策略的彻底“失效”，一个令人不禁深思的问题浮现：国家，是否会动真格？明年开始，房地产将迎来哪些颠覆性的变化？

这些变化，不仅关乎每个购房者的未来，也将深刻影响整个经济格局。

新的一轮政策调整，可能远超你我的预期。是一次彻底的“变革”，还是另一次变相的“救市”？如果你还认为房市的沉寂只是短暂的停顿，那你可能错过了更大的风暴。

2020年下半年以来，从中央到地方，各项鼓励买房的政策密集出台，从放宽限购、降低首付到发放购房补贴，“催买房"的号角吹响了!

然而，在看似利好不断的表象下，楼市却愈发冷清。新房、二手房成交量齐齐下滑，价格跌幅不断扩大。

“金九银十"的传统旺季不再，众多热点城市“打折促销"的广告铺天盖地。那么，是什么原因导致"催买房"接连失灵呢?

1. 需求侧：刚需VS改善型需求错配

首先，从购房需求侧来看，目前市场上存在着结构性的错配。

一方面，大量的刚需购房者苦于高企的房价而望房兴叹。尤其是许多收入不高的“三四线"城市居民，购买一套像样的房子可能需要倾其毕生积蓄。

这部分真正的自住需求，往往被高昂的房价挡在了门槛之外。另一方面，手握大量现金正急于改善居住条件的富裕阶层，却又难觅心仪的高端房源。

开发商们一味追求利润最大化，片面提高单套房屋售价，导致“央妈"口中的“合理自住型需求"难以得到有效满足。供需之间的结构性失衡日益加剧。

从改革开放以来，我们经历了商品房制度的建立完善，住房消费结构也发生了巨大变化。今天，对于大部分普通家庭来说，住房不再是简单的“居者有其屋"，而是事关改善生活质量、获取公共服务资源、乃至财富积累的重大决策。

换个角度看，这种改善型需求也反映出我国城镇居民的生活水平正在不断提高。但在住房供给侧，却没能建立起与之相匹配的产品结构和价格体系。

所谓“屋子是用来住的，不是用来炒的"，说到底就是要满足居民合理的住房需求。而眼下的市场现状，离这一目标还有不小距离。

2 供给侧：高房价与居民收入脱节

从供给侧来看，房价与居民收入间的剪刀差才是症结所在。这些年来，在经济增速放缓、实体产业萎靡的背景下，房地产行业一枝独秀，成为各地财政收入的重要来源。

地方政府与开发商间形成了某种“利益共同体"，新房开盘价屡创新高屡见不鲜。然而在高房价的背后，城镇居民收入增长却远远跟不上脚步。

根据国家统计局的数据显示，2020年全国居民人均可支配收入仅为32189元，同比增长仅为4.7%。收入增长乏力与房价飞涨之间的矛盾日趋激化。

在许多发达国家，住房支出占家庭收入的比重一般不会超过30%，政府还会提供多种形式的住房保障和补贴。

而在我国，不少城市购房者的房贷支出与收入比已经超过50%。在居民杠杆率总体偏高的情况下，房价的进一步上涨将面临收入约束的挑战。

这也就不难解释，即便地方政府频频放宽限购，降低首付比例，市场的反应依然十分冷淡。

毕竟对普通购房者来说，除了首付之外，更关键的还是要考虑自身的还贷能力。

3 .当前楼市乱象的根源剖析

总的来看，需求端"刚需"与"改善"的结构性失衡，供给端"房价收入剪刀差"不断拉大，共同酿成了当前楼市的尴尬局面。

在此背景下，政府试图通过短期行政手段如限购放开等“催买房"，实质上只能起到杯水车薪的作用，并不能从根本上化解当前的楼市乱象。

只有在供需两端发力，从居民收入水平、住房保障体系、市场供给结构等维度系统施策，才可能重塑楼市生态。

作为潜在购房者的我，对当前火热非常的楼市早已失去了最初的憧憬与期待。表面上看，随着各地纷纷祭出"利好"大招，楼市似乎重新迎来生机。

但只要稍加分析就不难发现，这些政策大多治标不治本，根本无法撼动房价居高不下的基本面。

反而有可能进一步加剧市场的投机氛围，增加房地产金融风险。

对于普通家庭来说，在收入预期下行的当口，盲目加杠杆买房无疑是十分冒险的。无论是对个人生活质量，还是对宏观经济稳定，都将带来不利影响。

面对当前楼市的结构性矛盾，国家和地方政府已经开始重新调整住房政策，试图通过供给侧和需求侧的精准发力，实现楼市的软着陆。

在“房住不炒"的基调下，未来一年房地产市场或将出现以下几大变化:

1 买房成本下降:限购松绑、购房补贴等利好

在2025年，人们的买房成本或将下降。

在需求端，各地“限购松绑"将成常态。继上海、南京、杭州、合肥等城市之后，越来越多的热点城市将跟进取消限购，刺激改善型需求的入场。

与此同时，地方政府还将加大购房补贴的发放力度，尤其是针对首套刚需购房群体，综合运用财税、金融等手段降低购房门槛，让高昂的房价变得略微“平易近人"一些。

然而在我看来，单纯的需求端刺激并不能从根本上解决居民买房难的问题。这些短期的行政干预手段，往往只会加剧市场预期的不确定性，反而可能诱发新一轮的投机炒作。

真正要降低买房成本，关键还要从土地市场和住房供给侧发力，通过增加有效供给，完善多层次住房体系，优化住房供给结构，进而引导房价合理回归。

只有供需两端同向发力，才能真正构建起一个更加健康可持续的住房消费环境。

2. 保障房、租赁房数量倍增:化解库存同时保障刚需

针对供给端，我们有理由相信，未来各地“保障房"和“租赁房"的供给量将实现跨越式增长。中央已经明确要求，地方政府要将闲置和尾盘商品房转化为保障性租赁住房，缓解无房家庭的住房困难。

同时，也鼓励房企加大租赁住房的开发力度，在疏解库存的同时，为新市民、青年人等群体提供更多居住选择。一个更加多元化的住房供给体系有望加速形成。

这无疑是一个利好的信号。无论是从短期化解库存，还是从长期建立“租购并举"的住房体系来看，大力发展保障房和租赁房都有着重要意义。

对于这样的潜在购房者而言，在观望楼市的同时，租赁也可以成为一个不错的权宜之计。一方面可以在合适的区位享受到品质不错的居住条件，另一方面还能避免背上沉重的购房负担，对家庭财务的冲击小了很多。

这也给了我们更多思考买房决定的时间和空间。

当然，租赁房的品质和租金水平能否满足大众需求，配套的租赁管理制度能否有效建立，还有待进一步观察。

3 ·房企转型求生:回归居住本源，开发养老地产等

随着传统“高周转"开发模式遇阻，越来越多的房企开始转变思路，回归住房的居住属性，开辟转型发展的新赛道。

一些头部房企率先布局养老地产，试图借助不断扩大的“银发经济"寻求新的利润增长点。

产城融合、文旅地产等新业态、新模式也将成为房企转型的重要方向。

在“房住不炒"的时代背景下，房地产行业唯有回归本源，聚焦居住服务，才能在新一轮洗牌中突围求生。

作为一个有养老需求的潜在购房者，其实很期待房企转型的趋势。一直以来，房地产行业过度依赖投机炒作，不仅加剧了房价泡沫，也使居住品质严重缺失。

如果房企真的能从“重销售"转向“重运营"，在养老、文旅等领域发力，以差异化的产品和服务满足多元化的居住需求，那将是整个行业的一次价值回归。

而这也必将催生出更加理性、健康的购房环境，让买房不再成为沉重的负担，而是享受美好生活的一种选择。

结语:

跌宕起伏的楼市，反复无常的调控，复杂多变的市场行情，让许多购房者倍感焦虑。究竟是出手买房，还是再等等?这个问题萦绕在我和家人心头许久。

在认真研判了宏观政策走向和市场演变趋势后，我们决定暂时继续观望。一方面，在"房住不炒"的基调下，房价过快上涨已不太可能。

另一方面，在收入增长放缓、就业形势不乐观的当下，背上沉重的房贷无疑会进一步加剧家庭财务的脆弱性。

对于普通家庭而言，理性对待买房这件事，根据自身实际需求和经济支付能力来决策，或许是更加明智的选择。

毕竟，房子是用来住的，而不是用来炒的。对于政府而言，真正落实“房住不炒"，完善住房市场体系和住房保障体系，让全体人民住有所居，这才是推动楼市长期健康发展的治本之策。

当然，每个人的情况不尽相同，买房置业本就没有放之四海而皆准的标准答案。有人可能恰逢换房需求，有人可能资金充裕风险偏好高，还有人则可能倾向于通过置业获取教育资源。

任何一个抉择都应建立在对自身状况的清醒判断以及对风险收益的理性权衡基础上。但无论如何，

对于大多数普通家庭而言，在当前这个多变的市场环境中，我认为还是应当秉持谨慎观望的态度。

既不盲从跟风，也不错失良机。始终坚持理性平和的心态，以不变应万变，或许是眼下应对纷繁复杂楼市的最好策略。