来自樱桃大房子

今天市场爆出来一条王炸消息，说全国各地正在考虑一个重大计划，就是由政府来回购数百万套未售出的存量住房，用来做保障房。帮助开发商去库存。

随后证券时报旗下的券商中国也做了报道。

这条新闻并非空穴来风，也不是市场乱猜，而是早有征兆，早在今年4月15日财新就爆出过这个思路，由国家出手统一回购商品房做保障房。

今天的消息是说已经在地方征求意见了，信息上又更进了一步。

我觉得落实方案还需要一段时间，比如具体是回购哪种房子，由谁来回购？资金如何解决？

很多细节还有待探讨，但回购商品房是迟早会落地的方案，很大可能就在美国降息开启之后。

关于这个方法去年黄奇帆就讲过，说到了房价可以打七折的时候，政府就可以开始收房了，让保障房在收购后占整个住房市场的20%。

现在全国一二线城市的房价普遍下跌了30%以上，可以说很多一二线城市的房价泡沫都已经挤干了。

回购新房比回购二手房实施起来要更简单，二手房涉及到房子评估价，业主是否认可这个价，而且是需要一套套的去协商，如果是买来的老破旧，以后还要重新整理出租，都涉及一系列麻烦事。

如果是回购新房就简单多了，选择哪些楼盘，什么价打几折，直接跟开发商打包谈就行了。

建保障房本来就在国家的计划之中，现在库存量这么大，可以不用再花钱建了，直接发债来回购新房，既解决了保障房的问题，又解决了去库存的问题，同时也救活了开发商，大家的就业和收入也会提升，整个市场就可以进入一个良性循环。

新房成交量起来后，也会带动二手房成交活跃起来，市场信心一旦反弹，之前那些恐慌性抛盘的业主，可能就不会卖了。

这种国家出场回购商品房做保障房的方案，是真正能解救楼市于水火的。

跟现在市场上的以旧换新有本质区别。

在今年中央430会议后，克而瑞统计过，全国一共有54座城落地了“以旧换新”模式，以此来推动去库存。

具体大概包括这几种方案：

1、代售模式，上海和深圳目前在推行的，参与方是房企，中介和购房者，买家去买新房，中介帮忙优先卖二手房，这只是单纯签个协议可以延迟新房网签而已，作用并不大。

2、旧房换购模式，在南京郑州推行，参与方，地方政府，开发商，购房者，地方评估二手房价格完成收购，买家再去购买指定新房。

3、地方直接回购存量待售商品房，目前重庆郑州苏州已经落地跟进，今天杭州也发文，在区内收购一批商品房用作公租房。

4、“旧转保”，广东肇庆推出，把二手房转为保障房，但地方不会买断产权，只是一次性支付5-10年租金，而且对房子的要求也很高，无法大范围推广。

但是从市场反应来看，第一种其实没啥用，二手房现在想要卖出去太难了，第四种要求也很高，没办法大范围推广。

仅剩下第二和第三，也是目前以旧换新跟进城市最多的两种方案。

第二种目前已经有19个城市落地，但是这个方案比较复杂，二手房户型朝向价位都不一样，还要一一和业主谈，就很费时间精力。

第三种，由地方来回购，最大的问题是，地方的资金从哪里来？

比如郑州今年预计回购5000套房，这点量是激不起什么水花的。但回购多了，地方又没钱。

今天杭州临平区也发文：在区内收购一批商品房用作公租房，总共1万平米。

但这点量能让市场回暖吗？显然很难。

所以试点城市的试点规模都不算大。

想要大规模回购去库存，只能由国家出钱。那如果由国家来出钱，需要多少钱呢？

今天天风证券也发了一份研报，他把新房和空置二手房库存都算上去了，一共是26.3 亿平方米，对应的去化周期约为 25.4 个月。

如果按照国家要求把住房去化周期压降到 18 个月以内，则需要净压缩 7.4 个月的去化周期，对应需要消化 7.7 亿平方米库存。

大概估算需要约 7 万亿元的资金。

这个资金量太大了，根据天风的测算，今年中央财政赤字安排 3.34 万亿元，地方财政赤字安排 7200 亿元，超长期特别国债 1 万 亿元，地方政府新增专项债 3.9 万亿元，广义的财政赤字规模为 8.96 万亿元。

也就是说，政府收储所需资金相当于政府一年举债规模的 78%。

短期内拿出那么大一笔钱，资金压力还是很大的。

但如果不包括二手房，只回购新房，目前全国新房库存量总共才7.4亿平米，那资金就要小的多。

如果全国上下都行动，要花多少钱呢？

刚好今天高盛也发了一份报告，按照价值计算，截止2023年末，我们的房地产库存总价值为30万亿元人民币。（包含待售库存和其余开发商的生地等）。

其中待售新房库存占比大约45%，大约是13.5万亿，如果只收购重点80个城市的存量郊区新房，成本就会低很多。

这个方法去年黄奇帆也有谈过，他表示等到中国房价大约下跌30%就可以这么操作了，地方下场收房。

目前来看，房价整体跌幅已经超过30%了，再加上收购新房只需要和开发商谈，价格比市场价还要更低，也不需要一次性全款，20%的首付，80%的银行贷款，所以至少需要注入 1 万亿人民币以上的资金才可启动激活市场。

这个是完全有条件办到的，财力充足的城市自己都可以先自行操作，而财政能力不足的地方，可以向国家申请专项债，资金封闭循环，专项用于存量新房的收购，并且后续出租出售所得必须用于偿还专项债。

这些专项债的成本一般都是2%左右不会很高，而这些房源都是地方低价回购的，租售比只要达到2%，能覆盖利息成本这事就能成。

后续把存量新房收储后转为保障房，也能解决保障房的问题，目前我们国家的保障房比例，尤其是一二线的比例还是很低的，如果重新拿地去建设，费用又高。

所以由国家出钱，地方收储转为保障房，算是用最小的成本，解决房地产的重大问题，是目前最好，且唯一的办法了。

关于这一点，樱桃在去年就在会员群和大家提到过。

过去几轮调控放松，对市场就有刺激作用，但现在时代不同了，现在是市场信心严重不足，光靠解决限购限贷放松调控，已经达不到那个立竿见影的效果了。所以这次必须依靠国家亲自下场回购才能去库存。

一旦新房库存去化了，二手房自然活跃度就起来了。

政策也正在按樱桃的设想走，后续大概率还会继续降准降息，但需要等老美降息的那一天，我们才能占据主动权。

只要利率降到2字头，继续发国债，房地产救活了，中国就可以走出通缩走向复苏，这一天已经不远了。

美国回购股市，日本回购债市，中国回购房子，全球三大泡沫都找到了化解危机的方法。