文：蔡垒磊

总有人在后台不停地说，未来房价一定是涨，最多就是实际价值不涨，但账面价格涨。什么意思呢？就是他们觉得国家一定会超级大放水，然后这些放出来的水呢？去接盘房子，也就是虽然人民币贬值，购买力下降，但是房子的账面价格涨上去，以抵消这种贬值。

这种说法是不是很有市场？是，因为它简单，门口保安也听得懂。但经济活动要是这么简单，那房价就已经涨上去了，因为大家都懂了，早就提前开抢了，事实上当然没那么简单，这个链条里有很多的问题。首先放出来的水为什么一定要去房子？其次这对于不持有金融资产的老百姓来说，可能是灭顶之灾——中国有10亿人没坐过飞机，有10几亿人没出过国，有13亿人的人均财富才2w块钱，他们能持有多少金融资产？你现在说要让房价100w一平米，但是大饼500块一个，你觉得是金融资产涨价更重要，还是绝大多数人活命更重要？放水本质就是抢钱，是把钱从一群人的口袋挪到另一群人的口袋，每人挪几块还好，但要把大多数人的钱都收走去补贴买了房的人？如果国家像你这么天真，那它自己就完蛋了。

国家所有的放水，都是很谨慎的，都是一点点挤牙膏式的，它唯一能使点手段，考验一点功力的地方，就是如何让民众形成一种“我要大放水”的预期，然后自己炒上去，它才不会真的印大钱帮你炒上去，所以不要这么天真了好吗？

房子要回调的原因很简单，就是全民杠杆已经拉满，所以按照经济规律，它就是用再多办法，也没人可以通过继续借钱帮着顶上去了，于是就开启了熊市。都说北上广深永远涨，可是涨也要符合基本法，如果收入远远追不上涨幅和房租，谁来买呢？如果收入追上了，有哪个企业给得起呢？如果企业都给得起，那它们赚的这么多利润从哪儿来呢？它们不管在外国人那里，还是在中国老百姓这里，都不可能赚到那么多的钱来支撑北上广深的那些人仅仅想支付房租或者房子首付的需求，然后反推，企业给不起，就是收入追不上；收入追不上，就只能拉杠杆；杠杆拉满也不行，只能6个钱包一起拉——而这个奇点一到，是不是房地产就得去熊市了？就你不管内循环怎么左脚踩右脚，最终还是要符合经济规律的基本法，符合实际价值的定价规则，因为一件事牵连着另一件事，一件事吸血着另一件事，当全国老百姓为了买房普遍要掏空6个钱包，再上高杠杆的时候，这根弦就已经拉满了，再拉就断了——它就像“庞氏骗局”的最后一层，你再也找不出新的钱来接住当前的盘子了，借也借不出来了。

这个你别说中国，换成宇宙国都是一样的，任何房价的上涨理论，都不可能脱离我说的上述过程，除非你这里极度开放，极度包容，税率极低，企业的全球竞争力极强，能源源不断地赚外国人的钱，以补贴本国国民，外国人拼命要来你的“国际大都市”定居，外国企业也拼命要来你这里落户，才有可能让本地的房价持续上涨——你没有外来输血，就算用再大的力，拎着自己头发能把自己拽到空中吗？

现在还有人想玩内循环，怕外国人抢我们的低价资产，真是脑子有问题，哪个正在上升的发达国家不是靠外国人的钱托起来的？就我们国家前30年这么猛，不也是从一个封闭国家，转向开放国家以后的结果么？外部各种入群，内部各种开放限制，0分学生一旦开窍，卷面一路涨到60分变成一个正常学生，这不是很正常的事么？你真以为都是靠中国人民的勤劳勇敢？你想多了。

现在救房价，跟以前不一样了，因为已经在确定性的熊市，没那么简单反转的。有人问我什么时候入场？我不知道，但我知道的是，我不会因为任何放水而入场，我只会持续换成购买力更为确定的海外资产。现在的入场时机，看的是中国社会的内功，什么是内功？当老百姓都找到工作了，薪水涨了，政策更开放了，国外资本进来投资了，愿意创业的人多了，而房子跌到了哪怕很多老百姓可以全款买，大家也在考虑买不买的时候——

买。

（完）

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我是蔡垒磊，感谢你的阅读。