恭喜中海夺得上涌果树园地块，可以说是实至名归了，本来和大家的预期差不多，不是中海就是保利。

中海和保利在广州过去20多年的发展过程中功不可没，到现在仍然在重仓广州，没有放弃广州，从核心区到外围都有他们的标杆盘。

去年保利拿下了中铁物流园，今年中海拿下了上涌果树园，都是园字辈的，开发的也都会是中高端改善为主的豪宅产品。

中海在珠江新城的中海花城湾、中海观园国际都是涨幅排第一梯队的头部小区，这次的上涌果树园地块是中海在海珠开发的第二个超大盘，前一个是中海名都。

但凡你是要在广州买房，要做资产升级，你都绕不开中海和保利，不去珠江新城就去琶洲，保利和中海都在这里等你。

回到主题，我们一起来看看这块地的一个未来走势。

这块地是广州总价第五，海珠拍地以来总价最高的一块地，面积也是非常大，达到17万方。

这个盘准确的来说是综合了保利天瑞和天河和樾府的优点和缺点。

保利天瑞有低密度但没地铁，和樾府有地铁但是位置偏北一隅，保利天瑞有高端买家，和樾府有附近沙河市场的老板，而上涌正好也有中大的批发主和琶洲的新贵。

我们先来对比天河的保利天瑞，保利天瑞的出让面积是15万方，上涌地块比保利天瑞要大2万个方，也比保利天瑞的楼面价高了6000元一方，保利天瑞楼面价是4.6万。

上涌地块的容积率是3，保利天瑞的容积率是2.93，几乎一样，住宅套数大概也就比保利天瑞多300套左右，两栋楼而已。

如果参照保利天瑞的定价来看，中海上涌地块的面积和定价也会差不多，但开盘单价应该要高过保利天瑞，预计应该是在9-11万之间。

上涌地块楼下就是地铁11号线，对面就是海珠万达和合生广场，旁边就是广州大道，去珠城比保利天瑞要方便，但去琶洲的话，就因人而异了。

刚需更依赖地铁，不过买这里的刚需坐地铁的可能会更少，但地铁带来的增量和土地价值是有溢价能力的。

当然地铁从正中间穿过小区，后期不排除有震动影响。

这块地的旁边规划了18班小学和72班完全中学，由海珠区政府来统筹安排，但是地块并不属于上涌地块，也不需要开发商来配建。

所以也不是完全对口上涌这块地，买房的人不要把学校作为预期加进去，而且，暂时也不知道什么时候建，自然也不知道你能不能赶上收楼上学。

开发商可能会打教育这张牌，旁边的逸景小学和六中还算不错。

说了一堆优点，我们来看看有啥缺点吧。

北边是布匹市场，如果你从北门出去，是要和那些批发拉货的抢道的，东边是有一些城中村的，东边的广州大道是非常塞车的，特别是万达广场这个路口，南北向都很塞，因为有个红绿灯，骑车的送货的非常多。

西北方向还有一个骨灰楼，逸景翠园东区的桂香居南向两房是对望着的，常年都不好卖，单价特别低，当然，后期要看开发商的产品如何去规避了。

因为地价已经五万多了，卖个十万是正常的，何况行情越来越好，又取消了限价，随便你怎么定价都可以，而且广州又出台了鼓励开发商高赠送。

这个板块的客群主要还是以批发市场的老板为主，你看看逸景翠园里面的业主大多来自附近的布匹老板，不过，因为这块地比较优质，也会吸引一部分珠江新城和琶洲的买家过来。

面积方面，肯定是越来越大的，越大越贵，但是我认为他的上限也最多不会超过3000万，因为这里没有江景，只有园景，园景是不能和江景比的。

一旦过了广州大道的西边，离开了琶洲珠江新城，超过3000万并不好卖，你看滨江东一线望江的二手流通性就不太好。

对比保利天瑞的话，最大也就做了260方，也不到三千万，豪宅的流通性对地段的要求，对景观的要求极高，对地铁、对商场、对学校的依赖偏弱。

除了周边有点乱糟糟的之外，旁边还有一些城中村，小区也会配建政府统筹性住房和回迁住房，如果是买的中小面积，大概率就会和这些为邻了。

这是在老城区没有办法规避的问题，你不能既要高大上，还要安静，又要便宜。

想买这个盘的，可以去周边转一转，看看是不是我说的这样，用走路的方式去一下逸景路就知道了。

这个地块是紧贴纺织城的，只要纺织城不拆，周边都是有些乱的。

最后，我再说一下，这块地确实是极好的，房价也不会便宜，肯定都是千万起步了，但高出周边二手30%以上，溢价是比较严重的，当然溢价也是开发商自己造成的，谁让你们抢红了眼。

横盘期拿地都能封顶摇号本身就说明了溢价过高，要么开发商买贵了，要么你买贵了。

如果年底或明年开盘，行情没有来之前是值得博一下的，行情来了之后开发商也会提价，它会陪着你走完整个行情上升期。

以上

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