(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案例详情
（一）原告诉称
赵某靖向本院提出诉讼请求：
1. 依法确认北京市平谷区 T 号（以下简称 T 号）房屋归赵某靖所有；
2. 本案诉讼费用由李某杰承担。
事实及理由：1999 年赵某靖从李某杰处购买 T 号房屋。2004 年 2 月 10 日赵某靖、李某杰到北京市平谷区镇人民政府办理过户手续后，为赵某靖办理《契证》（以下简称某《契证》）。
2000 年赵某靖将 T 号房屋的北正房装修，2015 年在东面、西面、南面增建房屋，2018 年重新装修北正房。现 T 号建有北正房三间、西平房两间、南平房三间、东平房两间。2021 年 12 月 21 日 B 村公布 2015 年 - 2017 年农宅改造项目确宅确户公示表。为避免发生纠纷，故赵某靖诉至法院。
（二）被告辩称
李某杰辩称，我不同意赵某靖的诉讼请求。一、赵某靖不是本案适格当事人。二、李某杰无权处分 T 号房屋。三、无论赵某还是赵某靖购买 T 号房屋均违反一宅一户原则，该买卖合同应被认定无效。四、涉案 T 号房屋的买卖合同未经批准。
（三）法院查明
赵某系赵某靖之父。赵某靖、李某杰、赵某均系 B 村农民。1999 年李某杰将位于 T 号的房屋（北正房三间、西厢房两间）出卖，房屋价款为 3 万元。后赵某靖在 T 号居住至今。2004 年 2 月 10 日北京市平谷区地方税务局颁发某《契证》，《契证》中列明 T 号的出让方为李某杰，承受方为赵某靖。2015 年赵某靖拆除西厢房，并建设东西平房各两间，南平房三间。2018 年赵某靖装修北正房。现 T 号房屋有北正房三间、东西平房各两间，南平房三间。
庭审中，赵某靖、李某杰均认可李某杰在 1999 年将 T 号房屋（北正房三间、西厢房两间）以 3 万元出售的事实，但对是否签订书面房屋买卖协议及实际购买人产生争议。赵某靖称 T 号房屋系由其父亲赵某出面以 3 万元的价格为其购买，用于其结婚使用，且双方并未签订书面协议，实际购买人为赵某靖，并提交某《契证》、B 村委会出具的证明及赵某出具的证明予以证实。
其中，2017 年 5 月 25 日 B 村委会出具的证明载明：“该房屋坐落于北京市平谷区 T 号的宅基地已卖同村人赵某靖所有。如遇到拆迁等一切以该房有利益的问题与卖方无关系。特此证明。”2022 年 4 月 6 日 B 村委会出具的证明载明：“我村李某杰将平谷区 T 号房产卖给赵某靖，因李某杰未将户口迁出，二人发生纠纷，经村委会多次调解，双方未能达成协议。”2022 年 4 月 2 日赵某出具的证明载明：“我是平谷区 B 村村民，赵某靖是我儿子，1999 年，因赵某靖已到结婚年龄，需要住房，我出面和李某杰协商，购买平谷区 T 号房产，我将购房款 3 万元交给李某杰，没有签订书面协议，实际购买 T 号房产的是赵某靖。”
李某杰则称其以 3 万元的价格将 T 号房屋出卖给赵某，并与赵某签订了书面协议，该房屋系出售给了赵某，并申请证人孙某、孙某 1 出庭作证，孙某、孙某 1 均称 T 号房屋系赵某购买，购房款为 3 万元，但孙某称未签订书面协议，孙某 1 则称签订了书面协议。因李某杰并未提供确实充分的证据证明其主张，本院根据赵某靖提交的《契证》、B 村委会出具的证明及赵某靖在 T 号居住多年且拆建和装修房屋的事实，认定 1999 年李某杰将位于 T 号的北正房三间、西厢房两间卖给赵某靖。
庭审中，李某杰称 T 号房屋应是李某、钱某、李某 1、吴某、李某 2、李某 3 等申请人共同共有，并提交了 1987 年的《社员建房宅基地申请表》，该表上写明户主为李某，家庭人口构成情况为李某、钱某、李某 1、吴某、李某 2、李某 3，申请理由为四代同居、房屋不足。李某杰提交的《社员建房宅基地申请表》仅能证明 T 号宅基地的审批情况，但不能证明后来在该宅基地上所建的房屋为几人所共有，且李某杰作为户主张某之子，根据农村风俗习惯有权取得 T 号房屋的产权，结合在从房屋交付至今长达二十余年的时间中，李某、钱某、李某 1、吴某、李某 2、李某 3 等人均未对房屋产权提出过任何异议的实际情况，本院认定李某杰有权处分 T 号房屋。
（四）裁判结果
北京市平谷区 T 号的房屋归原告赵某靖所有。
二、案件分析
（一）证据的审查与认定
1. 实际购买人的确定
在本案中，关于 T 号房屋的实际购买人存在争议。赵某靖主张是其父亲赵某出面为其购买，实际购买人为自己，并提供了《契证》、村委会证明以及赵某的证明。李某杰则称房屋卖给了赵某且有书面协议，并申请证人出庭作证。然而，李某杰未能提供充分且确凿的书面协议证据，而赵某靖所提供的证据形成了较为完整的证据链。《契证》明确显示赵某靖为承受方，村委会的两份证明分别从房屋所有权归属以及双方纠纷调解情况侧面证实了赵某靖购买房屋的事实，再加上赵某靖长期在该房屋居住、拆建和装修的实际情况，这些都有力地支持了赵某靖是实际购买人的主张。法院依据证据优势原则认定赵某靖为实际购买人是合理合法的。
2. 房屋共有情况与处分权认定
李某杰提交的《社员建房宅基地申请表》虽显示了宅基地审批时的家庭人口情况，但不能直接等同于房屋的共有情况。从农村实际情况来看，宅基地的初始申请与房屋建成后的实际产权归属可能会因多种因素发生变化，如家庭内部约定、子女成年后的分家析产等。在本案中，李某杰作为原户主之子，在长达二十余年的时间里对房屋进行了处分，且其他家庭成员未提出异议，按照农村风俗习惯以及常理推断，李某杰有权处分该房屋。
（二）合同效力的判断
1. 主体资格与合同有效性
赵某靖系 T 号房屋所在村的村民，具备购买本村房屋的资格。在农村房屋买卖中，同村村民之间的房屋买卖行为只要不存在违反法律法规强制性规定的情形，一般应认定为有效。本案中，赵某靖与李某杰之间的房屋买卖行为符合农村日常交易习惯，并且经过了村民委员会的认可，还依法缴纳了契税，且合同已实际履行多年，未出现如欺诈、胁迫、恶意串通等导致合同无效的法定情形，所以双方之间的房屋买卖合同应属有效。
2. 被告辩解意见的驳斥
李某杰辩称赵某靖不是适格当事人、房屋买卖合同未经批准、违反一宅一户原则以及自己无权处分房屋等意见均不能成立。首先，赵某靖已被认定为实际购买人且有充分证据支持，是适格原告。其次，虽然农村房屋买卖可能需要一定的审批手续，但在本案中已办理了契证且经过村委会认可，不能简单以未经批准否定合同效力。再者，关于一宅一户原则，并没有证据表明赵某靖在购买此房屋时违反了该原则，即使存在可能违反的情况，也不能直接导致房屋买卖合同无效。最后，李某杰关于无权处分的主张缺乏证据且与实际情况不符，法院不予采信是正确的。
三、案件启示
（一）证据收集与保存的重要性
1. 多方面收集证据
在涉及房屋买卖等重大财产交易纠纷中，当事人应注重从多个方面收集证据。如本案中的赵某靖，不仅有政府部门颁发的契证，还有村委会出具的相关证明以及家庭内部成员的证明，这些不同来源的证据相互印证，大大增强了其主张的可信度。在类似案件中，当事人可以收集诸如购房款支付凭证、房屋交付凭证、装修票据、邻里证人证言等证据，以全面证明自己的权益主张。
2. 及时固定证据
对于一些可能随着时间推移而难以获取的证据，应及时固定。例如，在房屋买卖过程中，如果存在口头协议或者特殊约定，应尽快以书面形式或者其他可固定的方式（如录音录像）进行记录。在本案中，如果赵某靖的父亲赵某在出面购买房屋时有相关的通话或者协商过程能够记录下来，将更加完善其证据体系。
（二）了解农村房屋买卖相关法律与习俗
1. 遵循法律法规
农村房屋买卖虽然具有一定的特殊性，但也必须遵循国家相关法律法规。购买方要确保自己具备购买资格，如是否为本村村民等。同时，对于法律法规规定的审批、登记等手续应尽量依法办理，避免因手续瑕疵引发纠纷。在本案中，虽然契证并非完整意义上的房屋所有权证，但它在一定程度上证明了赵某靖购买房屋的合法性，也为法院认定合同有效提供了支持。
2. 尊重农村习俗
农村地区在房屋买卖、产权分配等方面往往有其独特的风俗习惯，这些习俗在一定程度上也会影响法院的判决。例如，在一些农村，子女成年后父母为其购置房屋用于结婚是常见现象，这种基于家庭伦理和农村习俗的购房行为在认定实际购买人时会被法院所考虑。当事人在进行房屋买卖时，应充分了解当地习俗，并且在纠纷发生时，能够将习俗因素合理地纳入自己的主张依据之中。
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