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文|硬核科普家

编辑|硬核科普家

前言：

“保楼市”还是“保债务”？这是当前中国经济面临的两难抉择。政府的每一个决定，都在左右着未来房价的走势，甚至可能决定数百万家庭的财富命运。

随着2025年即将到来，关于楼市的预测开始变得越来越清晰，但背后隐藏的真正决策过程，却仍然充满悬念。是继续扶持房市复苏，让楼市恢复活力？

还是将重心转向债务危机的化解，为经济的长期健康打基础？每个选择都意味着不同的未来，而这背后，不仅关乎数字的波动，更关乎每一个中国家庭的切身利益。

那么，最终国家会作出怎样的选择？这将决定2025年房价的最终走向。

2020年，一场突如其来的新冠疫情席卷全球，给世界经济蒙上了一层阴霾。中国虽然率先控制住了疫情，但经济发展的道路依然充满荆棘。

在后疫情时代，中国正处于从高速增长向高质量发展转型的关键阶段。

然而，受到国际经济环境恶化和地缘政治冲突加剧的影响，这一转型之路注定不会一帆风顺。

疫情的冲击不仅直接导致了消费需求的萎缩和供应链的中断，也加剧了中国经济结构性矛盾的暴露。

传统的出口导向型增长模式面临着全球贸易保护主义抬头的严峻挑战，内需拉动的增长动力尚未充分形成。

在内外交困的复杂形势下，中国经济正在经历一个阵痛期，寻求新旧动能的转换和增长方式的转变。

地方政府为了推动区域发展，大规模举债投资基础设施和公共服务。据统计，截至2023年，全国地方政府债务总额已高达40.74万亿元。

其中，隐性债务问题尤为严重。这些债务主要来自于城投公司等融资平台，规模庞大，利率高企，给地方财政带来了巨大压力。

地方政府债务的快速膨胀，一方面反映了经济转型期地方政府积极主动谋求发展的诉求，另一方面也暴露出现行财税体制和投融资机制的深层次矛盾。

在经济下行压力加大的背景下，一些地方政府通过举债来维持经济增长和财政收支平衡，但这种做法难以长久，反而积聚了更大的风险隐患。

与此同时，房地产市场也陷入了持续低迷。多年来，房地产行业一直是拉动中国经济增长的重要引擎。

地方政府通过土地出让获得大量财政收入，开发商则以高杠杆模式大肆圈地。然而，随着宏观调控政策不断收紧，房地产市场逐渐降温。

购房需求减弱，土地出让金锐减，地方财政收支矛盾进一步加剧。房企资金链紧张，烂尾楼频现，购房者权益受损，市场信心雪上加霜。

房地产市场的调整本是去泡沫、防风险的必经之路，但调整的力度和节奏如何把握，却考验着决策者的智慧。

一味地抑制房地产，不利于经济稳定和民生改善;而放任房地产泡沫继续膨胀，又会埋下金融风险的隐患。

如何在防范房地产市场风险和支持房地产市场平稳健康发展之间找到平衡，是摆在政府面前的一道难题。

为了遏制房地产行业的过度泛滥，2020年8月，中国人民银行联合住建部出台了房地产融资新规，即“三道红线"政策。

该政策对房企的有息负债率、净负债率和现金短债比等指标设置了严格的限制，旨在降低房地产金融风险。

“三道红线"政策无疑是一剂猛药，给资金链高度依赖金融杠杆的房企带来了巨大冲击。

许多中小房企因无法达标而陷入资金困境，甚至面临破产清算的命运。而那些大型房企虽然实力雄厚，但也不得不放缓扩张步伐，调整经营策略。

在"三道红线"的约束下，房企的资产负债表压力陡增。为了尽快“出表"降杠杆，一些房企不得不通过低价促销、高溢价回购等方式加速去化库存，甚至以价换量，牺牲利润空间。

而那些负债率高、现金流紧张的房企，更是身陷“三道红线"的泥潭难以自拔，只能被迫出售优质资产，甚至沦为被收购的对象。

在政策压力和市场低迷的双重夹击下，房企的日子十分难过。一方面，销售业绩大幅下滑，回款速度放缓;另一方面，偿债压力不断加大，融资渠道日益收窄。

一些本就资金紧张的房企更是难以为继，只能选择卖地、卖项目甚至卖股权来“输血"。

房企的困境不仅关乎自身的生死存亡，也关乎千万购房者的切身利益。一旦房企资金链断裂，在建项目就有烂尾的风险，已售房源也可能无法如期交付。

这不仅损害了购房者的合法权益，也进一步打击了市场信心，形成恶性循环。如何在规范房企经营行为和维护购房者权益之间找到平衡，是房地产调控政策必须考虑的重要问题。

地方政府债务问题的症结在于隐性债务，而隐性债务的重灾区则是城投债。

城投公司作为地方政府融资的主要平台，承担着大量的基础设施和公共服务投资任务。

然而，由于缺乏持续稳定的现金流，许多城投项目盈利能力不足，难以覆盖高昂的债务成本。

城投公司的债务问题早已引起市场和监管部门的高度关注。近年来，随着经济增速放缓和地方财政收支矛盾加剧，城投公司的偿债压力不断攀升。

一些城投公司过度依赖土地出让收入和政府补贴，在房地产市场调整和财政资金趋紧的背景下，现金流趋于枯竭，债务违约风险骤然上升。

随着经济增速放缓，地方财政收入增长乏力，一些城投公司已经出现了偿债困难。据不完全统计，2023年以来已有数十家城投公司发生债务违约，涉及金额超过千亿元。而这可能只是冰山一角，更多的违约风险正在积聚。

城投债务违约的负面影响正在逐步显现。一方面，城投公司的违约会直接影响地方政府的信用，提高地方政府的融资成本，加剧财政收支矛盾;另一方面，城投债务违约也会对金融机构造成损失，引发区域性金融风险，进而影响社会稳定。

一旦城投债务危机全面爆发，后果不堪设想。这不仅会影响地方政府的资信和融资能力，还可能引发区域性金融风险，甚至波及整个金融系统。届时，银行不良贷款将激增，信贷环境恶化，实体经济融资难上加难。

城投债务问题已经成为悬在地方政府和金融市场头上的一把利剑。

化解城投债务风险，关键在于规范地方政府举债行为，建立健全地方政府性债务管理制度，推进政府和社会资本合作(PPP)等市场化融资机制，优化城投公司的业务结构和盈利模式。

这需要中央和地方政府的通力合作，需要金融监管部门的有效协调，更需要各方共同努力，推动地方政府投融资体制的改革完善。

面对地方债务和房地产两大难题，中国政府面临着艰难的抉择。一方面，房地产行业关乎民生福祉和经济稳定，需要采取措施提振市场信心;另一方面，地方债务风险已经到了不得不治的地步，刻不容缓。

化解地方债务风险和稳定房地产市场，是一个复杂的系统工程。单纯依靠行政手段强制去杠杆、控风险，可能会适得其反，引发新的问题和矛盾；而一味地刺激房地产需求，放松金融监管，又可能重蹈泡沫化、金融化的覆辙。政

府必须审时度势，统筹兼顾，在多重目标中寻求动态平衡。

经过权衡利弊，中国政府最终决定将化解地方债务风险作为当前的首要任务。2024年11月，国务院下发通知增加6万亿的地方政府债务限额，宣布从2024年到2026年，每年新增2万亿元地方政府债务限额，专项用于置换存量隐性债务。这一举措旨在降低地方政府的债务成本，减轻财政压力，为化解债务风险创造条件。

通过提高地方政府债务限额，允许地方政府发行低成本的政府债券置换隐性债务，可以有效降低地方政府的债务负担。

据测算，此次置换有望为地方政府节省利息支出6000亿元，缓解财政收支矛盾。同时，隐性债务置换为公开透明的政府债券，也有利于加强债务管理和风险防控，提高地方政府债务的规范化和可持续性。

与此同时，政府也没有放松对房地产市场的关注。一系列支持房地产市场平稳健康发展的政策陆续出台，包括降低购房首付比例和贷款利率、扩大住房公积金支持力度、完善住房保障体系等。这些措施有助于稳定市场预期，激发购房需求。

在“因城施策"的基调下，各地政府也在结合本地实际，出台有针对性的房地产调控政策。

一些供需矛盾突出的城市，适当放宽限购限贷措施，鼓励改善性和首次置业需求；而在库存压力较大的城市，则重点加快去库存，盘活存量资产。

总的来看，政府的政策取向是支持房地产市场的平稳健康发展，既不放任泡沫，也不硬着陆。

地方债务和房地产问题的化解，还有赖于深层次体制机制的改革和完善。

一方面，要加快财税体制改革，理顺中央和地方的财权事权划分，建立规范透明的地方政府举债融资机制;另一方面，要深化房地产市场化改革，建立和完善房地产基础性制度，推进房地产税立法，促进房地产市场长期稳定健康发展。

唯有改革创新，方能激发新的制度红利，化解深层次矛盾，开创高质量发展新局面。

在政策组合拳的作用下，中国房地产市场正在逐步回暖，但仍面临诸多不确定性。

短期内，市场信心的恢复还需要一个过程，房价大幅反弹的可能性不大。

根据多家研究机构的预测，2025年全国房价将继续小幅下行，跌幅在20%-25%左右。

尽管房价整体仍有下行压力，但不同城市、不同区域的走势将更加分化。一线城市和部分强二线城市，得益于经济实力雄厚、人才资源集聚、城市吸引力强等优势，房地产市场韧性更足，价格调整空间相对有限。

而中小城市受制于去库存压力和经济增长动力不足，房价下行风险更大。总体来看，全国房地产市场将呈现“强者恒强、弱者愈弱"的格局分化态势。

从区域来看，房价走势将呈现明显的分化态势。一二线城市受益于人口净流入和产业集聚，房地产需求较为刚性，价格下行空间有限。

相比之下，三四线城市面临人口流失和去库存压力，房价下跌风险更大。

中长期来看，影响房地产市场走势的因素错综复杂。从需求端看，城镇化进程的推进、人口结构的变化、居民收入的提高等，都将对房地产需求产生深远影响。

从供给端看，土地供应结构的调整、租赁市场的培育、房地产金融的规范发展等，也将重塑房地产市场的生态。同

时，宏观经济形势、货币政策走向、资本市场变动等因素，也会对房价走势产生重要影响。这需要我们综合考虑各种因素，动态评估市场变化，审慎把握政策节奏。

展望未来，随着地方债务风险的逐步化解和房地产市场的持续调整，中国房地产行业有望重回健康发展的轨道。

预计到2027年，在市场出清和信心恢复的带动下，全国房价将企稳回升，涨幅在5%-10%之间。购房者的入市意愿也将逐步回暖。

房地产市场的未来发展，很大程度上取决于中国经济转型升级的进程。随着新型城镇化战略的深入实施，城市群和都市圈的培育形成，人口和产业的区域布局将发生深刻变革。

在新一轮城市发展竞争中，那些产业基础好、创新能力强、公共服务优的城市，将成为人口资源和房地产投资的"强磁场"，而那些产业空心化、要素流失严重的城市，则将面临更大的去库存和转型压力。

房地产行业本身也亟需加快转型升级步伐。在“房住不炒"的政策导向下，房地产开发将由增量开发为主转向存量运营和更新改造并重，由单一的住宅开发转向多业态、多功能的综合开发，由追求规模速度转向提升品质和服务。

这对房地产企业的经营理念、商业模式、管理能力等，都提出了更高要求。惟有顺应时代潮流，坚持创新发展，方能在转型发展中赢得新的竞争优势。

结语

地方债务与房地产，这两大领域的命运紧密相连。化解地方债务风险，既是稳定经济大盘的需要，也是房地产市场走出低谷的关键。

中国政府在这场攸关经济民生的博弈中，选择了一条平衡风险与发展的道路。

尽管前路漫漫，但只要政策坚持不懈，市场预期逐步理性，中国的地方财政和房地产终将迎来新的希望。