现如今，国内很多购房者感到困惑和迷茫，他们看不清楼市的方向。从趋势来看，现在新房销售面积和销售额都出现了明显下降，同时，各地二手房挂牌量也出现了激增的情况。此外，越来越多的城市房价加入到下跌的队伍中来。其中，也就有一二线城市的身影。

不过，现在楼市救市的利好政策也是越来越多，除了银行大幅下调房贷利率，以及首付比例之外，绝大多数城市都已经放开了限购、限售政策，不少地方还上调了公积金贷款的上限。最近，北上广深等一线城市都宣布采取“认房不认贷”政策。

于是，楼市出现了奇怪的景象：一边是楼市长期调整的趋势十分明显，而另一边却是各地拯救楼市的利好政策在不断出台。对此，就有人提出，今明两年不买房，到底是明智还是糊涂？

对于未来房价走势，国内已经出现两种不同观点。看多者认为，政策利好频出，就是鼓励大家抄底楼市，未来房价还会大涨，现在买房才是最明智的。而看空者则认为，楼市长期调整趋势已经形成，政策利好只能迟滞房地产市场调整的步伐，并不能改变其趋势，现在冲动买房，很可能沦为“接盘侠”。

而对于今明两年不买房，到底是明智还是糊涂，华人首富李嘉诚早就给出了答案。李嘉诚只说出二句话给了大家明示。第一句：如果有经济条件，急需购房，只要首付款够，月供能还上，就可以入手。如果想炒房，那就没有必要了。这表明李嘉诚认为，刚需可以买房，但炒房者就不要再进楼市了。

第二句：未来房价会下跌，房子会越来越不值钱。这句话就是李嘉诚预测到了未来楼市的大趋势，是要逐步去投资化、去杠杆化，逐步回归到合理的价格。

那么问题来了，李嘉诚劝炒房客不要买房，以及预测未来房价下跌的理由究竟是什么呢？对此，我们认为主要有三个原因：

第一，中国已经进入到中度老龄化社会。资料显示，截止2022年底，国内有60岁以上的老年人口高达2.8亿。而90后只有1.75亿、00后只有1.45亿。这意味着，很多城里的年轻人只要通过继承父辈财产就可以解决住房问题，根本不需要再买房。而随着刚需越来越少，未来房价下跌的趋势将无法改变。现在买房肯定是糊涂的选择。

第二，国内楼市从1998年房改到2021年上半年，足足涨了20多年，期间楼市并没有经历过像样的调整周期，而且从房价与收入之比等指标来看，目前一二线城市的房价都存在着巨大的泡沫，已经远远脱离了当地居民的收入承受能力。而这世上并不存在只涨不跌的商品。国内楼市在连涨几十年之后，在高位看空楼市肯定是明智之举。

第三，国民收入下降已经支撑不了当前的高房价了。之前大家都对自己未来收入预期十分看好，觉得贷款几十买房不算什么事儿。但是在经历了3年疫情之后，各行各业都不景气，很多人收入减少甚至失业了，能维持正常生活就不错了，国民的买房能力是大幅下降了。

此外，疫情过后，很多改善型家庭也越来越理性了，他们不像过去那样喜欢冲动买房，会根据实际情况来决定是否买房。所以，只有房价逐步下跌，跌到大家能接受的价格，楼市才能重新繁荣起来。

今明两年不买房，到底是明智还是糊涂？现在网络上有两种不同的观点，看多者认为在政策利好消息的支持之下，未来房价还会继续上涨，现在不买房是糊涂的做法。而看空者认为，政策利好只能短期内刺激楼市反弹，但是房价下跌趋势无法改变。

而华人首富李嘉诚则用两句话给出了答案，就是现在炒房者不要再投资买房了。此外，未来房价会下跌，会越来越不值钱。其实，李嘉诚的话是很有道理的，历史将会证明今明两年不买房，将是明智的选择。